戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线都会之首。同期上海空置率为21%，北京是13.8%，广州只有5.2%。

近四分之一的空置不仅仅是一个简朴数字，供应连续井喷和市场需求疲弱是主因之一。深圳拥有海内数一数二的民营企业孵化能力，已往年的几十年，诞生了平安、华为、招商、腾讯、万科等一大批天下500强企业。

比亚迪、中兴、大疆科技、华大基因等公司更是代表了深圳明天。金融、科技等产业的蓬勃生长，动员企业群集与产业链上下游联动，一直都是支持起深圳写字楼市场的主要气力。

经济下行叠加疫情效应，与全球大多数都会一样，深圳也在历经着“阵痛”，部门中小微企业因市场需求低迷不堪谋划与现金流重负，纷纷退租节省；部门大型企业通过缩减办公面积或暂缓租赁延伸抗风险周期；团结办公和包租公司则选择大面积退却。

美联物业深圳福田商业部区域总经理刘湘娥发现，与疫情前相比，深圳写字楼租户心态发生了伟大变化，他们对市场租金的接受能力，随着风险承受能力降低也拉得较低。

“许多企业客户提到，现在空置率那么大，价钱应该很好谈啊。”刘湘娥说，大部门业主接受10%—15%的租金降幅，但租户希望降30%到40%。

供需双方在租金期望值上的差异，导致写字楼租赁营业的成单率由60%、70%下降至不到50%。第一太平戴维斯讲述称，深圳的资源值仅次于香港及北京，租金跌幅压力增大，导致投资收益率进一步萎缩。

“写字楼市场与GDP关系密切，经济向好，写字楼租金能跑赢GDP；经济疲软，写字楼消化能力便会受到影响。”中原地产署理（深圳）有限公司写字楼部董事总经理范进佳示意。

中小企业退租

毗邻深圳市福田区会展中央，矗立着几座30层的复合型修建群，总建面约15万平方米，不动产证上标注的是住宅性子，但因周边粘稠的商务空气，现在更多被看成写字楼出租。

程薇挂牌出租的办公物业即位于此。她的上一个租户是一家留学咨询公司，去年12月签署一年期租赁条约，才过4个月，她不得不再次寻找新的租户。

留学咨询公司退租理由很简朴——“由于新冠肺炎疫情影响，老板决议提前退租，公司只管在周末前将办公室空出来。”

疫情在全球伸张直接影响这家留学咨询机构的生意。从2月中旬，境外多国签证中央暂停接待，积压一堆签证无法解决。一边是守候的先生与家长，一边是频频相同却无法进入的签证中央。机构署理人曾向程薇提到，他们都觉得很悲催。

伴随着疫情在全球大面积发作，大量留学生滞留境外，进退维谷。部门家长忧郁孩子出国留学风险，甚至思量让孩子回国念书，留学咨询营业大幅缩减，这家机构的日子也越来越忧伤。

4月13日，这家运作10多年的留学咨询机构选择暂闭。“周一提出撤离，当周日就搬走，让我协助解决放行条。”突如其来的退租让程薇有些猝手不及。

但她不得不接受这个现实，“一样平常退租要提前一个月见告，对方署理人跟我说，着实没办法，公司撑不下去了，就连他也在犹豫要不要出去投简历。”

为了尽快退租，这家留学咨询机构甚至拒绝程薇提出的转租建议，直接赔偿两个月押金。

写字楼的连锁效还在逐渐发酵。CBRE世邦魏理仕华南区顾问及买卖服务办公楼部主管程志文告诉经济考察网，他们监测到一些小企业退租案例，主要聚焦在非传统金融和初创企业。

“教育、非传统金融、服务业或贸易公司”，刘湘娥列举出更详细的退租名单，“这些行业近期受影响较大。”她说。

谋划压力增大，现金流重要，多重夹击下，一面是小微企业退租，一面是越来越多大企业选择缩小租赁面积或延期租赁设计。

“公司最近来了不少大租户，希望能分租出去一部门办公面积，他们原本1000平方米起租，公司裁员后，这么大办公面积也用不了了。”一名从事写字楼租赁营业的中介职员示意。

程浩在深圳一家投资公司卖力写字楼租售和运营。他们服务的大企业租户中，通过换租缩小办公面积的比例达80%。疫情影响还不是所有因素，部门大企业对后期经济预期降低，故而减员节省。

另一面，深圳各区政府正通过补助吸引优质租户进驻区内写字楼，部门对补助敏感的中小企业，基于自身实际情况及补助力度正思量搬迁办公室。

一家在深圳福田中央区一栋甲级写字楼办公的传统金融公司，租赁即将到期，但业主让价空间不大。而邻近的罗湖正打造创新金融总部基地手刺，疫情时代制订一系列资金、融资等稳企稳岗设计。这家金融公司正设计将总部搬至罗湖。同样面积办公区，罗湖可以节约一半的租金，一年还能获得上千万元的政府补助。

产业结构更迭同样折射到写字楼租赁上，传统企业从写字楼消逝的同时，科技类、互联网、直播、医疗器材等行业缺迎来蓬勃生长，“我前两天接待过一家直播企业客户，他们背后有投资方，资金不是问题。200多平方米的办公室可以割出十来个直播隔间。”上述从事写字楼租赁营业的中介职员说，这类客户带看两天就可以签约。

“二房东”退却

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这段时间，深圳写字楼里更大面积退却的是团结办公和包租公司。

深圳南山科技园四周工业区一栋稍旧的大楼，深圳本土团结办公空间思微SimplyWork的招牌依然随处可见，但主人已经换成优客工厂。

从2015年元旦算起，思微走过了5年，最初两个办公空间90%以上的入驻率，让团结创始人郭逸凡宣布，昔时将空间数目扩张到10个。

一位思微工作职员告诉经济考察网，去年12月尾，思微被优客工厂收购，“外面招牌还没来及换，思微已经解散了，员工从1月正式转入优客工厂。”

2016年思微背后的资源泛起过IDG资源、华住旅店团体及万科商产的身影。凭据官网信息，思微在深圳运营8个空间，此次被优客工厂收购的为南山科技园和龙岗坂田两个空间。

南山科技园空间1500平方米，当前出租率75%。春节前，半年工位租金1500元/个/月，一年的价钱1380元/个/月；现在，租金已经下调到1200月/个/月，开放式工位另有谈价空间。疫情以来，快要一半的开放工位遭遇退租。

该店一位工作职员说，思微在南山科技园一带结构了5家店，“现在只留下这一家，其他店都撤了。”

包租公司也在退却，深圳福田中央区的财富大厦，60%的楼层被包租公司承租，现在包租公司已所有撤离；两三个月前，进驻京基100长达10年的资产运营商MFG在条约期满后也退出。

“去年下半年到现在，包租小散户或团结办公基本走得七七八八，大型运营商或退掉出租率不高的楼宇，或者与业主协商博弈。”范进佳考察到，一季度深圳写字楼租金降幅比较大。若是业主方愿意一起负担成本压力，运营商可能选择留下，反之只能选择退租。

2016-2017年是深圳团结办公与包租公司快速扩张的两年。经常泛起好几家运营商同时抢租统一栋写字楼，为了抢到大面积物业，个体运营商将租金单价可以抬高10元，甚至私下给大业主好处费。

但现在这些运营商普遍遭遇伟大磨练，不仅租户不稳定、流动性频仍导致空置期拉长，而且还要负担渠道署理费。以往，渠道署理费一样平常是1-1.2个月租金，现在是2-2.5个月租金。

程浩所在投资公司旗下运营的写字楼物业，一季度出租率为75%，同比下降了10个百分点。“空置期天天都在支付成本，风险系数越来越大。”刘湘娥指出，无论团结办公照样包租公司，除非自己现金流丰裕，大业主给的租金价钱低，否则不敢再容易拿货。

资产运营商大面积退场一定水平促进写字楼集中运营治理。不外，风险和压力转移到写字楼开发商身上。“MFG退出后，京基发现写字楼市场风向变了，消化能力很弱，租金降幅大，招商团队压力山大。”一名靠近京基的人士透露。

在程浩看来，写字楼开发商当下压力源于对市场的误判。一方面，深圳写字楼已往不需要依赖开发商的治理和服务支持，低估了市场真实状态；另一方面，“二房东”让开发商不需要负担短暂空置期的招商成本，导致没有更多的应对措施；同时，由于对写字楼供需和产业结构不领会，开发商难以迅速为楼宇匹配到合适租户。

供需错位

退租、换租背后是深圳经济波动与产业结构更迭。以外向型为主的深圳经济和产业，在全球经济承压的局势下难免历经“阵痛”：2017-2019三年，深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。

相比GDP增速更改，产业结构的细枝末节更值得关注。深圳四大支柱产业中，金融业、高新技术产业向来是重中之重。2019年，深圳金融业增添值增速远高于2017、208年，但战略新兴产业增添值合计10155.51亿元，增速和比重较2017、2018年均有小幅下滑。

2020年1-2月，深圳市规模以上工业增添值同比下降18.5%，降幅大于天下13.5%的均值。其中，代表实体经济的计算机、通讯和其他电子设备制造业等多个行业，处于下降状态的行业数目跨越一半。

新旧经济调整，在疫情后压力已经传导到详细产业上，写字楼作为实体经济与产业的窗口，释放出的信号是空置率走高。

由于统计口径的差异，各家机构给出的数值略有不同，第一太平戴维斯的讲述指出，一季度，深圳写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点至 26.2%；戴德梁行为环比上涨2.6个百分点至24.6%；世邦魏理仕则是21.2%。

根据上述机构说法，因企业复工、复产延后，现在空置率尚未完全展现疫情对于写字楼市场影响。

位于深圳福田中央区的免税大厦，近期因一个大租户退租空出10层，空置面积靠近2万平方米，占整个大厦修建面积的20%；同区域的卓越世纪中央1号楼，同样空置了近2万平方米；平安金融中央与皇庭广场的空置率均倘佯在30%左右。

在深圳生长脉络上，空置率是一个可参考的经济指标，影响这个指标另有短期深圳写字楼新增供应的集中交付。戴德梁行讲述显示，一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用，带来30万平方米新增供应，将全市存量推升至582.4万平方米。

30万平方米新增供应集中在深圳经济总量大、活跃的南山区内。第一季度，南山区的写字楼空置率达34.8%，片区内的前海自贸区空置率更是高达66%。

为规避“土地供应稀缺与房地产恶性炒作”的怪圈，2013年前海自贸区就出台划定，在整体2600万平方米到3000万平方米计划修建规模中，栖身及商务公寓为380万平方米，增量不得突破60万平方米。而且，这些栖身及商务公寓并没有计划成片的住宅小区。

深圳市前海治理局最先接纳行动，增添住宅用地指标是其中主要行动。3月初，《关于前海十开发单元计划个案调整方案》公示出炉，内容涉及商业用地改栖身用地。

第一太平戴维斯统计，未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应岑岭，今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年，新增供应面积到达507万平方米。

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