收并购是把双刃剑。

去年财报靓丽，融创去年整年营业收入总额到达1693.2亿元，同比增进35.7%，归母净利润260.3亿元，同比增进57.1%。

放长时间轴，融创中国自2015年起至2019年条约销售金额划分为682.1亿元，1506.28亿元，3620.1亿，4608.5亿元，5562.1亿元，同比增速划分为3.66%，120.83%，140.33%，27%，20.7%。受到行业下行的影响，融创近两年增速显著放缓。

今年开年又遇疫情，疫情之下融创紧要接纳线上售房，但线上售房回响平平。相关数据显示，2020年1-2月，融创累计实现条约销售金额约人民币308.4亿元，同比削减26.97%，累计条约销售面积约224.7万平方米，同比削减19.98%，条约销售均价约人民币13720元/平方米。

疫情下回款难资金链承压，高欠债风险攀升，高杠杆的融创陷入流动性危急。

净欠债率176.4%

融资成本居高不下

融创中国近三年2017年-2019年的欠债率划分为90.27%，89.8%和63.3%。融创的欠债率稳步下降，但由于房企存在大量预售账款，资产欠债率不能较为客观的评估企业真实的欠债情形，净欠债率更能准确地房企的真实的欠债情形。

然而融创中国的净欠债居高不下，2017年融创中国的净欠债率为202.0%，2018年回落至149.4%，2019年半年报显示净欠债率为205.9%，2019年年底稍有回落为176.4%，仍居高位。

高杠杆高周转为房地产行业属性，但融创的净资产欠债率远高于其他龙头房企，2019年，融创中国净欠债率为176.4%，碧桂园净欠债率为46.3%，万科的净欠债率为33.9%。

停止2019年底，融创借贷总额为3222.7亿元，其中历久借贷为1865.4亿元，一年内到期借贷为1357.3亿元，停止2019年年底，融创账面现金1257.3亿元。账面现金不足以笼罩短期债务。

图片泉源：融创中国财报

2020年1月10日，融创中国以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份，配售将为融创募得资金80亿港元，今年一月份公然召募资金为历年来最多的一次。

节点财经整理发现，不计2010年IPO上市募股，除此之外融创算上今年配售股份共进行了4次公然配股，2013年一次以每股6.7港元配售3亿股配售股份，共召募资金20.1亿港元。

值得注意的是2017年进行了两次公然配股，2017年进行了两次公然配股，划分以18.33港元配售2.2亿股，召募资金40.3亿港元。划分以31.1亿元配售2.5亿股，共召募资金77.8亿港元。

同时，2017年是融创大并购的一年，也是融创扩张最快的一年，配股融资为扩张。而在并购王孙宏斌示意将要低速扩张郑重拿地的这一年，再次进行了配股，配股融资的优势在于无融资成本，不会增添欠债压力，目的显著为优化财务结构，降低资产欠债率。

为知足对资金的需求，融创除了公然配股，年头还刊行了优先票据。2020年1月8日，融创刊行2025年到期的5.4亿美元的优先票据，票据票息为6.5%，刊行利率创历史新低。

今年年头，碧桂园刊行两笔划分为2027年到期的5.5亿美元和2030年到期的4.5亿美元的优先票据，两笔票息划分为每年5.125%、5.625%，同为2020年年头刊行美元优先票据，碧桂园的优先票据票息均低于融创。

节点财经整理发现，去年几笔优先票据票息均在7.0%以上。2019年2月13日，融创中国刊行2022年到期的8亿美元优先票据，年利率为7.875%。2019年1月11日，融创中国刊行2021年到期的6亿美元优先票据，年利率为8.375%。2019年4月11日，融创中国刊行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率为7.95%计息。

孙宏斌在业绩会上示意，今年对融创的计划之一就是降低融资成本，希望保持融资总量的同时，融资成本能够降低1-2个点。

现在融创中国在融资上问题应分为三个层面，一是对融创来说能不能保持融资大门对其延续敞开，二融资总量能不能到达融创的需求量，三在在基于前两项的前提下，才有能力思量能否适当降低融资成本。

深陷文旅逆境

售卖固定资产

融创文旅板块被视为融创的“第二曲线”。融创发力文旅板块结构可追溯至2017年，融创收购万达文旅资产包。融创与万达签署13个万达城项目收购条约，并约定收购后万达城冠名稳定，项目仍由万达片面设计、建设和治理。

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2018年8月，融创团体正式建立文旅团体，并将其列为主要的战略版快。同年10月，经融创和万达双方协商，融创以62.81亿元收购万达原文旅团体和13个文旅项目。

龙头房企融创在物业销售延续增进的同时，着力结构文旅板块，对文旅板块展现极大的野心。融创中国行政总裁汪孟德曾言，“未来，融创的’地产 ’会孝敬大量的现金流，相信文旅团体会做到天下、甚至全世界最强的文旅团体。”

除了融创收购万达文旅资产包，融创近三年也在文旅板块动作不停。去年11月份，融创以152.69亿元收购云南城投持有的全球世纪及时代全球各51%的股权。买卖完成后，全球世纪及时代全球将成为融创间接隶属公司，并更名重组为“全球融创会展文旅团体”。通过此次收购，融创中国首次涉及到了会展营业。

去年12月份，融创以10.42亿元接盘华侨城成都文旅项目。“洛带博客小镇”项目位于成都市龙泉驿区洛带古镇的焦点位置，该项目是成都十二五计划重点打造的国际高端人文旅游小镇。

 图片泉源：融创中国财报

据融创中国财报显示，现在融创已结构12座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端旅店。融创文旅团体已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者。

据2019年财报，文旅城建设及运营实现收入28.5亿元，整年收入增进约41%，占比仅1.7 %。纵观近三年的营收情形，2017年为10.86亿，2018年为20.3亿元，2019年为28.5亿元，总体出现增速缓慢，占比偏低。

去年，融创前期投入的部门文旅城投入运营，融创在广州，无锡昆明等地的文旅城项目已经最先运营。

停止2019年底，融创文旅部门的资产总额1001亿元，欠债总额224.7亿元。文旅扩张的债务给融创压力不小，在行业下行的时期，文旅项目的压力最先展现。

文旅城的特点为为拿地成本较低，但前期投入大，且开发周期长。文旅项目显示平庸，释放盈利不及预期，文旅城在整体财报营收上孝敬微弱。

孙宏斌在融创2019年业绩会上示意，现在融创持有资产规模偏大，将会选择性的处置一些固有资产，这部门固有资产主要指融创的文旅项目资产。

疫情让文旅产业雪上加霜，外加欠债高企的压力，融创不得不处置一下文旅资产。停止2019年底，融创已乐成卖掉了一个旅店，据悉，现在尚有4个旅店短期内也会成交，孙宏斌示意还要卖掉一些商业和乐园。融创欲出售文旅旅店，谁会来接盘暂且不得而知。

收并购下营收靓丽

贮备大量优质土储

融创去年整年营业收入总额到达1693.2亿元，同比增进35.7%，归母净利润260.3亿元，同比增进57.1%。公司拥有人应占溢利创历史新高到达人民币260.3亿元，同比增进约57.1%.本公司拥有人应占每股基本盈利达人民币5.99元，同比增进约58.0%，建议每股股息达人民币1.232元，同比增进约49.0%。

去年融创营收一如既往显示靓丽，融创从不到千亿到打破五千亿，融创只用了短短五年时间。自2017年起，延续三年排名稳居第四位。

相较于去年碧桂园条约销售额增速的10%，万科条约销售额增速的3.9%，中国恒大条约销售额增速的9%，融创中国增速更优异条约销售额增速达20.7%，有赖于激进并购优势延续释放和高杠杆高周转运转扩张。

去年“收并购”节奏仍然激进，收并购涉及实业团体，泛海国际，阳光城，华侨城等众多项目。

据节点财经不完全统计，融创去年上半年，1月份，以125.53亿元收购泛海国际泛海京沪两大项目，北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目。4月份，以13.34亿元收购阳光100重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目两项目70%股权。融创去年下半年，7月份，以67亿收购新湖中宝两隶属公司，涉及沪浙苏20宗地，10月份，以40亿收购长实团体的大连项目，并命名为“融创壹号院”。

2017年是融创收并购动作最大的一年，以150.4亿收购乐视网的8.61%股权、乐视影业15%股权和乐视致新增资后的33.4959%股权。以26亿收购链家6.25%股权，32.3亿收购大连润德乾城，以102.54亿收购天津星耀五洲项目80%股权。

财报显示，停止2019年底，融创连同其合营公司及联营公司的总土地贮备约为2.34亿平方米，较上年增进40.96%，权益土地贮备面积约为1.50亿平方米。于通告日期，融创的总土地贮备约达2.39亿平方米，权益土地贮备约为1.53亿平方米。

去年，融创获取确权土储货值货值约1.34万亿元的土储。其中，2019年获取的土储中，收并购获取6741亿货值，占整年总新增土储的50%。停止通告日期前，融创确权土地贮备货值预计3.07万亿元，超60%的土储通过收并购方式获取，其中超82%位于一二线都会，平均土地成本约4306元/平方米。收并购简直通过近五年的收并购为融创贮备了大量优质土储。

在今年的业绩会上，融创董事局主席孙宏斌表达了融创今年要做的三件事，调融资结构，降融资成本，并处置一些文旅项目持有资产。并购王孙宏斌在拿地上也一改激进常态，示意要郑重拿地未来拿地要拿对地方拿对时间。今年对于进入调整期的融创来说，又是负重前行的一年。

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