和P2P一样，长租公寓好像一夜之间成了“暴雷角色”。

今年5月，纳斯达克上市企业青客公寓认可遇到资金难题，一度被传言倒闭；6月，纽交所上市企业蛋壳公寓创始人兼CEO高靖被观察后，公司迅速换帅；7月，有网友在微博发文示意自己在自若租住，被一名男租户骚扰，引发舆论强烈关注.....

上半年，多达16家长租公寓品牌公寓面临倒闭，长租公寓扩张处于阻滞状态，部门品牌门店的开店数目泛起负增长。

贝壳研究院数据显示，今年上半年，TOP10品牌长租公寓新开店数目共93家，新开店率仅为8.2%，新进入长租公寓的开发商数目延续三年降低。

今年上半年新入场的长租公寓开发商，数目为0。

企业没有盈利，租户没有省钱，房东收不到租金，看起来这是一门只有输家的棘手生意。

但长租公寓真的没有未来吗？9岁的长租公寓市场，正在履历着一场行业生长的阵痛期。

一地鸡毛，花式求生

“整个长租公寓行业，2、3月份都是亏损的。”

长租公寓的从业者武磊示意，疫情时代公司每月亏损在几百万元，虽然出租率已经恢复至80%，但消费者对长租公寓的信托度，已经降至冰点。

在疫情时代，多家长租公寓由于生计难题而“吃相难看”，如要求房东减免房租，却纰谬租客减免的“两头吃”行为。另有老牌长租公寓品牌由于疫情时代续租租金普遍上涨10%-30%而登上了热搜。

奇葩行为的背后，是行业生长已经到了难以连续的境界。

某些长租公寓运营商，为了扩大规模，曾以高于市场正常价钱20%到40%在争抢房源，但却愿意将高价收到的房源，以低于收租价钱再次租赁。

一时之间，高收低租成为这一行业的生长常态，行使租客通过租赁贷的方式为他们拿来的现金流，长租公寓企业不停抢占市场，然后连续循环。

但若是回归谋划自己，实在长租公寓的盈利问题，一直悬而未决。

曾经有长租公寓操盘手以集中式公寓的收房成本算过一笔账：假设上海一间公寓最终月租4000元，市场竞争猛烈，拿房成本往往占60%，即支付给产权方的成本是2400元；装修成本（包罗硬装、软装、家居、家电等）以7万元盘算，要在前五年分摊完，平均每个月装修成本约莫1166元；再加上每间房每个月所投入的运营成本也许500元，统计下来，一间房每月总成本到达4066元。也就是说，前五年基本不赚钱。

这本是一桩生意建立与否的基础，但却被选择性忽视了，有人以为要看得久远，有人以为总会有接盘侠。

谋划压力伟大，因此长租公寓行业泛起种种“妖娥子”也就不难理解了。

“租金贷”是要快速收回投入，“甲醛门”是迫于快周转的谋划压力，“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势，“间隔房”是要增加收入泉源……这些在政策和执法边缘试探的行为，是行业蛮荒时代的见证，也是发展的价值。

长租公寓的“金融计”

懦弱的资金链背后，是长租公寓现在盈利模式的单一和高风险。

实在长租公寓的商业模式异常传统：从房主手中将衡宇租赁，举行装修革新，然后举行再次出租，从而赚取差价。

这是长租公寓的基本营收方式。但稍加注意就会发现，现在市面上的长租公寓并不把这个差价当做营收支持，租金贷才是长租公寓现金流的支持。

所谓租金贷，是指长租公寓企业与金融机构互助，以贷款的形式从金融机构一次性拿到条约内的租金，租客须通过长租公寓平台与第三方金融公司签署贷款条约，每个月向金融公司还款。

蛋壳公寓此前的招股书就曾披露，租金贷是其主要资金泉源之一。

而且招股书显示，2019年1月至9月，蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，这一比例分别为90%和88%。

停止2019年9月30日，财报显示，青客公寓有62.6%的已付租金来自租户分期付款的租金贷，使用租金贷的租户比例高达65.4%。

可见租金贷对于现在的长租公寓生长来说，意味着什么。

这种模式下，长租公寓可以拿着金融机构的预付款去开拓市场，获得房源，而归还贷款的主体却是租客。也就是说，这一模式自己就是在走钢丝，存在很大的不确定性和隐藏风险。

对于租客来说，诸如签完条约才知道要贷款、诱导用户贷款的问题一再发生。

对于长租公寓来说，将主要的资金链放在租客贷款带来的现金流上，一旦新租客削减，衡宇空置，长租公寓企业一方面没了来自租客贷款而来的现金流，一方面还要给房主支付空置的衡宇租金。长租公寓将随时面临资金链断裂的风险，连年的亏损成了常态，上市成了输血门路。

世茂集团料多元化的收入占比未来可提升至15-20%

蛋壳招股书显示，蛋壳公寓2017年净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前10个月，净亏损28亿元，整年预计亏损30多亿。2020年一季度财报显示，蛋壳亏损较去年增加了4.15亿，净亏损到达12.34亿。从2017年算起，蛋壳至今已累计亏损六十多亿元了。

今年紧要上市的贝壳，也一直面临着巨额的亏损。2017至2019这三年，公司净亏损分别为5.4亿元、4.3亿元、21.8亿元。2020年第一季度，贝壳找房净亏损额为12.3亿元。

贝壳、蛋壳以及自若等相对较大的长租公寓平台，亏损、租客房主通吃、以及租金贷乱象等还不是最严重的。体量相对较小的长租公寓平台，泛起更多的是征象是卷款跑路，租客只能通过报案来维权。

频仍的租金贷暴雷，显示了这种金融模式的懦弱性原我爱我家副总裁胡景辉，曾在2018年就示意：“长租公寓若是爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。”

实在早在2018年，上海、杭州等多地的主管部门就由于频仍的长租公寓暴雷问题，出台相关政策，为租金贷设立门槛。

2018年9月，上海市住房城乡建设治理委团结市金融办等多部门公布《关于进一步规范本市署理经租企业及小我私家“租金贷”相关营业的通知》，明确示意：无“住房租赁谋划”营业范围、未经本市衡宇行政治理部门立案、未加入本市房地产经纪行业协会的署理经租企业不得互助开展小我私家“租金贷”营业。

2019年12月《关于整理规范住房租赁市场秩序的意见》，进一步明确“租金贷”收入占比不能跨越租赁企业租金收入的三成等。跨越比列的部门应于2022年年底之前逐步调整到位。”

可以发现，蛋壳、青客等租金贷收入占比显著不符合划定。

今年2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融羁系局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查事情，周全领会蛋壳公寓以及深圳市其他衡宇租赁公司“租金贷”情形。

频仍的租金贷暴雷，显示了这种金融模式的懦弱性，种种困局之下，企业蒙上了一层层阴影。

长租公寓照样门好生意吗？

9年未找到的康健盈利模式，还会泛起吗？

8月13日，贝壳在美国纳斯达克上市，左晖当天在谁人喜庆日子里，用了“筚路蓝缕”四个字来形容这个行业，他说希望所有的人能记着这个产业的艰难，一直做难而准确的事情。

长租公寓到现在为止依然没有找到稳固的盈利点。绕不开的懦弱资金链，实在是一颗由他们一手养大的毒瘤，长租公寓市场的恶性竞争无疑是加剧了这一难题。

“我不建议做长租公寓，这个生意是亏的。”早在2018年，潘石屹就也直指长租公寓商业模式的痛点。他示意做长租公寓一定会去银行贷款，银行基准利率利息是4.9%，但现实可能得5%-6%，然而贷款建成后租出去回报率最高明不外1%，租房价钱翻番照样赔本。

但也有投资人以为，长租公寓行业依然很有生长前景，愉悦资源创始人刘二海可谓是蛋壳和高靖的朱紫。2017年年头，刘二海第一轮就投了1000多万美元。谈到为什么投资蛋壳，刘二海总结出了三点：需求、看法、团队。

“一是需求异常大，老百姓买房照样有一定难度的。对蛋壳的主要用户——年轻人群体来说，就更不可能一结业就买得起屋子。“

据悉，我国流动人口相比其他国家更高，且在逐年上涨，总人口基数大。有统计解释，2020年我国租赁市场将到达1.6万亿，2025到达2.2万亿。租房需求和租赁市场还在释放活力。

“二是人们的看法也在转变，原来是屋子一定要属于自己，现在人们更看重屋子的使用价值，我在这个都会就租用一下，如果我不在这个都会了，我换到其他都会，就会很利便。”

“三是高靖这个团队照样异常醒目，那时和他同期的公司里有8000间房的不在少数，然则他把8000间变成了40多万间，这个团队身上有很怪异的地方。”

正如刘二海所说，单就长租公寓这一生长模式来看，它照样具有很大的生长空间的，但这只是理想的市场状态。一切照样要看长租公寓自己。

政策方面，今年上半年租赁市场连续释放利好信号，总的来说是围绕大力支持租赁市场生长、规范市场秩序、公布租房补助三个方面。

8月17日，杭州市住房保障和房产治理局官网公布《关于进一步落实住房租赁资金羁系相关事情的通知》明确，住房租赁企业将从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户治理，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前凭据要求完成风险防控金缴交，存量委托房源应缴交风险防控金30%。

业内人士称，本次《通知》将有用降低市场风险，或将加速长租公寓行业洗牌。

租赁资金均缴入专用存款账户，可以对资金的用途举行有用管控，削减长租公寓企业大量挪用承租人租金去占领房源的征象；30%的风险防控金，一旦企业泛起异样，可以最大水平保障相关利益群体的合法权益。

不外，无论市场有多么大的生长空间，仅仅只是想在这一行业赚一笔然后走人是行不通的。一再发作的问题背后是整个行业生长的破局之困。

这个赛道的比拼，必须要注入新鲜的血液，长租公寓要有久远生长的眼光。未来的长租公寓生长有很大的想象空间，暴力扩张显然不是长久之计，长租公寓未来的课题照样要回归住房服务自己，依赖租金贷这种走钢丝的谋划模式急需破局。（文章中武磊为假名）

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