最近许多若干同伙后台给我发来私信，说自己住的长租公寓暴雷了，收取了他们的租金，然则运营方和房东却解约了，导致他们无家可归必须要脱离

这种情形我影象中从16年最先就陆陆续续发生，全国各地，各个地方，岂论企业巨细，有靠山的，有上市的，有大咖站台的，都泛起过暴雷的征象

以是长租公寓，到底怎么了

要明白这个品类的暴雷征象，我们还需要从这个行业的本质最先着手

从表面上来看，长租公寓是异常好的行业赛道，一边他可以解决许多年轻人，打拼者，奋斗者在一个都市的起步积累，当一小我私家来到一个都市，没有购买力，还没准备好或者还没有资格的时刻，有一个还不错，对照稳定，甚至有一定归属感的地方可以栖身

让人有平安感，也让一个都市加倍有魅力

从另外一头来看，我们从房地产端来看，长租公寓也解决了许多存量资产。一二线都市许多的商办类产品，由于运营欠妥或者当初定位不准确，都存在一定水平的闲置，也存在严重的虚耗

公寓的运营方，通过整体包装，重新定位以及后期植入内容，一头解决公寓闲置的问题，一头让年轻人住的更好

以是岂论从任何一个角度上来看，这都是一个异常好的赛道，而且作为运营方，相对低的价钱整体租赁，然后相对合理的价钱对外涣散出租，从中获取溢价空间

额

以是，怎么看似乎都挺好的，为什么会暴雷

在我们印象中只有p2p这样的企业才会暴雷，一边答应下家过高的利率，另一头自己的运营端没办法实现收益，然后资金链断裂

只有这样的企业才会暴雷，怎么这么好的长租公寓也会这样呢

而且同伙们的留言的情形都对照类似，就是突然的那种，一夜之间获得通知公寓运营方现金流断裂，让许多人无家可归没房可住

这内里到底出了怎么一回事

主干的现实

那好，让我们把这个行业剔除掉理想的部门，说说主干的现实

而最主干的一面，实在就是租房族这一面

长租公寓理论上来说是一个利润率不会太高的行业，由于本质上属于低价租入，相对高价租出，然则这个赛道面临的客群，整体来说都是相对购买力不足的年轻人，以是不太能够蒙受太过高昂的租金，以是我们大致统计过，中心的溢价空间基本在10%左右

固然，这样的利润率也算不错，放在其他行业里实在都差不多云云

然则长租公寓要实现10%的毛利率的条件：实现满租

由于长租公寓租入就是整体租下，要实现足够的溢价，就要实现整体租出

然则，就是这件事在这个赛道里却显得尤为艰难

由于租房人的另一个特点就是：易变

岂论家庭结构，事业更改以及财富积累，在这一群体中的转变是最显著的，以是对于租房者来说，往往不会在栖身地选择上给自己太多时间的限制，以是主干的现实就是基本上一年之内，租房人也许率会换以及搬走

搬走就意味着交接，搬走意味着运营方需要再找租客，而这段时间哪怕被严酷控制在1个月，对于一年来说也就是靠近10%的收益成本的虚耗

也就是说哪怕一个长租公寓的入住率到达90%，可能对这个单体项目来说就是赔本的，这就是那最现实的主干

这也是许多做长租公寓的人稀奇畏惧过年的缘故原由，许多人不敢把自己的租约到期定在12月或者1月，忧郁到了明年若是租房的人都不回来了，那么长租公寓可能就要面临跨越2个月的空窗期

而这对于一家企业来说可能就是灭顶之灾了

这就是这个赛道很容易暴雷的缘故原由

破绽颇多的赚钱方式

嗯，以上说的都是对的，但这些都是没用的

为什么，我都知道，那些企业的运营方肯定都知道啊，然则有一阵子长租公寓如雨后春笋一样平常的冒出来又是为什么呢，他们杀入的时刻又图的是什么呢

实在在有一段时间，长租公寓都是可以赚钱的，只是这赚钱的方式，现在都被判断下来不合法或者不合规

第一个，叫免租期

一样平常长租公寓拿下一个集中区域，由于需要重新定位，包装以及装修，都市问房东要一个资源叫免租期，最少一个月，最多可以争取到3-6个月

我们假设最后一个项目拿到了3个月的免租期，若是说装修一个月所有完成，那么剩下的两个月许多运营方就选择直接出租，那这两个月就成为空手套白狼获得的利润

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这也是为什么长租公寓永远都有甲醛超标的问题，不是他们用的质料不环保，在用材上他们一定齐集规合范，然则就是装修完毕之后没有给到足够的透风期，多一天的透风期就意味着多一天的空置率

这也是为什么一个新的长租公寓项目一开业都市选择对照低的租金先吸引客户，由于最快租掉也就最快得利

第二件叫N 1

若是人人看过欢乐颂一定记得其中有三美是合租在一个房间内，实在谁人房间是两室一厅，而樊胜美住的地方实在就是客厅改造成的卧室，这种通过变客厅为卧室的方式就是N 1

通过这种增添卧室的方式，实在是可以创造出更多的人去分摊成本，增添收益，这也成为了许多公寓运营方争相实验的手段之一

第三种叫金融贷

租房基本上都需要付三押一，许多年轻人一次性拿不出那么多钱怎么办

许多公寓运营方会推荐年轻人使用一些金融工具申请贷款，甚至会有用贷款租房加倍廉价的优惠政策

实在背后运营方和金融公司之间都是有利益关系的，推荐乐成获得的返点，我不能说若干，然则真的多到想不到

正是由于有这三件事的支持，以是公寓运营方有许多赚钱的方式，这也造成了某一阶段这一类型的企业赛马圈地快速扩张的趋势，由于背后有太多赚钱的可能

然则不巧的是，这三件事现在都被彻底的清算，完全没有仰面的可能

金融贷消逝，N 1不合规，免租期也由于甲醛事宜爆出之后运营方也不敢激进推进

这也是为什么最近两年长租公寓最先爆出暴雷征象的缘故原由，背后正是一个又一个盈利模式被关闭之后，企业现金流泛起了问题

这三样都被证实不合法，长租公寓也就断了盈利的可能

维权真的很难

以是许多人问我，若是遇到了，怎么维权

那我就说说加倍主干，主干到有点残忍的部门，就是维权真的很难

企业永远在落地之初就想好了规避的方式，运营公司在每运营一个项目都市自力注册一家公司，也就是说单个项目的问题永远只存在单个企业里，不会牵涉到团体总部

而对于轻资产运营的模式，最后异常容易通过停业以及解散来规避问题，公司内部甚至都没有抵押的资产

而当房东收回产权的时刻，租客很有可能就会面临拿不回押金以及无家可归的征象

以是这件事若何制止，在一最先的时刻选择那一套屋子的时刻就要分外的注重

我小我私家会推荐三种企业，相对来说，暴雷的情形会小许多

1、就是国家队

若是这家品牌背后有地方政府靠山，那么相对照来说就对照平安，倒不是说这样的企业运营能力会高若干，很主要的一点是他们有能力拿到极端廉价的物业

只要成本足够低，暴雷的可能就足够小

2、资产持有者

并不是所有的运营方都是轻资产运作的，也有一些企业会自己买物业，然后再对外出租

这样的企业由于物业是自己买的，以是也会有更多的耐心。而且一旦物业是自己的，现金流什么的就会对照稳定有保障

这也是为什么在长租公寓出来之前，你问房东租屋子都没听说过什么暴雷征象一样，就是这么一个原理

3、类似链家自若这种有上下游关联企业的

链家运营自若可能不赚钱，然则自若为链家供应了大量的准购房客户，以是从战略层面来说链家也不会让自若倒闭，也许这个意思

以是现在的我，看长租公寓暴雷可以说异常的镇定了，由于真的太容易暴雷了，我不想贯注人人太多关于若何维权的方式，若是若是让我年轻一次

我可能会选择：

1、问房东租屋子。

2、起劲在一个都市奋斗扎根。

3、早点买屋子。

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