两年前，同样是业绩宣布会，有媒体问万科董事会主席郁亮，万科的长租公寓是否赚钱。郁亮这么回覆，“任何伟大的营业都是从不赚钱最先的，如何做一件事是为了赚钱，把钱放银行就可以了，还可以拿利息。”

两年过去了，照样万科，照样业绩宣布会，照样长租公寓，这个老问题是否有了新的谜底，泊寓这项营业生长怎么样了。作为第一家宣布年报的房企，泊寓的生长对于房企系长租公寓又有什么可借鉴之处呢？

规模——超出原预计目的

对于长租公寓营业的生长，尤其是房企系品牌的显示，大多以规模作为生长优劣权衡的标杆。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。万科泊寓以开业10万间 的规模位居克而瑞房企长租公寓规模排行榜榜首。

2019年3月26日下昼，万科企业股份有限公司在香港举行2018年业绩宣布会，首席营运官张旭示意，万科去年已经有6万间的开业，今年总开业数到达10万间，并示意万科获得的资源实在是已经多过10万间的这个数字。

据3月17日晚间，万科所披露的2019年度财务讲述，2019年租赁住宅营业新增开业5.6万间，停止讲述期末，总开业数到达11万间。

11万间的开业规模，已经到达了万科在2018年业绩宣布会上提出的要求。

这个开业数目，即即是对于房企系而言实在也不容易。尤其在去年第四季度，多数企业拓展及开业规模基本处于阻滞状态，而万科泊寓和龙湖冠寓的新增开业房源均到达2万间，在高基数之上仍保持了较高的开业转化。

以万科泊寓为例，高转化主要来自前期大规模拓展房源的积累，如“万村设计”拓展的房源在去年陆续转化推出，一些大体量项目陆续开业，如深圳万科泊寓云城店，单项目规模就到达4000间。

但相对应的是，万科的历久待摊用度也增进了43.43%至72.35亿元，其中就有一部门是由于租赁住宅营业革新支出增添。这部门用度对于房企而言，损伤有多大，从朗诗将朗诗寓剥离便可见一斑。

不外少见的是，今年万科并没有对外宣布今年的长租公寓增进指标，或许继续坚持基本盘，把已经获取资源的收益率提高，跟客户的黏度做的更好，实现房源爬坡，会是今年房企系甚至其他派系长租公寓的主旋律。

规模之争，一直是房企系长租公寓的“兵家圣地”，然则近年来多家房企在宣布年报时，却越来越淡化规模这个词。一方面由于回报周期过长，影响房企的营收数字，长租公寓营业在企业年报中似乎成了块“挡路石”；另一方面，随着长租公寓行业由最初的“赛马圈地”转化为现在的精细化运营，房企系长租公寓的重心也有所转移；最后，实在有不少的房企入足长租公寓，是为了实现资产的投融管退。不外近年来REITs生长速度并不快，以是这部门的玩家可能会逐渐淡化公寓板块的营业。

可以预见，往年习惯于喊出增进规模的房企系品牌，今年极有可能三缄其口。但，这又何尝不是行业向着良性生长的一个信号呢？

战场——万村受挫，转战团体用地

在2019年，万科泊寓新增开业5.6万间房之中，城中村内的长租公寓新增开业 3.5 万间。但在这其中，万科也履历了一次不小的战场挫折——“万村设计”遭受来自现实多方的偷袭，尔后节节失利。

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据经济观察报报道，深圳万科示意“万村设计”在推进过程中确实遇到一些实际难题，由于综合推进过程中的客观情况，万科拟对现有房源结构举行部门调整和优化，相关事情正在有序推进中。这已经是万科第二次坦承“万村设计”的难题。第一次是由郁亮回应的，“万村设计确实比想象中重大得多，确实低估了万村设计的难题性”。

最终，2019年7月，“万村设计”按下暂停键，自动放弃在坪山、灼烁已经签约的城中村房源,并自动和房东协商关于违约赔付事宜。只管此时的万村设计已经开业四百余栋，一万余间。

对于万村设计这项重大且涉及多个利益相关方的营业而言，开展过程中的难点繁杂且棘手，城中村房东、租客、万村事情团队、市场……链条上的任何一方一旦发生变化，都牵一发而动全身，而利益长短期的博弈永远是其中最基本的因素。

幸亏万科很快找到了新的战场——团体用地建设租赁住房。严格来说，万科在做万村设计的同时，也在入手这个新的战场，也成为了第一批吃螃蟹的房企系长租公寓代表。

由于现在团体用地建设租赁住房并没有大量上市，以是一时之间难以看出效果。但无论是城中村或是团体用地，就如万科副总裁、北方区域卖力人刘肖曾指出的，长租公寓现在是“窄门”。但未来是好的。

简直，一旦从土地供应上基本解决问题，调整长租公寓的水电等系统成本，以及响应的配套建设，这个行业的明天是值得被看好的。然则需要注重的是，房企系天生的优势并不在于运营和治理，而是资源和物业。以是即即是面临伟大的团体用地建设租赁住房，房企系长租公寓也需要郑重，不妨思量与创业系以及中介系互助，双方优势连系，实现空间资产升值的最大化。这样，或许才气更好地施展新战场的功效。

组织——自力事业部和薛峰的“三连跳”

2019年的中期业绩会，上万科总裁、首席执行官祝九胜示意，“决议在内部形成专门的泊寓事业部，成为自力的BU，我信赖之后会更聚焦，会找到更合适的方式和人才，以获取和开工房间更多。”响应的组织架构也有了新的调整，现在已脱离万科的薛峰，也在这次调整中实现了“三连跳”。

2019年1月31日，万科宣布职务任免公示的邮件，薛峰就在其中。邮件内容显示，免去其厦门市万科房地产有限公司总经理职务，任命其为广州万科企业有限公司总经理；履职四个月后广州万科总经理易人，5月尾，薛峰转任万科长租公寓事业部总经理；不足一个半月后，传来去职的新闻。

对此，万科的示意是，“在营业生长过程中存在正常的人事变动和实际难题，是必须要面临的作业。”随即，长租公寓事业部的营业开展也将继续由万科高级副总裁孙嘉直接卖力。

原本的调任是万科“大江大海”设计中的一部门，让公司的人才可以像水一样在整个团体流动。只不外，有时候水的流动并不能为所欲为，而是会有其自己的偏向。而至今，万科长租公寓事业部也没有传出有新任总经理的新闻，也可能这个位置或将由孙嘉代为治理很长一段时间了。

由于受到房企自己的人才调整设计，相比起其他派系而言，房企系长租公寓的组织以及领导人的调整会更为频仍。这样的调动背后，包含着一家房企对于长租公寓板块重视水平、是否将继续注资这项营业以及是否将淡化这项营业。例如有的房企将长租公寓剥离，或建立单独的子公司，或依附于其他子品牌之下。

从最初的跑步进场，到后续的发债进场，房企对于长租公寓营业的态度一直都在调整。今天的重视，不代表明天的职位。这就是长租公寓板块在房企的生计现状。然则幸亏，通过每年房企的年报，我们可以一窥这些品牌在房企内部的生长。就像万科泊寓在万科的年报中，只管所占篇幅相比而言不大，但却也有数据可供领会。

以上即是万科泊寓在2019年交出的成绩单，不算详尽，然则可以看出房企系品牌在这一年所遇到的挫折——规模效应弱化、物业获取也泛起了难题、组织架构频频调整。幸亏，房企大佬们一直善于鼓舞人心，“免疫力”和“勇气”，就如郁亮所说，不能只看到危，也要看到机。以是，也期待在泊寓的新增开了一个好头之后，更多的房企系长租公寓品牌也能给出不错的成绩单。

结语

无论是规模、战场或是组织结构的调整，作为房企系长租公寓的头部品牌，无疑是要为其他派系的品牌做好一个领头的作用。纵然有资源以及物业方面的资源，但房企系长租公寓的路同样不好走。实在郁亮对于这个行业的定位并没有错，“伟大的行业都是从不赚钱最先的”，但我们同样期待这个行业能够有清清楚楚的盈利模式泛起的那一天，这样才气实现更为康健和恒久的生长。究竟，谁也说不准，长租公寓能不能成为房地产白银时代的掘金之地。

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