*本文转载自 看法地产网

2月16日，青客公寓披露了2020财年业绩讲述。

作为为数不多的上市长租公寓企业，这份讲述中，不仅能够窥探青客公寓的生长情形，亦暗含长租公寓已往一年面临的种种压力。

年报显示，期内，青客公寓实现净收入12.08亿元（人民币，下同），同比下降2.1%；净亏损达15.34亿元，同比扩大208%。

停止2020年9月30日，青客公寓的总资产为8.51亿元，同比削减52.73%，而总欠债升至28.45亿元，同比增加9%。

青客于财报中指出，新冠肺炎疫情对公司营业、谋划业绩和财务状态造成了晦气影响。尤其是一季度，导致租户大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，进而导致收入削减。

疫情是2020年难以回避的关键词。受疫情影响，去年头，租赁市场“小阳春”没有准期而至，一季度营业拓展基本处于阻滞，海内租赁市场连续处于低位。

在青客这份业绩讲述中，到底埋有若干“雷”？

连续亏损

资料显示，青客公寓成立于2012年，是一家上海长租公寓企业，营业范围笼罩上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等都会。

2019年10月7日，青客向美国证券买卖委员会递交了招股书，申请在纳斯达克上市。一月后，青客乐成IPO，成为“长租公寓第一股”。

在此之后，青客公寓一直是外界领会长租公寓的一个窗口，2020财年的大幅亏损，也是绝大多数长租企业的缩影。

某种程度上，逐年攀升的亏损仍是长租企业面临的最大难题，也是青客公寓现在最大的“雷”。

只不外，这一次疫情，让这颗“雷”愈加耀眼。数据显示，2020财年，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比扩大208%。在此之前，2017-2019财年轻客划分亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

不外，财报中亦有可喜的地方。期内，青客公寓实现了谋划性现金流首次收正，2020财年，青客谋划性现金流净额为5484.1万元，而在2017、2018、2019财年，青客的谋划性现金流净额划分为-0.44亿、-1.17亿以及-0.88亿元。

财报亦披露，期内青客公寓融资性现金流净额为负，期末现金、现金等价物和受限现金总额为3176.6万元，较2020财年头削减87.33%。

看法地产新媒体领会到，青客公寓在2020财年归还租金贷贷款9.24亿元，并从银行获得的短期乞贷为3.51亿元、IPO融资获得的金额为2.89亿元，租金贷获得的收益为2.58亿元。

对于涣散式长租公寓来说，租金贷是一种资金迅速回流的方式，能够很大程度上缓解企业运营的现金压力，也是青客公寓弥补现金流的重要途径。

这种运作模式很简单，一方面通过优惠吸引租客签约租金贷，另一方面通过租客贷款获取银行机构资金，以扩张规模。

青客通过一次租金贷合约签署，就能够从银行端一次性获取一年的租金，以此作为新房源拓展及装修的资金，再将新房源以租金贷方式出租，形成快速的资金循环。

但能从财报中窥探到，自2020年5月起，青客公寓最先清算租金贷，金融机构暂停向租户发放新的分期贷款。

停止2020年9月30日，青客公寓所提供的租赁单元中，租金贷提供的租金比例由上年同期65.4%降至11.9%。

为何会有云云大转变？

实际上，长租公寓的“租金贷”一直备受诟病。这种“高进低出、长收短付”的租金贷模式，一旦市场有变，就可能面临伟大危急。

去年头最先的新冠肺炎疫情打击，使得长租公寓由于租金及出租率下降导致的资金链重要问题被急剧放大，不少企业也一再暴雷。

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在此靠山下，整治、完善长租市场逐渐成为政府关注的重点。看法地产新媒体领会到，2020下半年，地方政府陆续出台政策补漏。杭州、深圳、重庆、成都、西安、南京、海口等地推出响应政策增强租赁市场资金管控。

2020年9月，住建部宣布《住房租赁条例（征求意见稿）》。其中再次严管租金贷行为，克制住宅租赁运营商通过提供租金折扣或在租赁协议中包罗任何分期付款贷款的条款，诱使租户使用分期付款贷款。

12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整理规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对接纳“高进低出”“长收短付”谋划模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金羁系账户，将租金、押金等纳入羁系账户。

讲述披露，停止2020年9月30日，青客公寓还与7家金融机构互助提供年利率在4.35%到8.6%之间的租金贷，未归还本金余额为5450万元，在2020财年，约有12.4%的租户拖欠租金或租金贷。

青客公寓亦知晓，高度依赖“租金贷”的模式难以为继，因此，其最先不停扩宽融资泉源。停止2020年9月30日，青客公寓拥有银行贷款5.332亿元，来自某些金融机构的租赁分期贷款5450万元，以及4.446亿元资源租赁与其他应付融资放置。

青客公寓有“雷”，也在“排雷”。

深陷风浪

无论是对长租公寓，照样对青客公寓，2020年都是艰难的一年。

资源迅速转冷之后，长租公寓企业资金链进一步趋紧，再叠加新冠疫情的打击，整个行业雪上加霜。

从2020年最先，市场亦陆续传出青客拖欠押金、合同纠纷、资金链危急以及倒闭跑路等负面新闻。

有报道指，2020年2月最先，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网，甚至被赶出公寓的逆境，而且不停有租客维权。

4月，有听说称青客上海总部人去楼空、公司倒闭，随后青客宣布官方声明予以澄清。

直至5月尾，市场传出一则青客公寓因谋划难题引发的“暴雷”新闻。6月，青客公寓回应“倒闭听说”，并称，公司现在遇到了资金难题，但仍在正常运营......

可见，在2020财年，青客公寓面临的挑战并不小。除此之外，青客亦面临股价连续下跌、COO、CFO等高管更改的逆境。

就在今年1月，其首席执行官、董事会主席金光杰因小我私家缘故原由告退，董事、首席运营官兼副总裁屈成才接任。

为何包罗青客在内的长租公寓企业会面临众多逆境？有剖析指出，早期长租公寓通过“高进低出”抢占房源，导致成本端资金压力大。而且，行使时间差，通过长收短付的方式形成资金沉淀用来扩张规模，较大的谋划杠杆潜藏了伟大的风险，也带来了资金占用等问题。

但据领会，青客公寓也最先转变营运模式，加大轻资产的探索措施。

看法地产新媒体获悉，为调整资产结构，青客将上海、杭州、武汉等都会部门房源转让给建行旗下的建信住房，而青客则转而担任服务商的角色，通过收取服务费的形式实现盈利。

这一行动，大大减轻了青客公寓的成本压力，现金流重要的状态也获得极大缓解。但从规模来看，青客也并未放缓速率。2020年7月，青客对外宣布，将收购海内一长租公寓企业，并新增7.22万套房源，买卖总对价1.3亿美元。

2020年，对不少长租公寓企业来说是至暗时刻，但市场依旧有不少乐观的声音。正如一位业内人士向看法地产新媒体示意那样：“‘租售并举’之下，长租公寓市场仍大有可为。”

他以为，租售并举是趋势，市场照样有很大的租赁需求，后续依然会大量生长租赁住房，长租公寓的行业规模未来会继续增进，行业洗牌也将加剧，会泛起新的长租公寓企业，也会有企业破产倒闭。

12月21日，天下住房和城乡建设工作会议在京召开，提出了2021年房地产8项重点工作，其中包罗大力生长租赁住房。而在中央经济工作会议上，除了重申“房住不炒”外，亦用了较大篇幅强调租赁市场的规范和整理，包罗租购同权、降低租赁税费、规范生长长租房、将租金水平纳入调控等。

可见，针对住房租赁的政策稳步推进。随着强羁系时代来临，在一段时期的粗放式生长后，行业泛起种种乱象，并迎来洗牌、重塑的阶段。

未来，青客公寓作为长租公寓第一股，如何在配合羁系步骤中实现稳健谋划，是一个需要思索的命题。

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