2018年，长租公寓行业传来阵阵暴雷声。

2018年后，我国提出了培育租赁市场的房改新目的，政策利好下，为了继续获得资源青睐，公寓们盲目追求规模，效果资金链断裂，多家公寓躺进了阵亡名单。

2019年，雷声逐渐削减。

2019年，面临盈利逆境，行业回归理性并最先自救，公寓们不停优化商业模式和运营模式，轻资产化和精细化运营成为生长的重点。

2019年国庆，青客上市。

2019年，泛起了以实现规模快速扩张为目的的并购潮，蛋壳公寓收购了爱上租，湾流国际与星窝创享青年公寓并购，安歆团体与雅住公寓合并，行业进入新的整合生长阶段。

11月时，青客公寓纳斯达克挂牌，成海内长租公寓首个赴美上市品牌，在不停洗牌与集中历程里，行业似乎看到了希望。

2020年头，蛋壳上市、魔方发ABS、自若融资。

2020年头，形势一片大好，蛋壳上市、魔方发ABS、自若融资，接连几件喜事，似乎预示着行业正朝着有序化、规范化的偏向飞速生长。

但春节后，疫情中，蛋壳事宜、青客事宜，开发商系公寓团体断奶，长租公寓行业似乎又迎来了至暗时刻？

02 长租公寓，为何云云狼狈？

小水滴在行业里摸爬滚打了7年，作为亲历者，深知长租公寓已经走过了两大灾难。

第一灾难：一出生就碰到了创业热潮

民众创业、万众创新，创业的新手多，投资的新手多，刚刚出生的长租公寓被裹挟，误扮了追求高速增进的互联网项目。公寓创业时讲情怀、讲推翻、讲天下武功唯快不破，现实选择的却是历久高价包租的商业模式，举行跑死马而圈不到地的烧钱大战，效果可想而知。

第二灾难：刚最先发展就路遇野蛮人

2017年后，房企陷入利润率下滑、融资难度增大压力，TOP30的房企基本都介入了长租公寓“抢滩”之战。仙人打架，凡人遭殃，开发商大大咧咧入场，小试一下牛刀即是十万百万套，没有经验就去抢房源、抢人才，熙熙攘攘地来，一地鸡毛地去，为行业的疯狂涨租、疯狂暴雷又添了一把火。

在这两轮折腾下，品牌公寓还没来得及从自身的错误纠偏中走出来，就又被新的浪头裹走了。

03 长租公寓到底出了啥问题？

为什么曾经创业届的“白富美”，现在却被打上了盈利差、接纳久、风险高的负面标签了呢？笔者认为有3点缘故原由。

首先，行业基础设施没有完成搭建。

公寓行业基础设施主要指房源供和土地供应、资金和人才供应、供应链和配套服务商等。缺少产业分类成熟的行业基础设施，整个行业的效率一定低下，就如大奔600到乡下，也许跑起来还不如马车快。

投资人给了钱，创业者想跑得快一些，开发商不差钱，也想跑得快一些，效果都由于基础设施不到位，只能铺在路上了。

其次，各派系的商业模式未能实现资源精准匹配，导致打法错位了。

公寓江湖可以分成创业派、中介派、开发商派、国企派、金融派等，派系意味身世差别。理论上，各门派优势差别，应该以此确立一套独家“武功秘笈”，但在现实运营时，各家的打法却出奇一致，都是包租抢房源，抢占白领市场，在你抄我学、你追我赶中，逐渐迷失。一旦发现一缕光明，就齐刷刷拥挤已往，如蓝领，如托管。

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这种一窝蜂式的同质化打法，没有差异化，也就难以施展特色优势，导致公寓们举步维艰，谁都没能做好基本盘。

之以是泛起这种效果，是由于拿到投资人钱的品牌公寓，为了对投资人“投其所好”，目的就成了做大规模。但规模只是表象，背后的本质是一切为了“估值”打工，导致现实路子只剩下一条：探索轻资产。

但轻资产不等于只有托管一条路可走，开发商自己善于资源整合，并不一定要去走轻资产之路，把重资产模式做通也能实现盈利 。

另一边，小规模的职业房东却能普遍盈利，由于他们在熟悉的区域、熟悉的客群里不停深耕，做小而美的包租，牢牢扎根线下，做精做细每一个运营细节，降低成本，提高出租率，以是过得很滋润。

纵观来看，创业上路时，无论哪种模式都没有现成的路，都需要在微弱的光点下，依附直觉试探，深一脚、浅一脚踩出来的。

第三，幸福来的太突然，行业没接住。

长租公寓真正被全社会关注，可追溯到十九大提出了租购并举，且租字在前的主要时刻。随后，从中央到地方麋集出台了种种扶持性政策，再借助官方媒体的报道，许多非长租公寓行业、非房地产行业的人，也逐步知道并最先关注这个政策利好的行业。

但行业还没有准备好，长租公寓诞生于草根，大多数从业者都没机遇、不善于与政策制定者们举行相同，You 的刘氏兄弟和魔方的柳佳曾做了一些相同，但离精准的明白和翻译“官方语言”，还需要些时间。

停止当前，长租公寓还未能形成一个统一且有力的行业组织，能够上通政府，下抵行业。2018年，海内各地的公寓协会都最先活跃，但只有饭馆协会公寓分会和广东公寓协会办得有模有样，作为会费不足的协会，不知道需要耗尽他们若干热忱，还能前行多久。

参照行业模式成熟的美国，拥有国家公寓协会NAA，该协会会员包罗了整个美国和加拿大公寓业主、运营商、开发商、建筑商、投资机构、经纪公司、供应商和专业服务人员。在该平台上，人人分享种种信息，定期做交流和分享，促举行业互助，助力了行业的上通下达。

04 长租公寓站在希望的田野上

2020年确实是异常特殊的一年，既有头部公寓的狼狈，又有疫情的迎头袭击，面临未来的不确定性，行业难免发生一些消极情绪。但回看百年现代史，今年绝非最漆黑，就在人们彷徨的时刻，历史已经走上新的征程，长租公寓已经站在希望的田野上。

首先，政策正在高效落地。

2020年，种种利好政策不停落地，支持、激励住房租赁市场生长。好比小我私家出租的房产税；营业税简化征收，或减免企业出租的营业税率，如商改住、工改住；纯租赁用地入市、团体土地入市；如储架式、ABS；另有最新的新基建REITs。

其次，种种高峻上的人才正在涌入。

长租行业的人才池子正在变大，从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数目正在增添。同时，互联网、金融、地产等非公寓行业高管也自动进入到长租领域分羹，行业潜力被多方看好。

第三，差别偏好资金正在流入。

现在，长租公寓仍处于“烧钱”的阶段，但随着各家公寓的盈利模式、运营模式和运营能力的逐渐清晰，市面上泛起了差别偏好的资源流入。国开、建行等国家队，华平、基汇等国际队，本土队闷声不响在行动。

2020年1月至4月融资表   数据泉源：地产资管参考整理

第四，商业模式正在不停创新。

随着住房租赁市场生长，长租公寓的形态也在转变、升级，逐步分化出1.0版本的涣散式长租公寓形态，到2.0版本的集中式长租公寓，再到3.0版的大型社区式租赁住房的转变。

住建部明确 2020 年将重点探索大型租赁社区的运行机制，将团体租赁房交予专业长租公寓机构来建设运营，这一行动为长租赛道探索商业模式，提供了更多创新空间，轻资产托管、专业服务商、租赁社区代建，都将获得进一步的生长。

履历了阵痛，剩下的日子更需要对策。2020年将是行业款式进一步调整之年，小水滴与人人分享美好未来，祝愿长租领域从业者再多一份坚持，多一份起劲，多一份自信。

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