住房租赁市场乱象丛生，国家即将其纳入法治化羁系轨道。

9月7日，住建部公布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），我国首部专门规范住房租赁的国家级行政律例正式最先公然征求意见。业内人士指出，《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义，这标志着住房租赁羁系正式进入精细化、系统化和法治化时代。

无独有偶，此前的9月1日，上海市房地产经纪行业协会公布《住房租赁市场风险提醒》（简称《风险提醒》），提醒房东、租客在委托谋划或租房历程中，应多方领会周边住房的市场租金价钱，小心公司“高进低出、长收短付”带来的风险，制止因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。

实际上，近几年住房租赁市场乱象迭出，如虚构房源信息、暴力驱赶租客、非法克扣押金、设置霸王条约条款……特别是随着一二线都会租赁市场逐渐扩大，中小型二房东越来越多，导致租客和大房东的权益受到损害风险不停加大。

此次《条例》的出台，将成为住房租赁市场羁系的一个主要转折点。易居研究院智库中央研究总监严跃进剖析以为，当前是长租公寓市场颠簸较大的阶段，羁系部门的这些动作，对于后续规范和指导租赁市场的生长有积极作用。

短付租金也有“坑”

住房租赁市场有多乱？

现在除了曝光较多的长租公寓二房东拖欠大房东租金、租客被驱赶、二房东卷款跑路等问题外，从二房东手里租房，即便租客接纳短付租金的方式，也会遇到种种问题。

日前，在上海事情的陈慧（假名）就遇到了被大房东驱赶的怪事。陈慧与两名同事在位于静安区北京西路的嘉发大厦租了一套三室两厅的屋子，租期一年。租赁条约是她与二房东、中介一起签署的三方居间条约，并附有大房东与二房东的委托租赁条约；屋子的付款方式为“押一付三”，并非长租公寓那种年付或者租金贷的方式。

据那时先容屋子的中介小艾透露，她所在的公司房源有相当一部分来自于这种二房东，这种二房东不同于长租公寓的二房东，他们手头上的房源没有那么多，在十几套到几百套不等。这些二房东从大房东手里租来屋子之后，会凭据屋子情形重新装修或设置家具，再适当提高出租价钱，从而赚取差价。一样平常而言，二房东和大房东租约到期之后，此前的装修和设置的家具会折价卖给大房东。

小艾从业三年来，做这些二房东的房源出租对照多。这种屋子的二房东，看起来与租客直接签署条约的大房东并无区别。

但就在房租到期的前一个月，照样出问题了。8月尾，嘉发大厦的小区物业管理职员告诉陈慧，大房东刘平（假名）找上门要求给他们所住的屋子断水断电，由于该屋子在8月30日就到期了，大房东要收回屋子。

陈慧回家找出租房条约细看，发现他们与二房东严顺（假名）所签的条约到期时间是10月4日。很显著，二房东与大房东的条约，相比二房东与陈慧的租约有一个月时间差。此时，陈慧才发现，中介小艾此前对屋子的租约，并没有做好尽调，不知道大房东与二房东的租约是什么时刻到期的。中介职员的疏忽，为这次纠纷埋下了引火线。

21世纪经济报道记者划分联系刘平、严顺与中介，领会到刘平与严顺互助多年，但由于此前另外一套屋子的纠纷导致两人关系破碎，刘同等租约到期就逐步把屋子收回，不再续租。严顺的注释是，他手中有几十套屋子，他没法记着每一套屋子的详细租约。

大房东和二房东打骂，原本与租客无关，但这次由于大房东刘平的态度强硬，直接滋扰了租客的生涯。此事宜中，二房东严顺显著理亏，或许是为了拖延时间，或许是为了死磕条约，以刘平要买下家具为由，不愿意配合解决退房手续。刘平也不愿意让步，只有对还在租住期限内的陈慧们下逐客令，威胁他们要断水断电。

无奈之下，陈慧和同事去派出所报警，获得民警的回复却是：由于大房东、二房东没有给租客造成实质性人身和财富平安损失，没法接警。而为陈慧提供执法援助的状师建议她走司法程序维权，找二房东赔偿，但这个历程可能需要对照久。

记者从刘平、严顺此前的委托条约看到，对于家具的处置，并没有详细的条款划定。这成了两人扯皮的主要缘故原由。当初帮他们签订衡宇租赁委托条约的中介何冲（假名）指出，从条约来看，双方都有责任，但二房东严顺的处事方式更有问题，“他这样以后没人敢跟他互助，圈子很小的”。

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最终，刘平妥协了，买下了严顺给屋子设置的家具，双方终止条约，不再续约。租客则可以与之续签或者住到与严顺签的合约期满。

在与中介交流历程中，记者发现，大房东、二房东的左券精神在互助历程中异常要害，尤其是最后合约期限内，很容易由于条约某些细节发生摩擦。在《住房租赁条例（征求意见稿）》中，明确了租客的权益，这对于当前租赁行业中处于弱势群体的租客来说，多了一重保障：

住房租赁条约期限内，除执法划定和条约约定的情形外，出租人或者承租人不得片面排除住房租赁条约，不得片面提高或者降低租金；未经承租人赞成，出租人不得私自进入租赁住房；条约期满或排除，承租人应实时腾退租赁住房，出租人不得接纳暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退等。

此外，凭据征求意见稿，在住房租赁条约期限内，除执法划定和条约约定的情形外，出租人或者承租人不得片面排除住房租赁条约，不得片面提高或者降低租金。换言之，陈慧案例中，若是刘平与严顺合约到期，终止互助，那么严顺也不能片面与陈慧等人排除住房租赁条约，否则就是违约。

尽管如此，租客维权仍然不易。租赁纠纷属于民事纠纷，警方一样平常会调整，最终照样需要双方协商一致才气解决。事实是，被刘平提出威胁断水断电之后，陈慧自动找中介和严顺，提醒他们处理好条约纠纷，严顺一味推脱，也不愿意根据条约赔付陈慧损失；与此同时，刘平借助驱赶陈慧等租客的手段对严顺施压，也对租客造成了不小的精神压力。

行业羁系升级

随着二房东越来越多，引发的问题也越来越多，这种二房东模式最先受到市场诟病。

像上述案例中，手握几十套房的二房东严顺，其实是有一家从事房地产行业资质的公司，但他与大房东、租客签的条约却用的是小我私家名义，就连与之互助多年的中介何冲都没有发现这一点。

记者查询启信宝获悉，严顺名下持股100%的公司为上海燕齐企业管理有限公司，成立于2014年10月13日，注册资本金100万人民币，此外没有披露其他信息。

对此，执法界人士以为，严顺的做法可能出于两方面缘故原由，一是收付款利便；二就是存在偷税漏税嫌疑。

二房东处在房主和租客之间，赚的就是中心差价，为了控制成本，谋取更大利润，不少二房东不得不在各个环节“挖潜”，甚至不惜接纳违法行为。

针对市场上的种种乱象，《条例》明确划定房地产经纪机构及其从业职员不得有下列行为：1.公布虚伪房源信息；2.遮盖影响住房租赁的主要信息；3.违规提供金融产物和服务；4.为依法不得出租的住房提供经纪服务；5.强制代庖住房公积金提取等服务并分外收取用度；6.未经当事人赞成，以当事人名义签署住房租赁条约；7.赚取租金差价；8.泄露或者欠妥使用客户信息；9.执法、律例克制的其他行为；10.违规出租厨房、阳台、地下储藏室。

可见其中多条均指向了二房东，好比赚取租金差价，违规提供金融产物和服务等。

上海都会房地产估价有限公司金融业务总监邵明浩示意，从宏观角度来讲，住房问题是关系国计民生的重大问题，租赁住房对于指导人口有序流动解决大中都会“夹心层”栖身问题具有主要意义。现在从中央到地方的租赁住房政策具有临时性的特点，与住房系统历久生长的要求不匹配，是造成租赁住房现阶段诸多问题的根本缘故原由。租赁住房亟需国家层面举行立法，保障该领域历久有序生长。

随着《住房租赁条例（征求意见稿）》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立海内租赁住房在住房系统中的职位，明确政府、市场和家庭在租赁住房系统中的角色，规范政府及市场介入各方在租赁住房整体规划、开发建设及后期运营全生命周期中的行为。

从实际操作方面来看，租赁市场买卖异常频仍，介入群体众多，租赁形式庞大，而响应的监视管理部门并没有配备相关的执法职员和预算对执法举行有用的监视管理，以是重点关注的是执法出台后的落实情形。

业内公寓培训机构房东东创始人全雳指出，资金羁系真正要落实行动就要从源头上抓起，增强立法，严格执法。

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