长租公寓的明天|新基建引发的投资机会 ​

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公寓市场需求在不断增长,租赁新政在不断落地,一切都在悄无声息向好的方向发展。当备受关注的经济热词——新基建为各行各业带来了大量新机遇,长租行业又有哪些值得关注和投资,但还没有被注意到的机会呢?

一、后发优势:跑得晚也能到得早

经济学上有一个名词,叫“后发优势”,指落后的一方通过模仿领先一方的制度、技术和模式,实现追赶式的高速增长。

在市场中,头部的领跑者数量很少,跟随者却可能有很多个,且彼此间差距不大。

领跑者作为行业探路人,身后跟随一群如狼似虎的竞争者,必须不断革新才能保持领先,但面对迷茫前路,必须花费更多成本来试错,每一步都战战兢兢。为了巩固自己的现有优势,领跑者不可避免的要做好三件事:做蛋糕、设门槛、抢蛋糕。

做蛋糕,把市场做大,寻求新的市场。

设门槛,通过品质、科技、标准,筛选竞争者,保证自己的份额。

抢蛋糕,通过价格战,扩大份额。

相比之下,跟随者的工作目标就简洁多了,在抓住主体同质的同时,不停地做微创新,以获得细小的市场占有率。通过微创新,跟随者们会逐渐成长,一旦抓住了市场软肋,就会迅速翻身,成为这个行业的老大。

一回生,二回熟,“老大”用来探路练号的,“老二”才是用来成才的。对跟随者来说,“后发优势”是个满载希望的理论。比如诺基亚和摩托罗拉在传统手机行业里斗得你死我活时,苹果带着IOS系统重写了行业;又比如已经渗透了我们生活的每一环节的BAT系,当年都是从“老二”的位置上赶超上来的。

二、长租行业的“领跑者”与“跟随者”

经过几年发展,长租公寓行业格局,初见雏形。

第一梯队,分散式公寓被自如、蛋壳、青客拿下三甲;集中式公寓以魔方、乐乎、泊寓、冠寓暂时规模数量领先;伴随行业成长的服务商、平台商日渐增多,设计装修、整体软装、家居厂商、智能硬件、公寓SaaS、维修保洁、咨询顾问、金融服务和自媒体等一众供应链快速发展,共同构成一张巨大的“长租公寓价值网”。

“后发优势”理论提醒我们,领跑者的身后还有许多跟随者,各个梯队的头部现在发展如何了?是否还能保持自身优势呢?一起来关注下。

资本更冷静,头部公寓融资门槛提高

最近一年来,公寓和资本的关系不再像17年、18年那般热烈。

首先,资本和头部公寓是水涨船高,相辅相成的关系,公寓规模增速越高,资本的利润空间就越高,所以为了满足资本期望,公寓会主动催化规模。但受限于混乱的管理体系和分散的供应链,盲目扩张规模反过来让长租公寓吞下了“规模不经济”的苦果。

如今长租行业深受“租金贷”之困,19年12月颁发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位”,所以公寓们在现阶段的核心目标明确改为“调整业务结构,专注精细化运营,实现健康盈利”。

公寓方向调整,必然带来“规模缩水”,在行业没有找到新的利润增长点之前,资本自然更为理性。

其次,投资的时间节点会直接影响资本融资的上升空间。长租公寓已经逐步驶入深水区,中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率,促使资本在投资长租领域时往往只盯着TOP3。随着时间推移,资本向头部不断集中,后进入的资本能分到蛋糕会更小,反过来导致整体行业资本不活跃。

比如集中式公寓头部魔方,虽然目前是华平资本的控股子公司,但未来谁有资格搭车亦或有能力接盘呢?另一边的自如也有同样困扰,作为分散式公寓的头部单位,自如在今年3月斩获了软银的10亿美元投资,软银轮已经是国际投资机构的大手笔了,如果近期盈利模式依然打不通,接下来是否会等来“孙宏斌轮“的继续押注呢?

笔者认为,当前资本与头部公寓的“结婚冷静期”是件好事。

一方面,公募REITs政策已然招手,公寓可以尝试拓展新的融资渠道,与多家金融机构合作开展金融创新,摆脱了过去过度依赖且单一的融资形式。

另一方面,资本的冷静也与行业格局极速蜕变相关,长租公寓不会形成一家独大的局面,未来会有越来越多的头部崛起。

赛道多元化,意味着可投资对象选项增多。对长租行业有意向的资本,除了挤在头部公寓一处分抢“小蛋糕”外,也可以把目光放在那些还在成长中的新生力量,共同参与做个大蛋糕。

平台和服务商发展或陷入瓶颈

平台和服务商方面,曾经智能硬件厂商和公寓SaaS厂商表现最为惹眼,但跑得快也意味着会遇到更多歧路,如果舍不得尽早掉头,最终很可能被沉没成本拖垮。

租房市场流量竞争激烈,头部有新平台贝壳与老牌流量平台58安居客明争暗斗,蘑菇租房梦想在SaaS端另辟蹊径,以扶持中小二房东流量为切入点,聚集了一批零散的独立公寓品牌,但如今二房东模式被反思质疑,蘑菇租房也有一年多没有喊“让天下没有难做的公寓”了。

智能硬件特别是智能门锁的赛道也越来越拥挤。曾经的科技侠、云柚、云丁、果加率先入局,其中云丁领跑行业,被寄予厚望的C端产品鹿客,听闻可能沦落为小米的代工厂。

毫无疑问,当前的长租行业格局还处巨变中,新人如后浪,层出不穷,今天的头部如果不尽快变革适应,就可能变成的昙花一现。

三、发现新基建下的新生力量

国家发展改革委于2020年4月20日召开的4月份例行新闻发布会上首次明确了“新基建”范围,包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面,具体涵盖5G网络建设、工业互联网、人工智能、大数据、智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。

尽管近几年行业多处断壁残垣,但长租市场是好市场,赛道是好赛道,国家的新基建战略,也许为行业指出了一条可期的转型之路。

5G部署加速了物联网的发展,智慧城市、未来社区离现实越来越近。在智能化赋能下,公寓会大量部署智能硬件,未来还可能实现全屋传感器,租客的生活场景、习惯、运动轨迹、消费数据都将被捕获,长租公寓也将从居住场所变成一个居住数据中心,空间消费的载体,公寓可以更好地服务租客,政府可以更好掌握新市民动态,家庭、宠物、健身、养老等特定人群需求也将被归类并对应满足。同时,长租公寓成为记录个体行为习惯、粘性巨大的流量存在的新入口。

笔者现分享三个具备投资价值、值得开垦深耕的行业新方向,供行业同仁参考。

1、5G技术与物联网,居住领域是最佳的IoT入口

目前,最容易实践5G技术和物联网概念的领域,非无人驾驶和智慧公寓二者莫属。

出于对个人隐私保护和成本考虑,传统住宅、酒店对物联网技术的接受度更滞后,改造难度更大。而长租公寓运营链条长、环节多,想要对规模庞大的房源和租客进行统一管理,就必然会主动拥抱“智能化管理”以降低成本、提高运营效率,所以公寓天然适合做IoT入口。

公寓IoT由智能硬件 SaaS软件共同组成。借助公寓IoT,公寓实现众多管理场景,租客随时可以在线办理查看房源、看房、预定、签约、缴费、退房、物业服务等租房服务,不用和房东打交道,觉得合适就立即拎包入住。

在智能公寓内,租客能享受到成熟便捷的门锁、水电表智能化服务,如智能门锁让进出情况实时查看,包括门的开关和各种非正常状态报警等;智能热水器定时烧水、水温设定、通风设定、过热保护等;智能空调定时开关冷气,远程控制开关、模式、风速、电量统计等多种智能功能。

大型租赁社区的IoT系统,还融合了安防、消防、智能家居等需求。通过SaaS管理中台,社区可以更加高效的实现路灯自动控制、故障监测告警、社区智能通行、绿化浇灌监控、垃圾溢满监控、智慧消防系统、智慧停车监控以及社区安防监控等。社区管理与5G结合的强大优势,在上半年的疫情防控工作中大放异彩,获得了多方肯定。

新技术在新领域往往更容易得到推广运用。目前,智能家居提供商的产品和技术的越来越成熟,公寓的智能化设备覆盖率也会快速提高,未来智慧公寓和智慧租赁社区,将成为行业发展的新方向。

2、新人类和新社交需求,对实体与虚拟空间的重新定义,匹配不同圈层的生活方式

第二类值得关注和深耕的方向,是长租 “社交”。

在原始时代,人们群居而生,与人社交是一项重要的社会活动。田园时代,人们以村舍的形式居住,打开屋门就能实现社交,像北京的四合院就能轻松聚集起邻里间的家长里短。随着楼房的兴起,人们关上了房门,把社交交给电视和手机来完成,电视是单向的社交,只能接纳,无法输出;手机是双向的,但过于虚拟,两者都不够完美。

美国社会心理学家马修·利伯曼在其著作《社交天性》中写道,“人对社交的需求甚至大于对食物和温暖的需求。”

互联网时代下,95后、00后普遍更重视个体内心,当这批人成为租房主力军时,基因的力量更为强大,居住社交的需求也更强烈。可以想见,适应这群人的长租公寓,一定会重新定义“租住”,更加重视“社交”,通过移动互联 空间设计的深度结合,去满足这类需求,把居住者拉回田园牧歌、熟人社会的状态。

比如擅长打造“社交感”的You 公寓和窝趣公寓,就在房间内不再配置大客厅,而是将大堂打造成共享大客厅,并在公共区域摆放了大量条形沙发、木墩椅、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等,各类娱乐休闲资源都集中在此,加强了公共空间的社交性。《老友记》中的“爱人在身边,朋友在对面”,下班后一起坐在楼下咖啡馆谈笑聊天,就是对“公寓社交”理念的最好阐释。

如果说YOU 和窝趣模式是白领公寓的社交范本,那么大型智慧租赁社区的社交属性就更强烈了。首先,智慧社区会做人车分流,所以整个小区都是社交场所。同时,小区内大量增设公寓的配套功能区,如烧烤广场、步道自行车道、灯光球场、撸猫露台、遛狗广场、自助超市和餐厅、自助健身房、公共厨房等等迎合年轻人生活方式及喜好的设施,搭配定期举办的不同主题沙龙活动,方便人们聚集聊天,催化社交。

此外,智慧社区是纯租赁环境,不区分业主与非业主,“租售同权”政策执行更到位;社区会引入学校、幼儿园、医院等教育和医疗的配套资源,在家门口就能解决孩子教育、康养医疗、青年创业等需求,将租客的年龄范围直接拉长;同时,人们在“一小时生活圈”内就能享受到商业、娱乐、运动、购物等服务,也可以在家里办公或者附近上班,相比传统的长租公寓似乎更显热闹,更充满了生活气息和烟火气,说不定还有一条地摊街。

创新商业模式的投资机会

之前,无论集中式还是分散式,公寓们用的都是包租二房东、赚租金差价的商业模式,没有差异化,也难以发挥特色优势,一些发现问题并跑得快的长租人,开始寻求新的商业模式。

目前,已经被证实可行且有一定规模的,如投资型托管或者分润型托管,公寓智能化解决方案,装配式快装和整体软装。

结语

长租公寓诞生于互联网时代,致力于改造“非标”房源,追求数字化管理,实践精细化运营,灭痛点于行业,寄责任于民生。过去十年间,行业菁英纷沓而来,赛道业态日渐充盈,其中有执着前进的拓荒者,大胆尝试的领跑者,不断创新的跟随者,在一批又一批长租人的奔走与推动下,行业探索出了更高效的运营准则,更多元的商业模式,也被赋予了更重要的时代价值。

波折前行,更需登高望远。小水滴科技深耕行业7年,希望通过连续3天的分析和推荐,让更多长租人洞察先机,触达梦想,让更多人重新认识这个行业,助力其发展更规范,更活力。

如今,新基建成为了全社会的热门话题,如何加快公寓企业的转型,赋能行业的数字经济发展,是一个值得思考的庞大命题。新基建是推动5G,是数字经济,是转型浪潮,是穿新鞋走新路,是新时代的“取火记”,各行各业都在向新基建靠拢,探索新的业务合作机遇,长租与新基建结合既是当务之急,又是长远支撑。目前,长租公寓已经具备了新基建期望的所有因素,新基建也是长租公寓的下一个突破口,让我们一起枕戈待旦,只争朝夕。

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