受新冠疫情肆掠与行业整体下行的叠加影响，旅店业一直在困窘中挣扎，除裁员、降薪、员工共享之外，兜销旅店，似乎也成了企业挨过时艰的必选项之一。

据房地产导刊报道，4月11日，微信民众号“碧桂园在禅城”宣布新闻称，碧桂园都会花园大旅店资产将整体出售。据悉，碧桂园都会花园项目总修建面积到达74万㎡，集国际五星级旅店、商业、公寓、住宅于一体，已于多年前开发完毕，其中的国际五星级旅店，即为此次出售的佛山禅城希尔顿旅店。

作为碧桂园首个都会综合体项目，也是其在禅城建设的第一家国际五星级尺度旅店，佛山禅城希尔顿旅店一度成为佛山新城甚至整个佛山的地标性修建。然而星移斗转，曾经的标杆项目，现在却被悄然送上货架待售。伟大的落差，折射出置身特定时代的某种困窘与挣扎。

01 潮起的碧桂园旅店兜销

资料显示，佛山希尔顿旅店项目位于佛山市禅城区，占有佛山新城CBD最焦点地段。旅店委托全球着名的Gensler公司设计，由希尔顿旅店治理团体谋划治理，项目建面14万平，主楼高27层，拥有600个房间及豪华大堂、大型水族箱、大型会议中央、中西餐厅、国际品牌商铺、泳池、健身中央等顶级商务休闲配套，项目历经3年，共耗资逾10亿元，于2014年3月18日正式开业。

凭据彼时碧桂园团体副总裁谢树太的说法，通过与希尔顿的互助，碧桂园在武汉及佛山打造的武汉光谷希尔顿旅店和佛山希尔顿旅店，已成为都会内备受赞誉的标杆级旅店。“我们很幸运能成为中国都会化历程的践行者”；希尔顿大中华区域营运高级副总裁Mr Bruce Michenzie也谈到，佛山希尔顿旅店是希尔顿品牌进驻广东第三大都会的首家旅店，是希尔顿旅店团体在中国生长设计一个新的里程碑。

对比佛山希尔顿旅店早前炫目的光环加持，此时的卖身无疑显得相当突兀。而云云伟大的境遇落差，也引发了众多旅店业者的关注。

在部门业者看来，此次兜销或许属于伶仃事宜，究竟在新冠疫情无差别的袭击下，险些无人能独善其身。但若是搜索会发现，早在2019下半年，碧桂园兜销各地旅店资产的操作，就已经在快速起势，而此次将佛山希尔顿旅店摆上货架，也标志着其售卖旅店进入热潮。

2019年9月3日，微信民众号“碧桂园在海南“宣布《好新闻I三亚碧桂园优质旅店资产整体出售》信息，出售碧桂园三亚郡·云海旅店整体资产，据介绍，碧桂园三亚郡项目位处三亚湾上，总占地约183亩，体量约2000多户，拥有丽禾·MOHO广场、优美MAll商圈、海上大都会综合体三大商圈，其中，云海旅店建面约11760㎡（含地下车库）；

2019年9月6号，微信民众号“碧桂园在南海”宣布《碧桂园南海金沙洲优质旅店资产整体出售》，出售佛山碧桂园美爵旅店，资料显示，该旅店建面约22505.43㎡；房间数目219间；项目按五星级旅店尺度设计及制作；配套有会议室*6、中西餐厅*2、健身房、游泳池、酒吧、多功能厅；是金沙洲岛内开设的首家国际品牌旅店，由雅高团体旗下美爵旅店品牌运营，整栋项目售价原价4.5亿元；

2019年10月4号，微信民众号“化州碧桂园盛世王谢”宣布《寻慧眼大老板！湾区旁碧桂园凤凰旅店综合体出售！》，出售茂名碧桂园凤凰旅店，信息显示，旅店总修建面积约4.1万㎡；正式开业时间为2014年3月1日，房间数目199间；拥有餐厅、网球场、游泳池、多功能会议室等厚实配套；项目售价面议......

细究上述待售项目可以看到，重新一线到三四线、从传统商旅到休闲度假、从托管到自营，各旅店性子纷歧。但其中尤其引人注意的一点是，其品牌选择与运营治理似乎问题重重。

以代售的佛山碧桂园美爵旅店为例，资料显示，该旅店于2018年11月由美爵运营以来，品牌方接手运营还没撑过1年，碧桂园就选择将旅店摆上了货架，若是以旅店行业的托管互助条款来评判，此类情况显得极不正常。

缘故原由看似不明就里，但领会海内旅店业生长史的业者会知晓，拥有高端旅店物业的房企众多，而业主之所会选择出售，其念头并非无迹可寻。追溯起来，或许，一切皆由畸形的产业生态造成。

02 开发商&高端旅店

一场缘起特定时代的虐恋

自世纪之交以来，以地方政府为指挥、各路地产开发商倾情介入，动员中国都会在城建规模、基础配套、都会界面等方面短时间内发生了质的蜕变，演绎出让天下为之赞叹的都会化“乐章”。这确实顺应大的时代洪流，但聚焦高星旅店领域，由地方政府主导的非市场化开发模式和开发商熟稔的操盘手段，配合导致行业演变成现在的某种畸形生态。

业内周知的是，此前房地产公司在拿地、建房时，会背负一些所谓的“刚性指标”：即遵照区域设计建设旅店，将其作为需要的配套设施，一些地方要求地产公司必须建设豪华五星旅店，甚至会对品牌局限做出限制；即即是在不能做高星级旅店的小地方，也会要求建高端旅店，以为部门人士吃喝玩乐提供便利。

正是由于这种非完全市场化和理性化投资的产物逻辑，造成项目科学定位缺失、空间设计低效及投资成本过分，由此导致高星旅店的初始开发成本普遍较高，往往动辄几亿甚至上十亿。

另一方面，作为动员房产销售溢价的要害配套之一，出于项目营销造势的考量，开发商也普遍有制作高星旅店的意愿。以碧桂园为例，据领会，与一样平常的旅店差别，碧桂园旅店属团体自建物业，且历久作为楼盘展销中央及会所使用。每到楼盘销售时代，旅店就会同时泛起商务会议客人、度假客人及购房者，这是碧桂园旅店的特色所在。

从现实看，只要旅店能够知足地方招商指标和拉动房产溢价等几大焦点问题，至于其定位与设计设计合理与否？落地后该怎么办？这些并不受其重视。

总的来看，在早前房地产一起高歌的黄金时代，少有开发商会关注配套旅店的运营问题，究竟依赖住宅销售发生的丰盛利润，足以填补旅店板块一样平常的运营亏损。犹如有业者谈到，“赚不赚钱要看从什么角度，单纯拿一栋楼来算，一定难赚钱；但若是从通盘考虑，许多是赚的，赚到的可能是政府对开发商的信托，更廉价的土地，旁边住宅的溢价......”

但随着行业白银时代的到来，若是开发商仍沿袭过往路径，未来面临的挑战将愈发严重。

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相关数据显示，高端旅店不仅成本投资伟大，且回报周期过长，普遍在25年左右。自2013年起，海内星级旅店平均每间房可供出租收入延续同比下降，毛利率从2006年的41%降至2016年的31%。王健林曾在万达2017年工作总结上谈到，“万达卖旅店，我们搞旅店建设、治理的许多同志都说，卖了是不是太惋惜？万达旅店是建得不错，成本也很低，但旅店整体年平均回报率低于4%，所有旅店每年吃掉十几个万达广场的净利润。”

与地产销售短平快的操作差别，旅店需通过运营实现资金回流。若不能实现正向运营，这种亏损状态将是历久的。事实上，随着旅店物业造价的不停提升及五星旅店的快速崛起，市场供过于求导致行业的运营压力不停上升，尤其在商旅与度假住宿需求不足的低线都会，这一根本性逆境更是无法得到解决。

以是，受连续的成本/欠债高压影响，当部门开发商由于主营营业不理想，可能会把那些因被动投资而谋划不善的旅店出售掉，并凭据自身生长战略实现资产结构优化。此前惊爆业界的富力并购万达77家旅店资产包，即是最具代表性的案例；而碧桂园此次系列的旅店资产出售，想来或与此性子类似。

要指出的是，只管碧桂园的旅店资产出售正在进入热潮，但与此同时，沿袭此前轻车熟路的“住宅 高星旅店”操作模式，其扩张仍在继续。

2017年8月，碧桂园收购北京九华山庄团体旗下资产落定，与此同时，九华山庄的项目名称也已悄然发生转变，变成了碧桂园·九华山庄。作为其在北京收购的首个项目，位于昌平区小汤山镇的九华山庄占地2000多亩，最早建于1997年，是北京着名的综合型园林式度假村。2010年，九华山庄建立九华养老产业投资公司，今后便投身养老产业，并将九华山庄定位为度假、会展和养老三种旅店类型。

2018年3月，碧桂园收购宝成国际团体蔡家手中的昆山裕元花园旅店，该旅店由台北101大楼设计团队的李祖原修建事务所设计，共有客房228间。昆山裕元新馆营运之后，旧馆已拆除作为该旅店的平面停车场。据悉，碧桂园之以是大手笔买下昆山裕元花园旅店，除了可顺势跨足旅店谋划外，最大考量照样相中该旅店的停车场用地，未来可做房地产开发。

2019年6月，碧桂园逾3.6亿接手里水沙涌烂尾旅店项目。凭据公示，该项目所在地块总占地面积18812.4㎡，土地用途为城镇住宅用地兼容住宿餐饮用地，项目原属佛山市中鸿旅店投资有限公司，设计报建为中鸿华美达旅店，现主体工程、外墙装饰基本完成，未举行室内安装、装修工程，属空置烂尾项目。据悉，该项目曾于2018年拍卖，起拍价为6.907亿，后又多次调低起拍价而流拍......

03 行业下行&疫情倒逼

轻资产模式需坚守运营为本

参看上述事宜，以高星旅店做标配、动员主营营业住宅板块溢价快速出货，或仍将是接下来一段时间碧桂园所选择的主要操盘模式之一。而在新冠疫情突袭与行业急剧下行的影响下，包罗碧桂园等在内的开发商，其旅店营业正迎来亘古未有的生计挑战。

浩华治理顾问公司宣布的《2020年上半年中国旅店市场景气及新冠肺炎专项调查报告》显示，受1月下旬发作的新冠肺炎疫情打击，在2月初举行的疫情专项调研中，市场的景气指数大幅下跌至-116，到达历史谷底。去哪儿网数据亦显示，高星级旅店今年一季度客流量出现“V”字形：在疫情防控最严的2月，海内四星级以上旅店入住人数下降87%；

聚焦此次碧桂园出售的佛山希尔顿旅店所在地，疫情给这座工业都会旅店业带来的影响亘古未有。包罗澳门财神旅店于海内的第一间姊妹旅店佛山财神旅店、始建于1989年的佛山老字号金城大旅店等在内的多家旅店，现在均已暂停营业，重新营业时间暂未宣布。

宏观形势严重不假，但要认可的是，天气只是外因，真正决议旅店兴衰甚至生死的，仍是品牌方运营治理所能给物业带来的质变。

仍以碧桂园此次出售的佛山希尔顿旅店为例，事实上，早在项目昔时开业的次月，就有希尔顿常游客表达了其入住体验与感伤——“这家佛山希尔顿代表了现在中国相当数目的一批豪华旅店的尴尬境遇，尤其是在二三线都会。外表华美的修建，快快当当的开业，无法配套的设施，缺乏培训的员工，显著偏低的入住，这究竟是那里出了问题？我们的措施是否迈得有些太大？”时至今日，包罗携程在内的OTA上，众多客户关于旅店物业老化、服务意识缺位、卫生状态堪忧等谈论，更像是对此次旅店被摆上货架的某种无声注解。

行业普遍的现象是，在过往，房地产开发商都把一线都会要害旅店项目交由国际旅店品牌治理，而自有旅店品牌主要漫衍在二、三线市场；但随同业主资金端收紧、行业竞争加剧、消费市场渐趋理性以及客源结构转变，与已往盲目推许“国际连号”相比，现在业主更多要以业绩语言。现有互助模式一旦不赚钱，业主方与治理方的互助关系很容易生恶。

与之相对应，各路开发商的旅店轻资产战略应运而生。从碧桂园旅店的生长历程看，2000年元旦，随着“顺德碧桂园度假村”正式对外试业，碧桂园旅店团体拉开了其民族旅店品牌的探索之路。只管其与国际品牌一直保持有密切互助，通过近20年的生长，碧桂园旅店团体现在已培育“碧桂园凤凰”、“碧桂园沐日”及“碧桂园凤祺”等自有的旅店及公寓品牌，拥有已开业旅店70余家，客房总数约25000间，笼罩天下多个省市。

早在2015年，碧桂园就对外声称，正研究分拆旗下旅店营业上市事宜，只管彼时其强调，盈利非常好的旅店有35家（彼时旗下共40余家旅店），会以做优做强为目的；但在观察者眼中，其资产包质量较低（据碧桂园2014年半年报显示，碧桂园凤凰团体已有41家四/五星级旅店开业，客房共11670间。而2014年上半年旅店收入约为人民币4.13亿元，平均revpar不足100元）；且市场供应过剩下，很难以此实现盈利。

另一方面，在业者看来，想要去杠杆做轻资产，自有物业占有比例要低，重点在于旅店治理而非旅店投资；但依旧要保留一部门重资产的旅店运营，由于若是做纯粹的轻资产，业主对品牌的信托度也会下降，此时保留一部门重资产，品牌意义大于实际意义。

在这种情况下，为缓解自身压力，REITs自然而然被推到了前台。据看法指数统计，停止2019年9月，以旅店作为底层资产的资产证券化产物规模达141.1亿元，仅次于商业广场资产规模。而参看碧桂园，其已经完成了几回突破性实验。

早在2015年8月，碧桂园方面透露称，碧桂园正在谋划将旗下价值跨越160亿元的旅店资产盘活，盘活的方式可能是打包成REITS上市。“碧桂园可以给投资机构保障每年的收益率，并在一定年限后举行回购。碧桂园是千亿级房企，投资者的风险可控，收益可观。”彼时碧桂园总裁莫斌云云示意。

2017年7月，中信-金石-碧桂园旅店专项设计在上交所刊行完成，产物总规模为人民币35.10亿元，项目的入池旅店为碧桂园下属的十四家旅店，划分位于珠三角、中南、华东等区域，产物以此十四家旅店的未来谋划收入作为专项设计的现金流泉源，并通过“ABS 基金”的架构实现资金端与资产端的对接。

2019年12月，上交所信息披露，“碧桂园十里银滩旅店资产支持专项设计”的项目状态更新为“已受理”。上述债券品种为资产支持证券-ABS，拟刊行金额5.25亿元，刊行人为碧桂园地产团体有限公司，承销商/治理人为南方资源治理有限公司。

对于旅店未来收益资产包，有业内人士称：“整个海岸线旅游资源厚实，十里银滩是对照优质的资产，节沐日经常爆满。”但受房地产融资政策收紧影响，自2019年5月以来，除银行信贷、信用债、非标等传统融资渠道泛起压缩外，包罗房地产ABS审核也已有所放慢。而决议房地产ABS项目通过与否的要害，则是刊行主体的资质，其中，信用风险与现金流状态更是羁系与考量的重要因素。

此前，龙藏资源董事长赵祥龙谈到，对于高端旅店来说，业主现金流的压力仍然很大，究竟从资源的角度来看，现阶段的旅店资产存在两大问题：“1. 想卖的旅店没人要，想买的旅店没人愿意卖；2. 若是旅店全行业亏损，则构建的资产无法引起资源兴趣，从而导致行业的可连续生长动力消逝，旅店业陷入越来越难做的死循环。”

总的来讲，此次出售佛山希尔顿旅店的行为，或许标志着碧桂园旅店的轻资产战略进入了某个阶段性热潮。随同新冠疫情的强烈打击与行业整体形势的连续转变，未来碧桂园旅店团体的生长将出现何种走势？其资产运营能力又将有怎样的迭代升级？闻旅对此保持关注。

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