旅店转型养老机构，已经不是业界的新话题。经济型旅店在此领域的优势是什么？来看一组数据解读。

随着老龄化水平不停加深，我国暮年康健服务的刚性需求将不停释放。国家卫计委展望，到2020年，我国60岁及以上暮年人口将达2.55亿左右，占总人口的17.8%左右。而种种养老床位合计730.2万张，每千名暮年人拥有养老床位31.6张。随着我国老龄化历程的不停加速，养老产业需求将连续高速增进，而养老市场的供需不均依然难明。

面临这么大“养老”蓝海，还伴随着各级政府激励养老产业的政策，这一块大蛋糕，不仅仅地产行业想吃，旅店业也将其视作转型的出路。

旅店转型养老机构，已经不是业界的新话题。简直，两者业态对照贴近，旅店转型对照有优势，也早有旅店做出过探索和实验。在国家医养连系生长养老业的大力提倡下，我国许多都会最先革新星级旅店。旅店转型养老机构能够取得成功，不仅是由于都会旅店多位于地理位置优越的地方，交通、医疗等配套设施对照完善，还由于都会旅店现有房间的面积、物品设置以及公共设施与养老机构的适应性强，只需做响应的适老化革新就可以运营开业。

固然，旅店转型养老机构并不是把牌子一换就可以，需要花大实力举行革新。本文将从政策、案例、投资和工程角度来简朴的剖析实验作答，个人观点，迎接业内人士指正。

看政策

民政部印发11部门团结公布的《关于支持整合革新闲置社会资源生长养老服务的通知》，提出“都会经济型旅店等非民用房转型成养老服务设施的，报民政、住建、河山、计划等部门立案。五年内可暂不解决土地和房产功效调换手续。

看案例

韩国的classic 5000，海内的开元和首旅、九华山庄、静安区余姚路的日月星以及东莞某旅店，无不是旅店转型养老探索的先行者，各具特色，引领前行。详细感兴趣的同伙可以参考相关文章。

看投资

以上海的某物业为例：标的物业7500平米都会核心区，租期10年。原加盟某快捷旅店，150间客房（大床房、或标间），年平均出租率95%，平均房价300元，装修革新及装备购置费10万/间；革新为养老机构300床，年平均入住率95%，平均每床200元（收费6000元/月），从一个行业外人士视角来模拟旅店与养老机构参考收益。

备注：本测算模子不计入养老建设补助（每床2万元）及后期运营补助(200-500元/床/月)。

许多旅店投资者和企业在经济型旅店迅猛生长时期，通过增添房间数、降低装修投入、委托专业旅店治理运营等方式将年投资收益率不停扩大、投资接纳期大大缩短，赚了个盆满钵满。

但随着种种盈利逐步消逝，经济型旅店生长压力与日俱增，从几大经济型旅店的年报来看，无论是入住率照样RevPAR （每间可供出租客房收入）都呈下降趋势。行业已进入增速放缓阶段，大量租赁物业到期，租金和人工都在上涨，可市场的客房平均收益却在大幅下降，入住率也在大福下降。

地理位置好的物业成本太高，甚至有时候愿意出价也未必拿获得好的物业。窗口期逐步已往，黄金时代一去不返。投资回报期越来越长，以前大约在3~5年，而现在却多数跨越5年。

这类投资者和企业在收割完后，逐步退出，手握大量资源，拥有很大的转型潜力和动力。

大略一看，在不盘算政府补助的情形下，养老机构的收益率竟云云之猛、接纳期云云之短。面临这样态势，投资者们一副舍我其谁“我不做养老，谁人做养老！”豪迈气概蜂拥而入。

但仔细想想，似乎有些纰谬，养老机构的毛利率有那么高吗？养老行业投资云云“短、平、快”？其实不然，装修完拿到牌照到入住满最少也需要平均3年！笔者所接触种种租赁物业的概算及精算来看，养老机构平均投资接纳期约7-10年，以此为基础反推养老行业毛利率，这个数字基本在30%-40%。

收益情形基本如下：

备注：本测算模子不计入养老建设补助约（每床2万元）及后期运营补助(200-500元/床/月)。

养老机构收费以180元/日/床（5400元/月/床），装修装备投入以5万元/床，租金以2元/日/床（50元/日/床）计。

到这里，你还热血沸腾吗？

或许你会说，我们做养老，是顺应国家形势，知足人民日益需要的养老服务，我们不为政府补助而来，但我们会全力做好服务，并争取国家对于养老企业的相关建设及运营补助。我们把养老建设及运营补助计入，并适当提升5%的行业毛利率。

收益情形如下表:

蓝冠招商_旅店装修团体：被告比装修工程多一倍...

备注：养老机构收费以193元/日/床（5400元/月/床 400元/月/床），装修装备投入以5万元/床，租金以2元/日/床（50元/日/床）计。毛利率提高至45%，建设补助600万元（300床、每床补助2万元）。

可以看出，只管计入养老建设及运营补助计入，并适当提升5%的行业毛利率，现阶段的养老机构的收益率不如旅店。

那么是否意味着，经济型旅店转型养老确实不可行？从久远来看，若是有较厚实的资源基础，不一味追求“短、平、快”，前期只管降低装修投入成本，做好服务的同时，并全力争取国家有关的养老机构建设及运营补助，忍受7-10年的较为漫长的投资接纳期后，预期照样对照可观的。

可能人人看的有些云里雾里，为便于人人明白，我们再来看一组商业模式比对表（经济型旅店数据泉源某着名快捷旅店官网，养老机构数据为从业履历）

笔者将旅店成本举行适当换算，换算为一样平常养老机构每月每床收费尺度。信赖人人很快能从中领会到两者收益的差异性。但养老服务比旅店服务庞大的多，需要做的准备是从原先仅提供部门住宿及餐饮服务的旅店服务一跃提供老人的衣食住行医种种服务。将收费从2400元/床（4800元/间，旅店）上升到到6000元/床（若是服务足够优质、治理的足够优异，收费到达8000-10000元/床，利润空间会更具想象。）

看工程

和投资一样，我们先来看两组表格，第一组是有关经济型旅店和养老机构（都会中央型）的选址需求对比表：

从基本选址要求简朴来看，两者有着众多相似之处，似乎养老机构对于物业的要求并不如旅店物业严酷，人们便以为旅店转型养总是对照简朴的事。

第二组表格是两者相关基础设施/功效区域基本要求（详细以专业设计图纸为准）

上表列举了一些与旅店与养老机构在基本设施设施、功效要求上的差别及两者存在的较大差异性，实际情形会更庞大，以是在做转型思量时，需更深入地领会养老行业规范与运营要求，稀奇思量工程革新的难度。

总体来看，现有经济型旅店物业转型养老机构用作养老服务的大致思绪是：

若从久远做计划，可以思量将一线多数会以老人栖身为主的、居民消费能力较强的成熟社区周边的中小规模旅店转型为养老机构，在知足老人养老需求的前提下，只管商洽低租金成本，削减前期装修投入，争取政府优惠政策及响应补助。犹如原先旅店约请旅店治理公司一样委托专业养老公司运营治理（养老运营机构治理费约为每年营业额的6%-8%）。

在服务质量保证、入住率基本满员的情形下照样可以获得一定预期利润的，收益可能不是太高，但养老机构现金流较稳固、收益足够恒久连续。

若何与养老运营治理公司配合做好养老服务，拓展更多的增值为老服务及产物、增添营收，这是后话！

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