10月5日，当国人还在享受国庆美妙假期时，金茂旅店（06139,HK ）正式以私有化方式从港交所退市，总上市天数仅有2287天。

这段短暂的上市之旅，对金茂旅店而言就犹如登上金茂大厦云中闲步项目看景物的人一样，总怀着好奇心想要登高，当踏上玻璃栈道走起来却又想退回去。

事与愿违的拆分上市

2014年3月31日，狂风暴雨夹冰雹袭港。这样的天气能不出门就不出门是多数人的选择，但就在这一天金茂旅店以商业信托形式向港交所递交上市申请。

由于这一天事后，港交所将执行新规，所有拟上市公司提交的招股书只允许刊行价钱留空，其余内容都需要填写完整，且要和定稿一致。云云严酷的新规，让拟上市企业都加倍郑重，谁都不想当第一个吃螃蟹的人。用“逾越”作为本次上市设计内部代号的金茂旅店亦是云云。

除去时间紧，金茂旅店被拆分上市的另一重缘故原由则是想提高旅店和住宅板块的估值。2013年数据显示，方兴地产（中化团体有限公司旗下房地产和旅店板块的平台企业，即中国金茂的前身）市值较净资产折让超60%，旅店资产折让超70%。

拆分后，不仅可以扩大公司资源运作能力，还能提高平台估值。方兴地产在2014年6月召开的公布会上示意，分拆旅店“具有两方面的战略意义”，一方面作为一个专业治理平台，金茂投资（金茂旅店上市的全称为“金茂旅店及金茂（中国）旅店投资治理有限公司”）会获得更好生长；另一方面，方兴可把另外的两大营业板块，即物业租赁运营开发以及销售营业等各方面的价值充实释放和实现。

在卡线递交招股书后，金茂旅店在股市中的显示就犹如那天的天气一样，不尽如人意，并没能实现公司昔时拆分的愿景。这也成为金茂旅店本次私有化的理由之一。

金茂旅店示意：金茂旅店股份合订单元的流动性较低，该情形已延续较长时间。

K线图显示，2014年金茂旅店以5.35港元/股的刊行价上市后，先走出一波上行趋势到6.36港元/股岑岭后就一起下探，直至2017年底前后回升到5.35港元/股，但今后股价再次下跌，今年股价曾一度在2港元四周倘佯，最低时股价仅为2.11港元/股，跌破刊行价跨越60%。最近一次迎来股价上涨，照样在公布停牌通告前。经由一波三连涨，股价来到3.68港元/股。

值得注意的是，在金茂旅店2017年7月-2018年一季度前后股价维持较高位时期，正值公司竣事早期分红不足，大股东介入补助段，以及丽江金茂旅店转变谋划模式阶段。而随着这段两项行动作用余温渐消，金茂旅店的股价再没能回到5.35港元/股的高点。

中国企业资源同盟副理事长柏文喜对新地产财经示意，金茂旅店是以商业信托形式上市的，商业信托的股价取决于其可供分配的现金流，而高端旅店由于固定成本较高，折旧与摊销以及治理成本对谋划性现金流消耗较大，导致可供分配的现金流相对有限，且发展性较差，因此金茂旅店的股价显示低迷。此外，他弥补道：“商业信托适合租金收入稳固的商用物业。”而金茂旅店的部门项目位于旅游都会，收入一定受旅游淡旺季影响。

股价在一定程度上反映了公司的谋划业绩与市场对企业的预期。金茂旅店的业绩和股价走势一样没有走出上扬态势。除上市首年外，其营业收入一直在25亿元至26亿元之间，毛利润历久在14亿元-15亿元之间。但净利润显示却着实差强人意，从上市首年的7.16亿元不停下跌，到今年上半年降至-1.57亿元，同比亏损约3.2亿元，净利润同比下滑高达195%。

这一显示与昔时金茂的旅店营业生长相符。拆分前，旅店营业就不是很抢眼，方兴地产2013年财报显示，2012年旅店谋划营业实现收入20.61亿港币，约占团体全年收入总额的10%。

败走丽江 高端旅店生长空间收窄？

金茂旅店私有化的第二条理由是受现在新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响，私有化相符历久生长。

据浩华治理公布的《2020年中国海内旅游市场景气讲述》显示，受疫情影响，2020年上半年中国海内旅游市场的景气指数下滑至-121，较去年同期跌146个指数点，达历史最低。

金茂旅店2020年上半年年报显示，公司营业收入为6.11亿元，同比下降50%；净利润亏损1.57亿元，同比下降195%；毛利为3.14亿元，同比下降56%。

分营业来看，旅店板块上半年谋划收入为3.36亿元，较上年同期下降62%；租赁收入为1.92亿元，较上年同期下降17%；其他收入主要包罗金茂大厦88层旅行厅收入和物业治理收入，较上年同期下降22%。受疫情影响，直至今年5月金茂大厦的所有旅行项目才周全开放。

从入住率看，据新地产财经不完全统计，上半年金茂旅店3432间客房平均入住率为31.79%，同比下降56.83%；累计平均房价为1025元，同比下降9.77%；累计平均每间房收益为326元，同比下降62.18%。

一家企业的气概一旦形成就犹如基因一样拥有稳固性，纵然在细胞分裂时也能精确地复制自己。专注于高端门路一直是金茂气概，从开篇提及的金茂大厦起这种气概一直延续到它的住宅，旅店、商业地产项目中。

在旅店营业端，金茂旅店用“所有物业均位于中国一线都会和旅游热门的黄金及优质地段。”这样的文字先容自己旗下产物，无形中凸显出自己产物的高端调性。除优越的地理位置，动辄每晚超千元的房费也凸显着它的高端调性。

此外，与国际着名旅店团体互助运营再次显示着它的高端调性。在金茂旅店上市平台下的8家旅店中有7家是与希尔顿、万豪等着名旅店团体互助运营的。

这种运营方式，在早年市场环境下对双方都是双赢的，一方面海内旅店开发者用国际旅店团体完善的内部运营开拓市场；另一方面，各着名旅店团体靠开发者在选址，建筑设计等方面的优势也能打响海内声誉。

上海乐高乐园落户金山枫泾，包括主题乐园和主题酒店

但随着中国市场开放的深入，国际旅店品牌正下沉在中国的结构，如定位中端市场的希尔顿欢朋，进入中国6年已经使项目签约总数跨越460家。此外海内经济型旅店在下沉市场显示也不甘示弱，华住董事长季琦曾公然对外示意：“我们要开到三四线都会，开到小镇上去。”

与此同时，走高端产物线的金茂旅店旗下某些在旅游热门都会的项目已经显示出疲软之势。

丽江金茂旅店是当地唯一一座建在玉龙雪山景物区里的豪华旅店，虽可以近距离体验雪山景物，但业绩显示并不理想。2018年中期业绩会上张润红透露，丽江金茂自2014年开业以来，现金流延续三年处于亏损状态。而从财政数据看，入住率低是导致其现金流吃紧的缘故原由之一。2014-2016年丽江金茂旅店的平均入住率分别为15.8%、37.9%、41.5%，一直位于资产包中8家旅店的末位。

2018年头，丽江金茂旅店改原先的委托治理谋划模式为特许谋划方式，并将其城区的部门与雪山部门离开运营，分别为丽江金茂旅店•凯悦臻选以及丽江金茂璞修雪山。财政总监张润红在2018年中期业绩会上示意“这是不得已的选择”。此番操作之后，该旅店平均入住率终于跨越50%，但与其他7家金茂旅店依然有差距。

除了丽江项目外，金茂旅店资产包中入住率高的项目都是位于一线都会核心区域的旅店，这些旅店可以知足住客旅游，商务双重需求。反观，位于旅游都会的旅店，除金茂三亚希尔顿旅店外，其他3家旅店的入住率都与一线都会核心地段旅店有着不小差距。2019年年报数据显示，位于一线都会核心区域的旅店入住率皆在85%以上，而位于旅游都会的旅店，最高入住率来自金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿旅店，为68.4%。

2018年中期业绩会上张润红示意：国际旅店品牌在大都会能够施展很大的品牌溢价，但对于二线都会甚至像丽江这样的三线都会，这种作用以及其所能带来的客源增量是非常有限的。

一面是以丽江项目为代表的二三线都会旅店入住率不佳，另一面是部门国际旅店团体在中国发力下沉市场，那么海内高端旅店市场是否已经趋于饱和？

对此，罗兰贝格交通运输旅游行业全球合伙人于占福以为，疫情时代，国际旅店团体也没有显著放缓在中国开店的设计，这是他们对中国旅店业新生时机的看好，纵然是下沉，各旅店团体所进入的市场，仍然是定位于当地的最高端条线，从该角度看，高端旅店在中国仍然面临着增进时机。

然则，于占福也指出，高端旅店在本次疫情中受到的打击在全行业中也更为严重。他解释道，高端旅店的客群主要以高端商务人士，高端小我私家旅游为主。疫情时代，出于防疫平安和公司整体谋划成本的综合思量，这部门人群住店率锐减，导致高端旅店的入住率下滑显著。在此情形下，若是旅店应对打击的其它对冲抓手相对匮乏，则所面临的谋划挑战就更大。

“产物单一，抗风险性低”常出现在证监会对上市企业招股书的审核意见中。现在，以高端营业为抵制风险的金茂旅店也在疫情下显现出产物单一，抗风险性低的问题。固然，这是众多海内外高端旅店今年上半年所配合面临的问题。世界第一旅店团体万豪旅店，今年一季度营收46.81亿美元，同比降低7%；二季度营收为18.6亿美元，同比下降65.0%。业绩大幅下滑也同样出现在希尔顿，凯悦等着名旅店团体身上。

金茂旅店未来是否另有上市时机？

诚如金茂旅店在通告中所言，公司股票流动性差和疫情双重因素叠加，加重了公司对资金的渴求。数据显示，金茂旅店今年上半年欠债率到达73.08%，为上市以来最高，而流动比率仅为0.16%，短期偿债能力较弱。

在欠债高企的情形下退市，只管上市融资路堵死，但金茂旅店融资渠道依然有多种。柏文喜说：“退市后，金茂倒是可以通过抵押借款，谋划性物业贷款等形式来解决资金链问题。”

此外，中国金茂在通告中透露，若是能够实行，虽然可能会对团体中短期的财政业绩等发生负面影响，但中国金茂可以更天真地开展需要的资产组合调整，并做出与团体历久目的相符的战略决策。

对此，外界一直有声音以为，未来旅店营业和商业营业会合并二次上市。中国金茂内部人士就该看法回应新地产财经：“这个预测暂时离（公司计划）得有点远，还无法回答。”

我们不妨简朴梳理一下金茂商业营业的生长历程。

2005年，金茂最先涉足商业，首个项目是上海的金茂大厦J•LIFE。2013年，中国金茂建立商业事业部，并提出五年具备上市条件的目的。

2016年金茂推出都会级/区域级商业项目“览秀城”。作为项目主导人的宁高宁不仅在项目起名上展露出要逾越自己打造的万象城、大悦城两个商业地产项目，还在2016年中国金茂商业战略升级公布会上示意，金茂往前走，就必须要举行创新，而且是突破性的，不是简朴的在楼体外立面举行革新，在楼内增添一些流动就可以的。

然而，从金茂商业近几年的生长来看，商业发展速率并不快。2019年，中国金茂商务租赁与零售商业运营收入为14.47亿元，占公司总收入的3%，较去年下滑1%。总建筑面积约79万平方米，较去年增添1万平方米。

而备受关注的览秀城的发展速率也缓慢。2019年年报披露，仅有长沙览秀城处于开业状态，南京金茂汇处于升级览秀城状态，青岛、张家港两地览秀城项目处于筹开状态。2019年10月，中国金茂公布的“2212”战略提出，设计在5年内完成20座览秀城的结构。除了去年四座已披露的览秀城动态，2020中期业绩通告中显示武汉、天津两地将结构览秀城项目。

此外，商业地产开发周期长，资金需求大的特点也让不少谋划者苦恼。REITs被以为是可以平衡风险收益的上市方式之一，商业地产企业新加坡凯德团体更是用实践证明了这一点，但REITs产物一直没有在海内推出。

今年四月尾，公募基础设施REITs意见稿公布，虽不涉及商业地产领域，但海内从事商业地产等相关项目的人似乎感受离属于自己领域的REITs产物推出又近了一步。

商业地产上市愿景、建立轻资产运营平台、基建公募REITs的推出等都加大了对金茂未来将商业和旅店板块合并上市的想象空间。纵然短时间海内公募REITs无法推出，柏文喜指出，金茂旅店照样可以在未来选择类REITs或公司等对自己更为有利的形式再度上市。

只管金茂旅店会否再上市照样未知，但合理计划旗下各旅店的生长方向，全力缩小旗下各家旅店之间的业绩差距，提升企业的运营能力，以保持更为稳固的入住率才是金茂旅店退市后亟需思索与解决的问题。云云，若金茂旅店能够再上市，才不会重蹈覆辙，也才有可能真正重拾资源市场对其的信心。

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