随着房价的持续攀升，租房成为了青年群体异地城市工作时需要解决的首要问题。而通勤也是租户对租赁房屋选择中的充分必要条件。

本文以南京、杭州的房屋租赁市场为研究对象，以两城市的地铁异质性为出发点，探究地铁对住房租金价格的差异化影响，旨在横向对比不同城市间租赁房源对地铁的粘性，以及为房屋租赁机构对房源的正确评估提供一定的借鉴意义。

两城地铁建设及运营里程分析

研究以地铁网络为切入点，深入两城住房租赁市场，大量的租住需求推动空置的房源进入市场，而地铁的修建带动其沿线的房源可达性大幅提升，首先横向对比杭州、南京地铁里程、线路、客流量等基础信息。

数据来源：公开信息，由克而瑞租售事业部整理

01 南京地铁网里程全面优于杭州 

近年来，随着杭州和南京的快速发展，城市房价不断上涨，城市规模扩张导致外来人口大量涌入，两城住宅租赁市场发展潜力不断攀升。作为江浙的重中之城，杭州专注新经济，南京着重实体经济，两城整体经济实力旗鼓相当。在常驻人口方面，杭州高达980.6万，而南京仅为843.62万。

然而，对于这两个超级大城而言，其在地铁交通上却具有较大的差异，进而对城市住房租赁产生了较大分化。

具体而言，南京目前在运营线路已达10条，覆盖里程378 KM，线路总长仅次于上北广，居全国第4，反观杭州，已开通线路仅有5条，覆盖里程不足南京一半。从长远来看，两城未来5年规划实现运营里程数都有较大增长，杭州规划相对更大。

02 南京地铁日客流量明显高于杭州，但增长乏力 

鉴于南京地铁已运营线路和里程明显优于杭州，衍生的日客运量也明显高于杭州。2019年南京地铁日客运量约310万人，超过杭州约120万，但同比涨幅仅为2%，低于杭州约20个百分点，后续增长相对乏力。

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两城租金对地铁的粘性强弱分析

为了进一步刻画不同城市租金对地铁的粘性强弱，以下研究将以两城各地铁站为中心，按照不同半径，使用专业的地理软件，绘出缓冲圈。并计算随着缓冲圈不断增大，圈内租赁房源租金递减幅度，做加权平均，得出粘性大小相关结论。

01 杭州租赁住宅租金随与地铁距离增加，衰减更快 

研究以300米作为一个衰减单位，随着缓冲半径的不断扩大，两城个人租赁坪效均表新出下跌的趋势，但幅度有所不同。

其中杭州在300-600米的缓冲半径内，坪效开始出现明显下降态势，而南京在600-900米的范围内，才首次出现降幅。

这种现象映射了杭州个人租赁房源租金变化受地铁的影响更为敏感。其背后原因主要是，杭州地铁交通网的密度较小，居民对地铁的偏好效应更强，容错率更低。

此外，各缓冲半径内，杭州个人租赁平均坪效均高于南京，租赁市场整体租金水平更高。

数据来源：CRIC城市租售系统，由克而瑞租售事业部整理

02 杭州集中式公寓项目适合在距离地铁站300-600米区域布局，南京则更适合在600-900米区域布局

聚焦集中式公寓，与个人租赁房源坪效相比，不同缓冲半径内的集中式公寓均存在一定的溢价空间。

杭州在距离地铁站约300-600米的集中式公寓表现出高溢价，溢价率高达57%，而南京高溢价的集中式公寓则主要分布在300-900米的范围内。

从投资角度看，杭州集中式公寓项目适合在距离地铁站300-600米区域布局，南京则更适合在300-900米区域布局。

这样现象背后的原因是杭州地铁资源的稀缺性大，对投资区域要求更加高。

数据来源：CRIC城市租售系统，由克而瑞租售事业部整理

租客画像对比分析

2019年，南京、杭州经济总量大幅增长，在经济实力差距不断缩小的同时，两城均迎来了租赁市场的逐渐成熟。除上述对比两城地铁租金粘性，其租赁客群同样值得关注。

01 租赁群体年轻化，近6成租客29岁以下  

从租赁人群年龄分布来，南京、杭州整体都偏向年轻化。其中，南京高校云集，应届毕业生租赁需求旺盛，杭州新经济发展迅猛，吸引年轻人来杭就业。因此，近6成租客为29 岁以下的年轻群体，构成两城租客的主力军。

同时，随着房价高涨，首次置业年龄层的推迟，30-34岁的租客人数也在缓慢上升。

02 男女比例六四开，女性偏向整租  

通过对两城近5年租客样本进行分析发现，其租客男女比例长期呈现“男多女少”态势，基本保持六四开。

在户型方面，南京租赁户型结构较为稳定，小户型租房占比最高，尤以二居室为最，占比约五成。而杭州租赁户型逐渐有向“大户型”升级的趋势。2019年杭州租赁市场户型成交比例中一居室成交比例37.43%，同比下降5%，转移至3室及以上。

除此之外，女性对租房的安全性、隐私等品质要求更高，使得租房细分市场里女性更加偏向于整租，其承受的租金单价也相对更高。

03 杭州已婚群体超6成，租客收入能力比南京更高  

受历史、政治、城市规模、教育等多方面因素影响，两城经济具有不同的发展方向，由此导致租客群体在婚否、学历、收入等方面差异性。其中，南京租客未婚客群占比最高，接近7成，而杭州已婚租赁客群高达61.18%。

另一方面，南京中高学历人群略微高于杭州，这与南京高校密集，实体经济发达密不可分；而后者的收入能力却略高于前者，也是基于杭州大力发展新经济，推动整体收入水平。

数据来源：CRIC城市租售系统

通过对宁杭两城租户群体的分析可知，年龄层次整体偏向年轻化，由此导致租房需求也呈现多样化。同时，杭州租客收入群体更高，且已婚比例较大，因为对大一居、二居的需求相对较高。

公寓房源的打造要结合租客群体的变化以及消费升级，提高细节与品质，从个性、设计风格、装修品质、户型分布等多方面去迎合市场的需求。

杭州和南京作为二线城市，在功能和定位上有许多相似之处。诸如，两城皆为省会城市、长三角重要节点城市，经济发展水平都相对较高。

但由于两城城市建设历程和文化底蕴不同，经济发展表现出一定的差异性。近年来，杭州重点发展以电子商务为主的IT产业，经济活力和发展质量迅速提升，一跃成为新一线城市的热门入选者。而南京的文化底蕴和城市基建基础明显更加深厚。

落位细处，聚焦地铁建设，南京地铁网里程和客运量都全面优于杭州，但未来增长相对乏力。聚焦租赁市场，杭州市场租金明显高于南京，租赁房源租金对地铁的粘性表现出更强的趋势。聚焦人群画像，杭州租房群体收入能力明显高于南京，但两城租房群体均以男性为主，表现出年轻化等特征。