4月尾，租住在深圳西乡金地草莓社区的刘芳续租时惊讶地发现，今年的租金非但没按老例涨价，反而还打折每月降了200元。

研究生刚结业的李林也发现，之前在北京朝阳区看好的一套长租公寓房源，租金也直降1000元，签约另有分外折扣。

刘芳和李林知道，遇到降租这种往年绝对不会发生的好事与疫情有着直接关系。

而已往几年一起疯狂生长、不停爆雷的长租公寓行业，则在这场突如其来的疫情中，再次感受到了从“诗和远方”到“一地鸡毛”的落差。

涨价季变打折季

刘芳是2018年应届结业生，她说，当初之所以选择长租公寓，一方面是可以直接拎包入住，这对于刚结业的她来说省心省力，利便专心找工作；另一方面长租公寓有管家、保安，治理相对严酷，自己一个独身女生住着也平安放心些。

彼时，金地草莓社区提供了应届结业生折扣，刘芳以每月1400 的价钱租到了一个单间。虽然相较于周边通俗住宅贵了些，但刘芳照样比较满意的。

第二年房租涨到1600 ，考虑到深圳租金处于上涨通道，也为了省去换房迁居的贫苦，刘芳咬咬牙也赞成了。

刘芳做梦都没想到，今年房租又降回到昔时她刚结业时的价钱。原价1700 的房源，续租1年可享受85折，折后价钱1400 ，刘芳立即决议续租一年。

与刘芳捉住疫情机遇武断续租差异，今年研究生结业的李林原本看好了自若友家位于北京朝阳区五里桥四周的一套屋子，准备联系中介签约时却发现该套房源同房型的挂牌出租价钱，从一个月前的8700元降到了7700元，而且另有打折促销流动。李林估量再等一段时间价钱会更低，权衡事后决议再等等。

春节后的回城季和大学生结业季，通常是一线都会房租上涨的高峰期。而在疫情之下，坚挺的房租也涨不动了。

克日，锋面News走访多家品牌长租公寓机构时发现，往年如火如荼的结业租房季正在变生长租公寓“打折季”，包罗自若、蛋壳、万科泊寓、龙湖冠寓、世联行红璞等品牌长租公寓均推出了差异水平优惠流动。

其中，自若、蛋壳等长租公寓品牌在7月份面向北京等区域推出了亿元补助流动，针对新签客户推出特定的房租优惠减免政策。好比，月初正式上线的自若“亿元补助”流动中，合租房源一年免2个月租金，整租房源一年免1.2个月租金。若是你是大学结业生，还可以同时介入“海燕设计”，既可以少交租金，还可以免押金。而蛋壳公寓近期推出的“安居设计”，也拿出亿元用于补助租客，租客最高可享受免租两个月的福利。

万科泊寓、龙湖冠寓和世联行红璞的金沙洲店则针对新签客户推出了85-95折不等的让利，应届结业生还可享受0押金、免房租等分外优惠。折扣后的价钱虽然因差异房型、环境和位置有所差异，但险些已与周边通俗住宅出租价钱平起平坐。

同质竞争叠加需求削减，曾经租金“头角峥嵘”的长租公寓走下了价钱“神坛”。锋面News走访时看到，金沙洲作为广州著名的睡城，7月本应是租房旺季，但上述长租公寓依然有不少空置房源，万科泊寓个体房源甚至杂乱不堪，看起来已空置许久。

疫情“调控”租赁市场

多位历久研究长租公寓的业内人士以为，长租公寓结业季变“打折季”的征象，与疫情影响下今年租赁市场转淡的市场行情息息相关。

一般来说，春节后务工人员返城、暑期高校结业生就业两个时点，是租赁需求集中释放的阶段。但由于受疫情影响，今年的首个传统租赁旺季并未在2月份准期泛起。今后虽然疫情获得控制，复工复产有序启动，但租赁需求仍未恢复到往年的水平。

我爱我家研究院数据显示，今年上半年，12个热门都会租赁成交总量比上年同期下降近三成。其中，北京约下降23%，武汉、杭州两城降幅则到达6成以上。受此影响，热门都会租金价钱有差异水平的下滑。

贝壳研究院提供的数据则显示，重点18城的平均租金水平，3月份环比下降14.0%，从2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米；4月及5月份，平均租金有小幅回升，环比划分上涨1.4%和2.8%，但同比下降幅度均在10%左右；6月份租金水平又出现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。分都会来看，6月份天津、武汉、青岛、济南、重庆、长沙、烟台及廊坊八个都会租金仍出现环比下降。

在买卖环节，许多衡宇的空置期显著延伸。贝壳研究院指出，今年2月和3月，热门都会的租赁房源成交周期跨越60天，今后虽然有所下降，但到6月，这一周期仍然靠近50天，比去年6月延伸了12天左右。

事实上，今年以来，不少热门都会公布了人才新政，并给予落户名额和租房补助。但与疫情影响带来的缺口相比，差距仍然显著。

“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。”诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在努力复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人力、降低成本”呈常态，这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。

值得注意的是，本轮租金下调并不完全是受疫情影响的关系。贝壳研究院的数据显示，2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月，2020年6月为84.4元/平方米/月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。

这时代，北京履历了两次租金快速上涨的阶段：一是2013年，二是2016年-2018年，月均租金的同比增长率都跨越10%。但从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。

“准确来讲，本轮租金下跌系2012年以来首次租金连续半年以上的同比下降。”贝壳研究院分析师黄卉指出，2019年，北京租金同比增速下降，昔时8月最先租金泛起同比下降，并连续至今。这是市场供需结构调整的效果，体现了供需关系正趋于缓和。

一地鸡毛的自救

租赁市场转淡，长租公寓不可避免地受到冲击。昏暗之下，长租公寓机构最先了艰难的自救。打折促销只是手段之一，更多品牌转向开源节流。

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贝壳研究院指出，2020年上半年，TOP10集中式长租公寓品牌新开门店93家，新开店率为8.2%，低于去年整年71.8%的水平。部门着名长租公寓品牌门店数目负增长，部门门店关停。一些尾部公司甚至泛起资金链断裂、倒闭等情形。

据不完全统计，今年以来陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数目高达16家。同时，房企进军租赁市场的热情也大大降低。公然数据显示，停止2019年底已有44家大型开发商开展了长租公寓营业，而今年上半年却没有一家开发商新进入长租公寓领域。

一面是战线的缩短，另一面则是与业主的利益博弈。

疫情发作后，包罗自若、蛋壳、相寓等大型长租公寓品牌纷纷被曝与部门业主睁开协商，试图下调房源委托价钱，从而降低成本。其中，个体房源的委托租金降幅甚至靠近30%。由于许多房源尚在委托期内，此举引发了大量合同纠纷。

锋面News在一些自若、蛋壳业主提议的维权群中领会到，自若和蛋壳给了业主二选一的选择，要么接受房源委托价钱的下调，要么解约，自若和蛋壳赔付两个月不等的房租作为违约金。同时，自若的业主另有可能需要赔付装修、家具等用度。

自若方面将要求业主降价的部门缘故原由归结为委托价钱高于租赁价钱，也即“价钱倒挂”。自若方面示意，进入2020年以来，由于经济和疫情不确定因素，以及都会规划调换、商圈迁徙、社区严酷管控收支等因素影响，导致衡宇租赁市场泛起了显著的转变，

“特别是个体衡宇泛起委托价钱与租赁价钱严重倒挂的趋势，与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现历久的互助共赢，我们与这部门业主睁开了适当调整委托价钱的友好协商。”

市场行情不景气，自若、蛋壳等长租公寓品牌希望业主降价与其共克时艰，原本可以获得一定明白。但无论是蛋壳要求房主免租一个月却未对租户免去租金的“两头吃”行为，照样自若要求业主不降价就解约的简朴粗暴操作，都令本就水深火热的长租公寓又陷入纠纷四起的田地。

绕不出去的模式之困

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，相比于疫情带来的短期影响，部门长租公寓品牌早期高价拿房、重新装修带来的“重成本”，才是导致长租公寓不得不降价的缘故原由。

问题本源又回到了历久以来困扰长租公寓生长的模式上。

长租公寓行业的规模推翻泛起在 2018年。这一年，市场上的长租公寓品牌跨越2000家，来自“中介系”的自若、蛋壳、 “房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园碧家；“资源系”的魔方、新派公寓等头部玩家最先崭露头角。

中国有着重大的租房市场，数据显示，2019年中国衡宇租赁人口已经到达2.2亿人，都会租住群体中90后占比到达了75%。

打着“品质租房”名义的长租公寓，在“屋子是租来的，生涯不是”、“生涯不止眼前的轻易，另有诗和远方”等契合年轻人消费心理的观点渲染下，衡宇品相更高、治理和服务更规范的长租公寓，甫一推出市场便激起了不小的水花。

然而，与重大租赁需求相对应的，是中国历久以来租售比偏低的现实。“我不建议做长租公寓，这个生意是亏的。”早在2018年，自称“非主流”开发商的SOHO中国董事长潘石屹就曾指出长租公寓商业模式的痛点在于，通过银行贷款建成后再出租的长租公寓，回报率最高明不外1%，而银行基准利率利息是4.9%，纵然租金翻番也照样赔本。

对于业主来说，衡宇租售比偏低，可以通过屋子涨价、资产增值的方式来化解。但对于谋划长租公寓的“二房东”们来说，其谋划模式主要是向业主租赁衡宇再转租到C端，通过赚取差价来实现盈利。

虽然长租公寓的租金要高于通俗业主自行出租的房源，但往往也要支出装修配套、治理服务等诸多成本。无论是投入资金照样投资回报，长租公寓都被以为是一项盈利微薄甚至是赔本的生意。

而一个业内普遍杀青的共识是：长租公寓要想实现盈利，同时也为了在资源市场上能够讲一个“悦耳”的故事，必须通过规模化扩张，杀青规模效应以此降低成本。

正是在这样的“共识”推动下，长租公寓行业在2017-2018年进入高速规模扩张阶段，竞争逐渐白热化，自若、蛋壳等最先泛起高价争抢房源的征象。胡景晖曾公然炮轰，部门长租公寓用金融杠杆融资、以凌驾市场价20%~40%的价钱争抢房源，严重违反市场规律。

这也正是此番租赁市场泛起价钱倒挂征象的泉源所在。

业内以为，与装修、家具、配套、治理服务等成本相比，长租公寓更大的成本照样在于房源扩张所需的资金量伟大，也由此延伸出了长租公寓租金贷等问题，加剧了长租公寓的亏损。

公然数据显示，2015年至2017年，自若3年累计亏损近13亿元。今后，自若再未公然相关数据。而已上市的长租公寓品牌，无一例外都在亏损。2017财年至2019财年，青客公寓划分亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。同期，蛋壳公寓划分亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。

胡景晖以为，长租公寓有规模效应，但终归是一个周期长、投资回报率低的行业，需要靠规模、时间和精细化治理来实现价值。许多长租公寓运营商的财政模子中，默认租金水平每年上涨10%左右的期待，实际上是很难实现的。资源的加持虽然有助于快速做大规模，却无法解决投资回报的问题。相反，规模越大，资金压力和亏损缺口也就越大。

显然，疫情所带来的租赁市场转变，进一步加速和催化了长租公寓在高速扩张之下，投资与回报之间的矛盾。而房东作为整个行业资源链中的“弱势”群体，成为了最先被薅羊毛的人。

租赁市场下行探底、规模拓展阻滞、资金压力增大……面临疫情“洗礼”，长租公寓另有机遇吗？

对此，胡景晖的回覆是：长租公寓是一门好生意，需要规范生长，但利润率不会太高。

（文中刘芳、李林均为假名）

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