长租公寓“暴雷”已经不再是新鲜事，受疫情影响，大批中小型长租公寓运营者选择了止损出局，同时，一度被以为在运营模式和商业模子上优于涣散式长租公寓的集中式长租公寓，头部玩家也展现了颓势。

7月末，依托石榴团体生长迅猛的熊猫公寓大量门店关门，更早的4月，历久位列集中式长租公寓规模前十位的湾流国际青年社区发作资金链危急。

多位业内人士透露，集中式长租公寓的多家头部企业扩张基本阻滞，并通过多种方式减轻资产肩负。

相较涣散式长租公寓，集中式长租公寓因统一化治理、较低的平均成本、较高的房租收入，以及更广漠的增值服务收费空间被行业以为是长租公寓领域的“更优解”，但现在，随着资源热潮的褪去，仍把行业“浅水区”当做恬静区的品牌，除了选择上岸，便只能停顿。

集中式的“轻与重”

“有四五个月的人为没有发到，异常搞笑，2020年年头，公司搬来搬去地躲债主和租客，有段时间连员工都不知道公司搬到哪儿去了。”原湾流国际员工三藏（假名）示意，早在2019年年底，就感受到了公司资金链陷入高度紧张状态，不时会有供应商到公司讨要款子。

湾流国际是集中式长租公寓品牌中的“竞速者”之一，2015年高调进入行业之初，即在上海落地跨越15个集中式长租公寓项目，同步进入北京市场的同时，宣布要在一年内成为海内最大的公寓治理方。

湾流国际创始人兼CEO黄海滨曾对记者示意，相比其他集中式长租公寓，湾流国际在全链条上都有怪异的竞争优势，因此，只要在规模上连续加速，就能始终保持在行业的龙头职位。

2019年头，黄海滨宣布了湾流国际的年度生长目的——11.5万套的治理规模，在入驻的6个都会内“确立绝对领导职位”。

在定下11.5万套目的时，湾流国际的在管房源数目仅为2万套。

一年时间想要实现5倍房源数目的“大跃进”，黄海滨的设计是，与各个领域的头部企业睁开深度互助，周全打开托管营业，将湾流国际的运营模式以及平台输出，转型为轻资产为主的长租公寓运营商。

简朴来说，就是由湾流国际卖力各个领域头部企业的公寓资产运营并收取治理费用。

这一想法在现实运营中遇到了种种难题。

三藏原本在湾流国际卖力公寓资产拓展，他示意，治理层对治理模式输出的预期太过乐观，“大部门企业有自己的运营团队，内里涉及到内外部利益的交集，这就已经很麻烦了，而且海内头部的集中式公寓都在抢着做轻资产模式输出，说实话，湾流国际并没有展现出很强的竞争力”。

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轻资产运营模式的输出是近年来各大集中式公寓黑暗竞争的红海，通过互助，将治理模式带入各地方政府建设的人才公寓、企业建设或租赁的团体公寓、州里团体建设的出租公寓等公寓资产，并收取加盟费、治理费，由于公寓资产自己由互助方持有，这样的模式在减轻公寓品牌方资金压力的同时，能够快速提升品牌治理规模。

但这一模式对品牌输出方的运营能力提出了高要求，三藏示意，“一个公寓资产，可能同时有好几个品牌在接触，你的品牌治理能确保若干入住率？能提升若干利润率？没有到达的话怎么抵偿？除了量化的要求，品牌的治理人才能不能跟得上？若是只是暂且招小我私家过来治理，就是贴了个牌，没有什么专业度可言。”

湾流国际的轻资产输出路径最终被证伪，多位业内人士示意，湾流国际在长租公寓整体遇冷的2019年选择提速，事实上有些“抄底行业”的豪赌意味，但最终，湾流国际自己的资产运营治理能力没能匹配“一年五倍”的大跃进。

“多面体”和“双刃剑”

“若是没有疫情影响，湾流照样可以周转过来的。”一位不愿签字的原湾流国际高管示意，疫情带来的集中退租和供应商集中兑债，彻底压垮了2019年快速规模竞跑的湾流国际。

集中式长租公寓的治理能力在疫情中受到了多重磨练，特别是主要项目位于一二线都会的集中式长租公寓品牌，由于地方政府的防疫政策要求，人流麋集、人口流动性较强的集中式长租公寓在各地都是重点防疫工具，这导致在很长一段时间内，许多租客都无法回到公寓内。

租客无法入住，自然会要求退租金，这是疫情时代众多长租公寓面临的配合问题，但涣散式长租公寓和集中式长租公寓的解决方式并不相同。

涣散式长租公寓的租客遇到入住问题，品牌方可以要求租客找小区的物业举行协调处置，纵然无法解决问题，矛盾也会转移至物业，但集中式长租公寓的运营方自己就同时承担着物业治理的职责，租客无家可归的矛盾点就集中在了运营方身上。

前述原湾流国际高管告诉经济观察报，疫情时代，部门租客由于防疫政策无法进入公寓，在向相关部门投诉、报警无果后，对公寓的安保职员、管家举行了唾骂甚至殴打，“我们也采取了响应的措施为租客争取利益，但租客并不管那些。”

多家集中式长租公寓的高管均示意，疫情时代的矛盾累积，叠加上集中式长租公寓麋集的人流以及较高人口流动性导致的心理抵触，使得集中式长租公寓在上半年泛起了较为严重的老业主流失征象，部门获客能力不强的长租公寓就很难维持运营。

“对公共空间增值服务收入依赖度越高的品牌，可能在这次疫情中的受损也就越大。”前述原湾流国际高管示意，由于物业治理、物业运营二者合一的特殊身份，集中式长租公寓能够通过开发公共空间获取分外增值服务收入，这原本是一大盈利增量，但在疫情时代，运营方不仅要继续支付这些公共空间的维护成本，还要为确保公共空间的卫生平安支出分外的成本。

湾流国际与熊猫公寓都是将公共空间开发列为主要战略目的的典型代表，湾流国际自成立之初就将超大共享空间、人脉社交等观点作为主要卖点，熊猫公寓的前任CEO王玺龙则在2018年提出了“突破公寓社交”的公寓空间观点，希望将公寓的社交属性提升至栖身属性之后的第二大属性。

多家集中式长租公寓高管示意，长租公寓品牌的本质是物业和空间的运营者，合理行使公共空间，提升增值服务收益，缔造多个赢利点自己无可厚非，同时也是提升物业价值的主要手段，但条件是要把公寓的租赁功效做好，过于注重观点的打造，反而会导致租赁自己的功效缺位。

一家海内排名靠前的集中式长租公寓品牌卖力人示意：“下一阶段，谁跑得快虽然照样很主要，但可能不再是最主要的了，人人都对照默契地放慢了一些脚步，把平台服务品质和治理质量做上去，把人才培养、末尾适配做好，站稳了脚跟再比谁跑得远。”

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