春节后济南衡宇出租市场一起下跌，好不容易等来复工，但租赁市场并没有若干转机。

经济导报记者在观察中发现，不少房东的屋子空置3个多月，甚至有房东将租金的价钱下调了近500元，但依旧没有租出去。

接受经济导报记者采访的业内人士指出市场上出租房越来越多，而需求端却下滑，租金下滑，因此租金回报率越来越低。“从租金回报率来看，房价、房租生长不平衡。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时示意。

降价只为租出去

20日，济南市民翟莹将录制的小视频发在抖音和微信朋友圈，告诉人人自己的屋子租金下降了。

实际上，从4月份最先，翟莹就忙着一个事情——将屋子租出去。

翟莹告诉经济导报记者，此前她的这套屋子一直租给一对大学生使用，每个月租金2300元，春节前夕对方退租了，那时翟莹也没当回事，反而有点志得意满。“原本就想今年提租，正好对方退租，新房客的租金就天真烂漫提到2500元了。”翟莹说，“往年春节事后的三四月份属于租赁旺季，应届毕业生提前找房叠加返回济南事情人士租房，租赁市场一片红红火火。”

但今年，一场疫情之后，租赁市场“变天”了。原本很好租的屋子，效果租不出去了。

4月初，翟莹标价月租2500元将屋子挂在网上，但半个月已往，没有一个人打电话询问情形，这让她感觉到有点不对劲。“以前挂在网上，当天就会接到看房电话，最多一周就能租出去，现在半个月没有电话。”

随后，翟莹将屋子挂在一家房产中介公司后才知道，原来最近屋子积压得越来越多，每个片区的在房源都足够，但就是好卖欠好租，不少房东降租都找不到租客。“现在我已经将租金降到了1800元，就是想抓紧时间租出去，究竟蚊子腿也是肉嘛。”

济南华诚房地产中介公司总经理徐华鹏告诉经济导报记者，以往每年业主涨租幅度都在200元左右，但今年非但没涨价反而不少业主在降租。

供需不平衡

为何今年的租赁市场会云云反常？

疫情对租赁住房融资市场的影响

对此，徐华鹏以为，供应量增大，但需求相较以往有所下行，因此空置率上升即是自然而然的事情。

在洪楼南路一家房产中介处，销售照料马宇彤告诉经济导报记者，现在屋子好卖欠好租。“现在一套屋子只要价钱合适，我可以在半个月内卖掉，但要租出去，纵然价钱比较低，也不敢保证能租出去，主要是房源太多了。”

马宇彤在查询后台数据后告诉经济导报记者，现在隆悦花园在租的房源靠近500套；海蔚广场在租房源436套，稍远一点山大北路和洪楼南路上的建鑫花园和汇科旺园待租房源分别是82套和90套。“这还没算上散落在周边小区的零星房源。”马宇彤示意。

徐华鹏告诉经济导报记者，以他们店面的后台数据为例，去年4月份，国贸花园待租的房源在400套左右，但现在国贸花园待租房源625套。“也就是说与去年同期相比，房源增加了225套，而这一数据还在增进中。”

徐华鹏示意，以前国贸花园的屋子很抢手，2700元的价钱都很好租，现在租金基本上都降到了2200元左右，而且欠好往外租。

租金回报率越来越低

一边是房价在小幅上涨，另一方房租的价钱却在逐步走低，云云一来，租金回报率也越来越低。

凭据国际通行尺度，合理的租金回报率在4%—6%之间，即根据现有租金，约16年至25年收回房款是较为合理的。然而，我国的衡宇租金回报周期一样平常要比国际尺度更长。

“现在的情形是，从投资的角度看，出租不如卖房合适。”济南华星二手房公司的经纪人王珂示意。他以位于经五路的汇苑家园小区的屋子为例进行了测算。该小区平均售价在2.1万元/平方米左右，而租金在30元/平方米·月。“云云盘算，租金回报率仅在1.71%左右，也就是说若是仅靠房租收回投资的话需要60年。若是将衡宇变现后的资金用来存银行并适当购置理财产品，收益率加起来会高于租房收入。”

而诸葛找房去年年底公布的《全国重点50城租金收入比观察研究讲述》显示，济南的租金回报率仅在1.68%，也就是说，一套房租收回投资跨越60年的时间。

讲述显示，租金回报率低的的并非仅有济南。厦门租金回报率1.11%；石家庄为1.52%。省内都会中，青岛租金回报率1.56%；烟台为2.16%；威海2.29%；潍坊2.77%。

“从租金回报率来看，中国都会普遍偏低，房价、房租生长不平衡。但当前中国住民更为青睐买房的栖身模式，纵然一线都会，租房比例也不高。”黎明元以为，随着租赁市场制度的逐渐健全，租赁保障更为完善，以及长租公寓机构化品质化的租房服务，未来将有越来越多的年轻人接受租房的住房模式，租房新时代逐渐靠近。

经济导报记者注意到，山东早就出台了相关实行意见，明确了加速培育和生长全省住房租赁市场的多项重大行动。2019年，济南市入选中央财政支持住房租赁生长试点都会，三年新增租赁住房360万平方米，每年要完成120万平方米。

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