疫情对北京写字楼市场没有决定性影响

进入2020年，新冠肺炎疫情成为第一只影响全世界的黑天鹅事宜。在整个一季度，疫情险些冻结了中国所有经济流动，并最先在全球局限伸张。凭据统计局数据显示，2020年1到2月，规模以上工业增添值同比现实下降13.5%，天下固定资产投资同比下降24.5%，天下房地产开发投资同比下降16.3%。数据真实的反映了疫情对于经济的负面影响异常显著，但在这样晦气的经济环境下，中国的疫情从三月份最先得到了异常有用的控制。从政策选择来看，中国付出了较大的短期价值，换来了住民的生命平安和更历久的经济增进潜力。我们以为随着中国逐步祛除新冠肺炎疫情，中国经济将会是第一个从疫情的阴霾中逐步苏醒的经济体。

高力国际华北区董事总经理严区海示意：“在这样的大环境下，整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态，险些所有的租赁买卖流动都处于暂停或延迟的状态。然而，我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏转变而已。在市场新租流动被冻结，部门租户租约正常到期，以及成本因素成为企业的主要考量等多种因素的作用下，本季度净吸纳量的数据也反映出和宏观经济相同的走势。本季度北京市场的净吸纳量到达创历史记录的-81,000平方米，这也是北京市场第一次泛起延续两个季度的负净吸纳量。除了CBD和丽泽子市场外，其他市场都录得负净吸纳量，其中以燕莎子市场的负净吸纳量转变最为显著，到达了-64,000平方米。仅从数字转变来看，大量负净吸纳量意味着企业最先泛起从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大水平上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部门本应通过正常租赁买卖所去化的面积却无法被需求所吸纳。”

虽然本季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，到达16.7%。其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各个商圈均出现差别水平的环比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，到达环比-5.4%；历久价钱坚挺的金融街和中关村也泛起松动，环比分别下调-1.4%和-3.1%。整体市场环境依然更有利于租户，有搬迁或扩租需求的租户可以对照努力的在市场中寻找性价比更高的优质物业举行办公空间升级。高力国际华北区董事总经理严区海以为：“由于受到疫情影响较小，现在IT行业的需求占对照大，这个行业的需求恢复也是最快的。由于外洋总部受到疫情的影响，大部门外资公司整个三月份都处于阻滞状态，预计该情形会进一步延续到二季度，预计会有更多的外洋公司追求降低成本的设计。”由于租金下调，空置率上升，对于租户来讲已经泛起了一个减负提升办公品质的机遇窗口。疫情的泛起也让许多企业重新审阅并指定新的办公计谋，更深入的思索若何进一步提高办公效率。对于写字楼业主，严区海建议：“写字楼业主对于现在的市场情形应该努力调整租赁计谋，更天真的通过多种方式留住老客户，拿下新客户，在这个时期保持出租率更为主要。

高力国际华北区研究部陆明对此的看法是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会连续攀升，有可能会进一步突破20%。然而，疫情延缓了许多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部门项目将延迟入市，这从一定水平上减轻了市场的供应压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场流动会在二季度泛起较为显著的苏醒迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。基于现在疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期也许会在明年发生转变。” 

优质资产将成为内外资源抗周期最佳防守工具

作为对新型冠状病毒疫情的回应，中央与地方各级政府已出台一系列财政和货币政策以扶持经济增进；同时，随着海内疫情防控形势向好，各行各业努力复工复产下疫情能够连续受到控制，境内外资源对我国政府的高效及市场和社会的稳固高度关注。高力国际中国区资源市场部董事总经理汪蓓以为：“房地产投资需求历久存在，疫情只会影响市场投资节奏，海内一线都会优质资产将成为内外资源抗周期下的最佳防守工具，买卖会在疫情逐步稳固后泛起一定的释放，消化之前所压制的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决议流程将相对慢于内资投资人。”

北京2020一季度共录得3笔大宗买卖成交，分别是综合体、旅店及写字楼。最大的买卖是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

企业复工火了共享办公空间？传统物业只能眼红学不来

自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机遇，放置勘探项目等。其关注重点仍将是写字楼市场，除了都会更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。

此外值得一提的是，这次疫情虽然对大部门行业带来负面影响，但线上科技公司，医药与医疗公司以及云盘算，大数据等行业由于疫情影响需求反向增添，其承租能力稳固且有扩张的可能性，这些行业普遍都漫衍在有产业群集性的商务园区，例如中关村、上地产业园等，因此商务园项目将可能成为具有增进爆发力的子市场。

疫情下的零售商业走向

针对于北京零售商业的恢复情形来看，截止到3月尾北京购物中央基本恢复了正常营业时间，北京前门和王府井步行街商家开业率仍与疫情前有较大差距，主要受旅游业未恢复影响。据商务部重点监测1000家零售企业日均销售额来看，2月下旬比中旬增添5.6%，天下消费市场触底回升。通过近20个购物中央的观察，3月下旬购物中央品牌营业率在80%-90%左右，现在儿童乐园、教育、娱乐类（KTV、影院）业态仍处于关闭状态。其它业态进店消费人群显著增添，餐饮类平均上座率在25%左右，生鲜类超市客流密度大于其它业态。

同时，我们也观察到疫情对于整个行业正在带来种种转变。由于疫情，线下实体销售跌入历史谷底，许多连锁优质品牌最先整合资源开通了线上销售渠道。例如，餐饮行业受到重创，品牌纷纷加大外卖维持谋划，以削减损失。整个一季度生鲜类超市外送提升3-4倍，随之泛起用人欠缺，各行业最先泛起抱团取暖和共享员工的征象。大的连锁超市销售额不降反升，这其中线上平台功不能没。在线下销售陷入困境的时刻，销售职员努力通过APP、抖音、民众号、微信群等小程序转战线上，通过各种推广和直播拉近了与消费者的距离，为线上销售提升起到了努力作用。

此次疫情时代，零售服装、餐饮、娱乐、线下教育等行业受到极大影响，疫情严重时客流削减跨越80%，整体歇业跨越70%，销售额已至冰点，住手3月尾仍未完全恢复营业。疫情时代大部门购物中央对商户做了1-3个月不等的免租优惠，但职员人为仍是一个较大成本，客流恢复仍需一定时间，部门商家对事情职员举行了缩减以此缓减成本压力。传统零售、餐饮等业态现在基本住手了新的扩张，新的生长战略要在疫情后重新制定。

消费者纷纷通过各种APP最先线上消费，线上可以知足一样平常的大部门需求，线上优惠力度和便利性正在改变我们的消费习惯，疫情竣事后仍将发生深远影响。80后，90后从外卖主力消费群转变成为大厨，生鲜类半成品食物成为消费热门，中老年人通过智能手机开启网购模式，成为新的网络消费人群。康健、养生类产品成为新的消费增进点。

由于购物中央品牌众多，高力国际零售服务部刘瑞京的建议是增添线上销售平台的确立，将谋划的品牌商品同步到线上，线上线下的相互结合会提升销售额。品牌方也可以通过自有会员系统确立线上销售模式，加大线上推广和宣传来提升销售额。现代消费已知足电子支付，订单、物流智能化处置，消费客层及数据的剖析，建议谋划方增强数据的剖析和整理，对消费者消费特点举行深入研究，更好的提供精准服务。建议谋划者未来对一线职员增添线上销售培训，同时通过各种平台提升线上销售和服务的新技能。

零售商业地产开发趋势

由于疫情的影响，开发商对于零售商业选址逻辑发生了转变。首先，公共卫生平安重视度的提升将重塑商业选址逻辑。从客流来看，从首选客流密度大的地段转变为提高对客流质量的追求；从区位来看，从首选市中央等交通便利的区位转变为向郊区化生长；从交通来看，从偏好地铁上盖及其他公共交通枢纽转变为以步行及私人汽车为导向的商业选址模式。其次，由于此次疫情中住民的流动轨迹成多中央发散，不再是目的型购物中央等职员高度集中的区域，因此强辐射型商业的集聚将转变为围绕社区生长的零售商业。最后，针对于社区住民提供一站式服务的社区型购物中央将成为未来生长热门，包含了购物，餐饮，娱乐，文化，运动，亲子，休闲和社交等功能。

高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华推断体验创新会成为实体商业PK电商更主要的手段。受疫情影响，电商对实体商业的打击不停加深，而互动性与体验性是实体商业不能替换的特征。阛阓可以通过情绪共识、沉醉式打造、线上线下融合等手段增强实体商业的体验性，打造创新点，提升购物体验。以情绪共识为例，阛阓可以通过品类组合、门店空间设计、消费体验塑造，与消费者发生情绪共识，形成对目的客户群的壮大吸引力，例如上海的LANEHUB瓴里家居体验店塑造高品位生涯体验空间；i.t blue block打造多主题的全新观点店。至于沉醉式打造，零售业项目可通过沉醉式环境打造与沉醉式业态整合吸引消费者，提升购物体验，如北京SKP南馆SKP-S以“数字-模拟-未来”(Digital-Analog Future)为主题，为消费者制造一个超现实的购物场景。线上线下融合则是难度更高的手段，不仅需要从商业逻辑上买通线上和线下，甚至需要在组织架构，技术储备和职员培训等方面做出系统化战略规划，如澳洲的Westfield团体建立Westfield Labs数字机构，推出了阛阓无票手机智能停车，手机点餐等便民的应用程序。

阛阓越来越重视通过科技手段来保障公共卫生平安。在此次疫情中，高科技手段的普遍整合应用为集中式商业提供平安保障，将是未来重点的生长方向。购物中央可利用5G红外热成像测温、红外感应开关、无接触终端、室内微气候监测系统、科技手段解决阛阓内部环境问题以及对人流康健全方位监测，实现公共卫生平安事情的透明化、实时化。

ofo、WeWork、瑞幸泡沫破裂后，近十年的资本大跃进周期宣告终结