对于这个靠一张桌子”发家的行业，资源曾经期望有多高，现在态度就有多靠近冰点。但这不是团结办公行业独占的遭遇，市场上多的是“用款项开路之后逐渐迷失偏向”的故事。幸亏，5年时间，团结办公这个千亿级的市场履历了混沌、暗战，通过丰盈商业模式，得以拨云、终将见日，未来或许不需要再太过讨好资源。究竟，授人以鱼不如授人以渔，资源能给予的，远不及手头上的生计技术主要。

混沌：从四大商业模式到异类玩家

2012年，来自大洋彼岸的美国梦创业故事又有了新的篇章——两位年轻的创业人自食其力，寻找租金廉价的物业，亲自动手装修第一个物业，并将这些物美价廉的办公工位出租，这就是WeWork的降生。

3年之后，随着地产行业创新男神毛大庆下场创办了「中国版WeWork」—优客工厂、SOHO中国推出SOHO 3Q以及梦想加等互联网创业玩家入局。2015年，团结办公正式在海内办公市场生根发芽。

一些民营孵化器也快快当当披上WeWork的外衣，试图吸引更多的资源和舆论的关注。加上原本就已经十分火热的「双创潮」推动，这时已经没有人去体贴WeWork原本的样子和模式了，在这个新发现的掘金地，人人只顾扛着锄头冲进来。

这样疯狂的效果就是，中国的团结办公空间在2015年增进46倍，从原本的50家激增到了2300家，到了2016年这一数字飙升到了 4200 家，直到2018年市场规模突破80亿元。殊不知，早在5年前，这些团结办公的命数在降生之际早已定好，即他们所选择的商业模式。

这4类商业模式，基本能涵盖团结办公品牌选择的谋划偏向：

 // 低价包租办公空间，再散租给创业者，赚取差价；

 // 以现有资源辅助企业孵化，从创业企业生长中获取收益；

 // 提升品牌实力，实现品牌输出，打造轻资产模式；

 // 在矜持写字楼项目中开拓出一定区域做短租办公产物，打造重资产模式。

但其中也有「异类玩家」存在，好比在首创之初就将空间视为服务型产物的梦想加。建立之初并没有火急火燎地想着规模扩张，而是选择在北京打磨「OaaS办公即服务」产物系统，直到两年后才最先落地新一线都会，迈开天下扩张的措施。

在5年之后的今天，履历了烈火烹油到不停洗牌，团结办公品牌的差别命数也逐一展现：据VCSaaS的数据显示，2018年至2019年3月，品牌削减约40家，生长缓慢、濒临停业倒闭状态的团结办公空间品牌占总数的28.1%。其中就包罗由于亏损而清场的金地商置团体旗下的社群化团结办公品牌项目ibase原点空间。

第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅示意，“行业洗牌已经最先。现在市场上虽然活跃着上千家的团结办公品牌，但在不远的未来，可能会只剩下不跨越五家的大型团结办公品牌。”有的品牌就此退出市场，今后相忘于江湖。

不少团结办公品牌在这场疯狂的“赛马圈地”游戏中停下了扩张和融资的脚步，但他们不解的是，显著随着外洋行业鼻祖亦步亦趋而行，到底是哪一步出了错？

暗战：疯狂规模扩张背后的WeWork学徒们

在团结办公进入中国市场2年多时间以后，资源对行业的热情到达了热潮，据世邦魏理仕统计，2018年梦想加、氪空间等海内团结办公规模排名前五的企业获得投资靠近95亿元，在行业总计获得投资额中占比跨越九成。

资源的偏心，背后有着一个说烂的故事，「规模即效应」。

在资源的「撺掇」下，团结办公最先了疯狂的规模扩张，2018年多个团结办公品牌运营商在海内主要都会赛马圈地，在大中华区写字楼市场整年吸纳面积约50万平方米，为2017年的3倍。9个主要天下性团结办公品牌在7个海内主要都会新增125个网点，新增工位数跨越10万个。

规模的上升，带来营收的增进，让资源的「撺掇」更具说服力。据业内人士披露，「租桌子」是现阶段团结办公行业主要收入泉源，一度占到90%。优客工厂首席战略官张鹏也曾示意，“现阶段租金仍然是收入的焦点”。以是在规模等同于收益的阶段，许多团结办公品牌的头上，都稳稳地戴着一顶「二房东」的帽子，在规模增进这条跑道上你追我赶。

然则尝到了甜头的品牌忘了，二房东本质上是赚差价，是一件异常扣扣索索赚辛劳钱的事情，基本没有外面想的那么性感，也支持不起资源这么造梦。

这场「规模赛跑」就这样为日后的行业倒闭潮埋下了雷。祸兮福所倚，2018年的前十个月里就有40个团结办公品牌倒闭。到了2019年1月份，观察数据显示68％的团结办公运营商设计放缓或住手扩张。

能阻止这些办公品牌停下扩张的缘故原由无外乎四类：

 // 资源趋向头部品牌，中小品牌融资难题资金链断裂，发生租金纠纷被业主清退；

 // WeWork为了占有市场份额而睁开的价格战，让不少海内品牌遭遇“绞杀”；

 // 一些披着“团结办公”外衣的孵化器失去了补助，难以维持一样平常运营，只能关门；

 // 品牌规模扩张过快，以及市场饱和后招租难度提升，资金链压力大，被迫住手扩张。

将四类缘故原由总结，其实是一个扎心的真相，“烧钱支持的规模大战玩不下去了”。加上WeWork黯然撤回的IPO申请，也将投资的热度拉至冰点。原本蒙着眼狂奔的市场失去了资源的热捧后，只能停在原地，顿足不前。

不仅如此，过热的「规模赛跑」，还带来了严重的结果。据海内一位团结办公品牌负责人示意，由于在一些商圈选址过于麋集，就会造成「自己打自己」的尴尬局势，以是需要作出调整，对一些运营状况不佳的空间退租处置。这样的品牌调整，在行业中不是个例。上海的聚梦空间就这样倒在了「跑道」上，原本在上海笼罩70多个商圈，下设30多处办公点，却在短短两年时间内，面临停业整理的囧境。

规模狂奔选手的倒下，袭击了一大批WeWork的学徒们。要知道，WeWork「任性」事后有软银为其买单，孙正义不会对其他品牌照收不误。而事实证明，孙正义也会累。前不久，软银就正式官宣决议撤回30亿美元的股票收购设计。这一行为，让WeWork急了，很快宣布起诉软银撤回30亿美元收购要约。

对于团结办公行业，「二房东模式」本就是个「围城」——内里的品牌想要跑出单一依赖租金差盈利的怪圈，外面的品牌却试图通过规模扩张进入这场跑道。随着竞赛被叫停，围墙最先变得「摇摇欲坠」，一些品牌也在其中悄然崛起，为这个行业的生计方式，提供一种差别的谜底。

拨云：那些关于团结办公赚钱方式的伪命题

至此，一些谋划不善的品牌将退出市场，小品牌将被整合到竞争实力强的品牌中，头部玩家的竞争日益猛烈。然则他们都被同一个问题所困扰——商业模式过于单一。

简直，2015年至2016年，这行基本上把该讲的故事讲得差不多了。从WeWork上市资源的态度就可以看出，单纯做一个穿着漂亮马甲的二房东并不足以说服市场。这些老牌的资源，早就听过数以亿计的PPT故事，品牌想让他们燃起希望的话，一定要带着新故事一同登场。

/亚洲首个获得WELL认证的团结办公空间——梦想加成都领地环金空间/

那么，这个故事会由谁来说？房企是第一个被清扫在外的，他们习惯了手握大把资金，兴趣规模化扩张，然则无法忍受历久亏损，盼望尽快赢利。这一点，或将彻底清仓SOHO中国的潘石屹怕是再领会不外了。

占有市场大份额的创业品牌就担起了这个责任。相比起房企系品牌，比起「出租桌子」的生意之外，他们同样善于谋划拉动团结办公收入的三驾马车——「服务」、「社群」和「投资孵化」：以团结办公为载体，汇聚成一个重大的企业池，出售服务，拉拢买卖，甚至对其中的一些企业举行投资获得历久收益。团结办公新故事就在这三驾马车中降生。

NO.01  会是「社群」吗？

这块营业一直被不少业内人士视为「鸡肋」。地产自媒体「真叫卢俊」曾这样说，“你说你平时搞的社群流动吧，看上去挺好，很多人上去唱歌跳舞什么的，然则万一我真的要事情加班呢，而且说实话社群流动多数也是自己做给自己看的，还不如人人一起去卡拉ok唱歌。”

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也有行业人士“眼红”过WeWork旗舰空间的月度社区流动费可以到达5万美元，究竟这是通俗办公空间近半年的流动费。不外这样的流动效应，并不能为空间发生实打实的营收，以是新故事从这里降生的可能性不大。

NO.02  有没有可能是「投资孵化」呢？

现在在这一块做得较好的是依托创投媒体36氪而生的氪空间，其营业包罗对初创企业的孵化。然则创投的这条路也并不好走，从早期创投驱动型的团结办公空间来看，若是只针对初创企业提供设计完善的解决方案，那服务空间其实是被收窄了。能够讲故事的空间反而缩小了，这也不是新故事开篇应有的样子。

NO.03   该不会是「增值服务」吧？

原本一些团结办公空间很重视景观设计，空间做的很炫、模拟硅谷的事情方式等，但不重视其他的空间运营能力。相比起空间设计为用户提供的视觉服务，更多的头部团结办公品牌最先转向企业服务，视其为长尾收入。好比WeWork和芝麻信用杀青互助，梦想加引入王者荣耀做多元场景的实验等。未来一定会有更多的团结办公企业在办公场景的增值服务升级，谁能争取到更多品牌配套服务商的互助，自然能完善场景服务。

/梦想加与王者荣耀睁开办公场景互助的探索/

然则，服务的孵化需要时间，用户的消费习惯，线上线下消费场景的搭建，友好业态的选择等等，对于团结办公而言，都不在其原本的商业模式之内。对于不少招租都存在难题的团结办公品牌而言，更是「异想天开」。

否认了单纯依赖上述要素之一的商业模式，看起来在履历4年高速裂变之后，团结办公本质依旧并未发生基本性转变，「租桌子」仍是主要盈利手段，社群及隶属服务几乎不盈利。幸亏这不是行业的全景写照，在头部队伍中，依旧有品牌在散发出细小而盛大的光泽，就像夜行海域的灯塔，照亮行业前行的偏向。

见日：见证5大「超级品牌」的降生

在这些如灯塔般闪光的品牌身上，除了上述3架马车之外，更为主要的是品牌的综合能力——精细化运营能力、整体写字楼产物打造能力以及资源抗压力等。

此外，随着行业由最初的粗放型生长阶段逐渐转入精细化竞争阶段，品牌之间分化趋势显著。拥有更为周全的综合能力的品牌不仅能提升自身造血能力，还更易赢得资源的青睐，未来生长潜力大。

以是团结办公这个行业依然需要更多疯狂的诺伊曼们，保持最初的那一份生长野心。在他们的起劲下，这个行业将会像今日的房地产和互联网行业一样，孕育出「超级品牌」。就如前文所提及的那样，未来团结办公的未来可能会只剩下不跨越五家的大型团结办公品牌。在我看来，数字的若干并不是重点，然则未来没有以下5类能力的团结办公是注定进不了「超级品牌」的名单：

NO.01  合理选择扩张界限，与写字楼形成生态共同体

办公室的设计可以不讲规则，但团结办公要合理选择扩张界限。通过引进办公友好业态，形成生态价值树，未来团结办公将与写字楼形成生态共同体。

前不久，沈阳中景团体与优客工厂大然凌一日前杀青运营托管互助协议，双方将打造团结办公空间。资产持有方提供楼宇空间，优客工厂大然凌一提供空间治理运营和增值、招商服务，资产持有方可获得空间运营、增值带来的收益分成。

尤其是今年一些中小企业在办公空间退租增添的情况下，写字楼传统的包租盈利模式受损。不少业主最先思量将更多的团结办公纳入写字楼，以是这一年团结办公的轻资产模式可能将会实现弯道超车。

/梦想加定制输出项目——十二栋文化/

NO.02  精细化运营，首选智能办公体验

据戴德梁行 2020 年 1 月公布的《大中华区写字楼供应需求焦点趋势》讲述，团结办公的客户群画像悄然地从「创业者」转变为「创新者」。以是空间所提供的服务也要随着客群的转变而转变，与此同时，智能化办公体验另有助于实现品牌溢价。

以深耕科技办公体验的梦想加为例，在其团队中有近半数为智能、空间产物研发职员，都在提升空间对用户创造力的加成。通过社区运营、智能办公系统以及空间设计三方面优化科技办公服务，而且通过轻资产模式输出办公服务，全方位解决租户办公痛点、降低办公成本、提升成本效率，而这也正是梦想加焦点竞争力的泉源。凭据艾媒咨询公布的2019年中国团结办公主要品牌综合竞争力评分来看，梦想加依附趋于成熟的产物服务位居榜首。

据领会，现在梦想加智能办公系统也自力输出至玖富团体、华润团体等自力办公场景中，实现办公服务产物的延伸。

/梦想加多重智能场景应用/

NO.03  合理拓展规模，知足异地天真办公需求

在一些地产相关行业人士看来，今年适合举行收并购。由于受到疫情影响，一些中小型品牌容易因资金链难题无奈出售，以是「捡漏」、「抄底」的字样一再泛起。作为能够成为灯塔的团结办公品牌，需要在做好品牌自身谋划的同时，也要挖掘潜在的规模拓展机遇。

随着主战场的转移，二三线都会也成为了团结办公品牌下沉的重点。以梦想加为例，在行业停下了扩张脚步的2019年，逆势进入西安、杭州、南京，共新开9个空间，新增44997位会员。

然则规模扩张需要合理。行业中的反面案例——WeWork由于在资源挟持下短期内过分追求规模，牺牲了商业焦点能力的构建，没有真正形成一套高效的运营方案。要知道，对团结办公而言，不以盈利为目的的规模扩张都是徒劳的。

而合理的规模扩张，实现品牌规模化、盈利提升的同时，还能够知足团结办公的会员异地天真办公的需求。

NO.04  跻身头部队伍，在行业整合期凸显优势

未来几年，行业进入整合期，不能将生计的希望寄予「小而美」。究竟照样地产相关行业，规模二字始终是无法绕开。那些小品牌的团结办公空间的未来，一些具备自身运营优势的品牌会被整合到竞争实力强的品牌中，而另一些混水摸鱼的玩家则会被洗牌出局。头部效应将凸显，头部玩家的竞争日益猛烈。

据迈点研究院公布的2020年1月办公空间品牌指数榜单显示，TOP3分别是WeWork、优客工厂和梦想加空间。

这些品牌有其自身的优势：WeWork的全球会员系统以及独占的办公文化及空间设计；优客工厂的空间运营营业收入以及办公空间会员服务收入，让其“两条腿”走路；梦想加以科技驱动办公场景中的毗邻，打破传统传统办公模式。

从这些办公空间品牌的所长不难看出，摆脱了行业生长早期对于规模和资源的「禁锢」，头部队伍正在全力加速奔跑中，以期在接下来的行业竞争中占有更有力的行业优势。

NO.05   化危为机，挺过生计能力大磨练

若何将疫情化危为机是团结办公品牌在2020年履历的第一场考试，有的品牌选择消极看待，也有品牌觅得生气。然则对于想要成为「超级品牌」的团结办公空间而言，危急永远不会止步。一家优异的品牌需要履历多次危急，才气成就自我。

就像梦想加首创人王晓鲁将这次疫情之下的全民在家办公，视为一次全民级别的天真办公体验。星库空间首创人白羽则以为这是一场压力测试，只有适者才可以生计生长。优客工厂首创人毛大庆也以为可以借此机遇反思若何快速解决原来存在的顽疾。行业的领跑者们都在思量若何才气率领品牌从难题中突围。

要知道，无论是前期的产物同质化鏖战，或是中期的行业鼻祖上市受挫，照样眼下受疫情的后续影响，空间经济都是一场磨练耐力的马拉松，是战略眼光、服务能力、运营能力的综合考量。

行业不再需要那些 “新客户签约6个月就能获得3个月的免租期、支付给经纪人佣金数倍于行业标准、社交广告铺天盖地……”「胸口碎大石」的疯狂举止。这样的行为，一旦没有了资源的珍爱，就像是在舞台上失去了托儿的魔术师，让人生笑。

理想中，这个行业的未来，应该是这样的：通过精细化运营实现有用控制成本以及自我输血，快速复制成功经验举行规模扩张，孕育「超级品牌」的降生，并使其成为未来办公市场上最适合装载有趣灵魂的容器。这样一来，未来团结办公可能会生长成为一座都会的创新地标，而综合的空间服务也将成就这个行业，成为最具想象空间的故事。

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