年头的疫情给整个海南旅游市场亘古未有的袭击，而年中却又出乎意料的泛起了逆势大反弹，再加上近期自贸岛和免税政策的宏观利好，所有行业都十分关心未来海南市场的整体走势。

一、海南旅游住宿业市场现在生长款式

从时间维度上看，在已往十年的时间里，市场履历了两次旅游数据增速的小岑岭：一次是金融危机事后的经济苏醒，另外一次是八项划定之后小我私家消费为主的海内游兴起热潮。如下图所示，十年间海南旅游收入的增速始终高于人次的增速，这也是说明海南全岛正朝着旅游高质量生长的目的不停靠近。

从空间维度上来看，海南的旅游仍处于一个不平衡的生长状态之中，东线市场占有了跨越全岛8成的旅游留宿人次，而西线和中线市场的开发仍相对落伍。这一点也充实的反映到了住宿产物的供应和开发商，在最近五年的新签约的品牌旅店之中，绝大多数也集中在了海南岛东线，其中三亚和海口无疑仍是投资者最为关注的两个区域。

已往5年，海口的业绩一直较为消极，受高端供应连续加大的压力影响，市场业绩始终不甚理想。但近两来市场泛起回暖上升迹象，由此可知，自贸岛的产业政策动员之下，海口高等旅店市场将迎来新一波增进契机。

三亚市场则仍是整个海南的价值高地，平均每间房收益甚至凌驾海口市场的近1倍。作为海南最焦点最主要的市场，三亚市场的生长现状和业绩走势无疑是市场的风向标。

二、大三亚住宿市场业绩回首

1、市场情形

从供求关系上看，市场供应在已往五年仍继续保持较快增进，年均增速近9%，虽然市场需求也在连续拉升，但需求的增进出现出显著的不平衡性，需求的增进主要集中在新旅店集中的海棠湾，而以亚龙湾和三亚湾为代表的传统湾区旅店增进则相对乏力，市场中的既有高端需求不停被稀释。

正因云云，高端旅店不得不通过下沉客源市场的方式以换取市场需求。虽然整体市场在住宿率上保持在了相对稳固的水平，但房价却泛起了显著的下滑。如在2019年，由于受宏观经济下行压力影响，企业流动和旅游需求均出现出削弱的迹象，而三亚这样的远程目的地则受影响更大。

在2019年普遍性市场出现低迷的状态之下，只有海棠湾是逆势增进的，平均每间房收益增幅却高达17%，而对比之下，传统的龙头湾区亚龙湾则跌幅高达19%。这也一定程度上反映出市场的高端需求并没有泛起显著增进。

云云十字图显示，市场流量愈发向头部湾区群集，高房价者凌驾租率，而低房价者出租率也很低。市场整体的马太效应愈发凸显，强者愈强，弱者愈弱。市场款式的转变当中可以看出，长久以来的亚龙湾一枝独秀的市场款式将要被打破，海棠湾和亚龙湾并驾齐驱的时代也即将到来。

各个湾区在竞争之中也形成了各自的客源结构系统。头部湾区获得了市场中更多的高价值散客，散客占比基本在7成左右，而相对弱势的湾区则不得不通过获取更多的团队客源来弥补需求。而在这个散客占主导的市场当中，研究这些散客的类型和需求就变得加倍主要。

通过携程的点评数据和实地访谈中领会到，市场的散客组成中有跨越5成的都是来自家庭亲子客源，其次是情侣伉俪，同伙出游等。绝大部分旅店的散客客源结构也大致相同，说明亲子家庭客群已然成为市场需求绝对主力。同时，在情侣伉俪和同伙出游的市场中，伴随着新度假产物和网红打卡点的泛起，客群的年轻化特征愈加显著。毫无疑问，在接下来的产物开发当中，若何连系差别类型的消费者的需求举行产物升级和创新是获取到高支付能力散客的要害。

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2、整体运营业绩

纵观整体的运营业绩，可以看到从2015年最先到2019年，三亚的高等旅店市场谋划毛利一直处于下滑态势，在2019年谋划毛利率首次跌破30%，每间可供出租客房谋划毛利也跌到已往五年最低点。

这背后最主要的缘故原由在于收入端的显示低迷。2019年受经济下行压力加大影响，企业普遍在集会流动方面最先缩减预算，而小我私家游对于远程目的地的消费也变得加倍郑重，因此无论是客房照样餐饮在2019年都泛起了显著的收入下滑。

这也在倒逼各个旅店不停地优化成本结构，实行更为精致的成本管控。这一方面，显示最为突出的是人工成本和未分配谋划开支：在出租率没有显著转变的前提下划分下降了13%和14%。履历了年头的疫情，挖掘行之有用的成本管控方案并逐步运用到常态化的一样平常运营之中，将在未来成为市场谋划毛利提升的要害。

3、疫情影响

在浩华与天下旅游同盟互助举行海内旅游景气指数（点此查看更多）的观察中，可以看出疫情最初对市场预期的袭击几乎是摧毁性的，2020年上半年景气指数只有-121。在7月份完成的2020年下半年的景气指数观察中，在海内大部分区域的疫情已得到有用控制的靠山下，市场对于海内旅游生长预期仍不乐观。就在这时，三亚却成为了逆势增进的一枝独秀。

5月以来，三亚进入强势苏醒阶段。STR的数据指出，6月最先市场入住率水平就已经最先逾越去年同期水平，到了7月和8月房价水平最先大幅拉升，高房价的旅店以及别墅套房等高房价房型也更是一房难求。为什么在全国性的市场消极预期之下，三亚能在疫情之中逆势上涨？主要有三点缘故原由：

首先是三亚的资源特征，年头的隔离政策让许多人盼望回归到自然和户外，三亚的阳光和沙滩正好知足了这一需求。其次是宏观旅游政策的刺激，好比跨省游的铺开以及免税额度的铺开，刺激了前往三亚的旅游休闲需求。第三是国际疫情事态。伴随着国际疫情事态的不停恶化，许多具备度假需求的高净值人群无法出国，转而选择了高端度假旅店最为集中的三亚。

细究以上三点可以发现，三亚现在正履历的这一轮增进主要得益于疫情影响下暂时性高支付客群消费回流。

三、未来海南住宿市场生长时机

1、以海内大循环为主、国际海内互促的双循环生长的新款式

国家将进入到一个新的生长款式之中，也是中央最近一直在提的双循环生长主线，因此在未来很长一段时间里刺激内需和产业升级都将成为生长重点。海南的定位是国际旅游消费中央，在这个历程之中，海南所面临最主要的时机就是外洋消费回流。产物供应端的提质升级是让高支付力客群在疫情之后也能留在海南并提供连续消费的要害。

2、自贸岛建设将连续推动海南商务和度假需求增进

第二个时机就是自贸岛建设。海南自贸岛的产业、人才、税收等政策，一定会给海南带来产业生长上的新契机，而以海口和三亚为中央的城中商务区和周边产业园区将成为产业导入的主要载体，也将为当地商务旅店市场带来更多需求。自贸岛建设对于度假市场需求的刺激主要显示在，未来将会有更多免税牌照以及岛内免税店肆进驻海南，因此受免税政策辐射的湾区将大幅增添。

3、新增产物供应助力海南确立更为厚实的目的地标签

第三个时机，是更厚实更具创新的旅游产物给市场带来的时机。博鳌乐城一直在生长国际医疗旅游的相关产业，三亚凤凰岛也在致力于打造全球最大邮轮母港，在主题乐园方面，BBC hello kitty以及长隆都在海南都有其结构。厚实的旅游产物将为海南带来更厚实的目的地标签。若何围绕这些目的地标签，打造特色配套住宿产物并通过体验运营来驱动也是在海南市场住宿产物开发的主要偏向。

海南市场不仅充满了时机，也面临许多挑战。好比高度竞争的市场环境、与其他海岛相比缺乏鲜明的目的地形象标签、区域生长的不平衡性等等。这些问题也都将在未来历久制约着海南的生长。对于旅店的投资者和运营者而言，海南生长到今天这个阶段，无论是时机和挑战实在都为产物和运营提出了更高的要求，以是若何在这些生长局势之下强化产物并实现运营创新也将是未来很长的时间需要不停研究和探索的课题。

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