4月28日，浙江省公安厅正式宣布《浙江省常住户口挂号治理划定》及10条便民行动，划定将于5月1日正式执行。其中，第四条就提到了作废团体宿舍的条件限制，允许人才公寓、旅店式公寓设立团体户。

由于，原本商住和综合用地的旅店式公寓由于不属于住宅性子，以是不能落户。以是，这一点被解读为，浙江落户条件的进一步放宽。那么这一项政策盈利，会不会引发人才公寓和旅店式公寓的狂欢呢？

2020年，人才公寓的“井喷年”？

近年来，天下各地人才安居政策不停加码。在住建部最新宣布的政策中，2020年将重点生长3类长租公寓——公租房、人才公寓以及团体土地建设租赁住房。据不完全统计，停止2019年 5 月尾，天下有近 70 座都市宣布相关人才引进政策。与之前人才落户、补助购房差别的是，近期政策经由不停升级创新，纷纷提及“人才公寓”。

有个看法需要提前明确，人才公寓指的是面向特定人才的政策性保障住房，分类租赁型和产权型两类，本文中主要探讨的是租赁型人才公寓。

开年以来，多地陆续宣布人才公寓的筹建及希望情形：青岛要求在2020年全市设计建设和筹集人才住房不少于10万套；合肥市已有6个人才公寓项目约3000套封顶，预计今年可陆续交付使用。

一样平常，各省市对于人才公寓的租客筛选以及租金价钱都市有明确划定。以青岛为例：

申请条件：在青岛全职事情且在青岛市无住房(人才及其配偶、未成年子女5年内没有商品住房买卖纪录)的具有全日制专科及以上学历或具有中级专业技术资格、高级技工及以上职业资格的,以及在我市创新创业并做出孝敬的各种人才。

房租价钱：连系衡宇租赁条约租期执行阶梯式租金递增模式，承租人首个租期租金尺度按不高于同区域住房市场租金的60%确定,第二个租期租金尺度按不高于同区域住房市场租金的80%确定。

不难看出，人才公寓最大的亮点与其他政策性租赁住房一样，更为优惠的租金。另外，近年来为了配合各省市的人才引进政策，人才公寓的入住工具条件也逐渐宽松。以杭州为例，现在本科45周岁以下，专科35周岁以下，一个月社保可直接落户。在一些人看来，这样的条件接近于零门槛。

另一方面，资源对于长租公寓这块细分市场也对照看好，陆续有资产证券化产物推出：2018年5月9日，深创投人才安居专项设计获深交所评审通过。这是天下首单公共人才租赁住房类REITs，也是那时规模最大的类REITs产物，总额度200亿元，以安居团体持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。

2019年3月25日，“海南省人才租赁住房第一期资产支持专项设计”乐成刊行，这是天下首单省级人才租赁住房REITs，该产物刊行规模8.7亿元。

连系今年长租公寓市场的生长来看，细分市场，尤其是这类各地政府有着明确生长目的的品类，或将在今年“闪闪发光”。就像前不久，我们剖析过的国家队和房产系相继加码市场一样。有人恐惧之际，自然有人会紧抓市场时机。

动员旅店式公寓一同“狂欢”？

另一方面，同样享受到落户政策盈利的旅店式公寓会不会一同开启“狂欢”呢？

预判，可能性不大。

原本不限购不限贷的旅店式公寓由于住宅的限购，在2016年量价齐升。到了2018年上半年，杭州主城区卖出的旅店式公寓甚至比住宅还多出3000套左右。然则到了2019年，相关数据显示，杭州市区旅店式公寓成交13471套，同比下降45.6%。加上投资客也最先离场，意味着这块市场的可投资额度已经降低了。

然则也有一些看法示意，对于一些年轻购房者而言，旅店式公寓不限购、不限贷、低总价，可以先用来自主过渡。另外，近两年大热的网红直播行业，也促进了旅店式公寓的售卖和租赁市场。但如果是这类独身群体，那么他们可能对于落户的需求并不如那些已经有了家庭和孩子的购房者强烈。不外思量到一些租客在本次疫情时代的一些租房体验让其对于租赁住房缺失了安全感，所有会有一部门人最先思量面积较小，总价相对较低，适合现阶段的实用型寓所。这样的想法，也有可能会引发一小波旅店式公寓购置潮。

政策盈利背后，长租公寓的3大商机

由于我们探讨的是租赁型人才公寓，那么势必就绕不开市场主体——机构型长租公寓。

凭据以往老例，大部门人才公寓的打造是由政府、国有企业来主导，其在建设、资金方面有着怪异优势。但在人才公寓的产物设计、后期运营治理及服务等方面，显然长租公寓企业的履历更为厚实，专业化能力更强。若将长租公寓的运营能力与政府物业资源举行有机连系，无疑可施展双方优势，优化资源配置。以是，长租公寓不妨从以下3方面着手，挖掘潜在的商机：

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01 实现政企互助

现在，越来越多的人才公寓项目最先走与市场化机构互助的模式，人才公寓最先走上“政府指导、财政支持、市场化运作、社会化治理”的门路，向尺度化、智能化、高颜值的市场型公寓转变，这对于住房租赁市场供应侧的优化将发生起劲影响。

4月20日刚开业的贝客北京海淀区人才公寓项目——上地店，就是这样的一个互助案例。贝客公寓携手北京海淀区房管局、海淀区委组织部配合打造贝客（海悦）国际人才公寓首家门店，是为首都青年人才专业量身打造的中高端服务公寓。而且凭据其开业首日即被区属企业抢订跨越50%的房源，政企互助的优势就突显出来了。

此外，在拿到了1.5亿美元的D轮融资之后，魔方生涯服务团体CEO柳佳也示意，魔方聚焦长租公寓领域的同时，还将增强政企互助介入到都市人才公寓建设和公租房运营治理中，并起劲介入行业规则的制订。

02 瞄准园区人才公寓配建

在政策与市场需求的双向推动下，已涉足人才公寓的长租公寓品牌不在少数，万科泊寓、龙湖冠寓、碧家国际社区、乐乎、窝趣、麦家公寓等差别派系的公寓品牌纷纷入局。在北京、深圳、杭州、武汉等多地的政府人才安置事情，和促进产业园区转型升级方面施展了重要作用。

由中富旅居建立的乐璟生涯社区就是云云。乐璟通过与园区政府、建设银行互助，生长以产业园区为焦点的住房租赁服务。以专业化、市场化打造而出的“生涯 商业”大社区模式。已在上海、苏州、天津、青岛、武汉等海内重点工业园区起劲结构，已拥有乐璟协通生涯社区、乐璟汽车城生涯社区、乐璟即墨汽车城生涯社区、润家乐璟东景生涯社区、润家乐璟桦晟生涯社区、润家乐璟创新谷生涯社区、中新乐璟微电子生涯社区、中新乐璟天翔生涯社区等多个项目，为数万人提供住宿生涯服务。

03 建立合资公司，联合推出人才公寓

这一种互助方式，其实是对政企互助的升级，即国企与长租公寓机构配合建立合资公司，配合推出人才公寓项目。

万科泊寓与东南青年汇杀青战略互助，配合出资建立合资公司生长青年公寓项目，由万科卖力治理运营。东南团体是南京住房租赁试点单位，重视在人才公寓领域的生长，“东南青年汇”是其重点打造的人才公寓项目。在深圳，万科与深圳市人才安居团体签署了战略互助框架协议。十三五时代，深圳市人才安居团体设计为深圳市筹集人才安居住房18.1万套。这对于双方的合资公司而言，无疑是规模拓展的保障。

政策放宽之后，谁人欢喜谁人愁？

对于浙江这条放宽的落户政策，依旧另有一些人忧闷：落户之后，旅店式公寓和人才公寓是否也能分得学籍？对于很多人而言，孩子的上学问题，是置业过程中的第一思量因素。不外，现在并没有更详细的政策解读，以是对于这个问题，暂时还没有谜底。

不仅云云，在一些都市的人才公寓现实运行过程中，也收到了一些反馈让人才公寓的安居性子有所打折。以是在人才公寓的建设和筹建过程中，以下2点需要注重：

01 让人才的租房通勤更便捷

2017年7月，武汉首推大学生人才公寓。各区相继出台人才公寓配套措施，给结业三年内在汉创业就业且家庭在本市无自有住房的大学生，提供人才公寓，且享受低于市场价、八折优惠等政策。人才公寓精装修，可拎包入住。大多数刚结业的大学生对人才公寓政策示意满意，但也有部门人才公寓因户型单一、地段偏远、生涯配套不足、房租价钱超出心理预期等缘故原由，入住率对照低。

对此，武汉市人大代表、武昌工学院土木工程学院副教授明杏芬建议从两方面改善：一是在中央城区、用人单位麋集的地方，加大筹建人才公寓的力度；二是为处于新城区或交通不便的人才公寓，提供惠民公交，早晚各一趟。

02 优化人才公寓的运营服务

一些入住人才公寓的租客示意，由于自己所在的人才公寓没有煤气管道，想做饭只能自行购置电磁炉等电器。也有人选择外卖解决就餐问题，但这都不是长久之计，以是需要解决周边配套设施的问题。这就需要引入拥有大型园区运营履历的长租公寓品牌方，来优化改善人才公寓的运营服务。

未来，越来越多的人才公寓会与园区配套建设，以是如何在短距离范围内知足租客的生涯所需以及其他休闲性消费流动，也是长租公寓运营商所需要思索和解决的问题。

结语

对于各地放宽落户条件，有的人说，这是为了起劲加入“万万人口俱乐部”而做的准备；也有人以为这将有助于推动房地产方面的消费。然则对于长租公寓运营商而言，人才的引入，意味着用户群体的扩张，市场在壮大。以是在这个白领公寓同质化严重，服务式公寓门槛太高的时代，不妨将人才公寓或是蓝领公寓这类细分市场视为一个突破口，让更多的人才得以更好的安居条件，也为2020年博得一个新的生长时机。至于是“井喷”照样“狂欢”，这个谜底或许一年以后才会被揭晓。

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