公寓市场需求在不断增长，租赁新政在不断落地，一切都在悄无声息向好的方向发展。当备受关注的经济热词——新基建为各行各业带来了大量新机遇，长租行业又有哪些值得关注和投资，但还没有被注意到的机会呢？

一、后发优势：跑得晚也能到得早

经济学上有一个名词，叫“后发优势”，指落后的一方通过模仿领先一方的制度、技术和模式，实现追赶式的高速增长。

在市场中，头部的领跑者数量很少，跟随者却可能有很多个，且彼此间差距不大。

领跑者作为行业探路人，身后跟随一群如狼似虎的竞争者，必须不断革新才能保持领先，但面对迷茫前路，必须花费更多成本来试错，每一步都战战兢兢。为了巩固自己的现有优势，领跑者不可避免的要做好三件事：做蛋糕、设门槛、抢蛋糕。

做蛋糕，把市场做大，寻求新的市场。

设门槛，通过品质、科技、标准，筛选竞争者，保证自己的份额。

抢蛋糕，通过价格战，扩大份额。

相比之下，跟随者的工作目标就简洁多了，在抓住主体同质的同时，不停地做微创新，以获得细小的市场占有率。通过微创新，跟随者们会逐渐成长，一旦抓住了市场软肋，就会迅速翻身，成为这个行业的老大。

一回生，二回熟，“老大”用来探路练号的，“老二”才是用来成才的。对跟随者来说，“后发优势”是个满载希望的理论。比如诺基亚和摩托罗拉在传统手机行业里斗得你死我活时，苹果带着IOS系统重写了行业；又比如已经渗透了我们生活的每一环节的BAT系，当年都是从“老二”的位置上赶超上来的。

二、长租行业的“领跑者”与“跟随者”

经过几年发展，长租公寓行业格局，初见雏形。

第一梯队，分散式公寓被自如、蛋壳、青客拿下三甲；集中式公寓以魔方、乐乎、泊寓、冠寓暂时规模数量领先；伴随行业成长的服务商、平台商日渐增多，设计装修、整体软装、家居厂商、智能硬件、公寓SaaS、维修保洁、咨询顾问、金融服务和自媒体等一众供应链快速发展，共同构成一张巨大的“长租公寓价值网”。

“后发优势”理论提醒我们，领跑者的身后还有许多跟随者，各个梯队的头部现在发展如何了？是否还能保持自身优势呢？一起来关注下。

资本更冷静，头部公寓融资门槛提高

最近一年来，公寓和资本的关系不再像17年、18年那般热烈。

首先，资本和头部公寓是水涨船高，相辅相成的关系，公寓规模增速越高，资本的利润空间就越高，所以为了满足资本期望，公寓会主动催化规模。但受限于混乱的管理体系和分散的供应链，盲目扩张规模反过来让长租公寓吞下了“规模不经济”的苦果。

如今长租行业深受“租金贷”之困，19年12月颁发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位”，所以公寓们在现阶段的核心目标明确改为“调整业务结构，专注精细化运营，实现健康盈利”。

公寓方向调整，必然带来“规模缩水”，在行业没有找到新的利润增长点之前，资本自然更为理性。

其次，投资的时间节点会直接影响资本融资的上升空间。长租公寓已经逐步驶入深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率，促使资本在投资长租领域时往往只盯着TOP3。随着时间推移，资本向头部不断集中，后进入的资本能分到蛋糕会更小，反过来导致整体行业资本不活跃。

比如集中式公寓头部魔方，虽然目前是华平资本的控股子公司，但未来谁有资格搭车亦或有能力接盘呢？另一边的自如也有同样困扰，作为分散式公寓的头部单位，自如在今年3月斩获了软银的10亿美元投资，软银轮已经是国际投资机构的大手笔了，如果近期盈利模式依然打不通，接下来是否会等来“孙宏斌轮“的继续押注呢？

笔者认为，当前资本与头部公寓的“结婚冷静期”是件好事。

一方面，公募REITs政策已然招手，公寓可以尝试拓展新的融资渠道，与多家金融机构合作开展金融创新，摆脱了过去过度依赖且单一的融资形式。

另一方面，资本的冷静也与行业格局极速蜕变相关，长租公寓不会形成一家独大的局面，未来会有越来越多的头部崛起。

赛道多元化，意味着可投资对象选项增多。对长租行业有意向的资本，除了挤在头部公寓一处分抢“小蛋糕”外，也可以把目光放在那些还在成长中的新生力量，共同参与做个大蛋糕。

平台和服务商发展或陷入瓶颈

平台和服务商方面，曾经智能硬件厂商和公寓SaaS厂商表现最为惹眼，但跑得快也意味着会遇到更多歧路，如果舍不得尽早掉头，最终很可能被沉没成本拖垮。

租房市场流量竞争激烈，头部有新平台贝壳与老牌流量平台58安居客明争暗斗，蘑菇租房梦想在SaaS端另辟蹊径，以扶持中小二房东流量为切入点，聚集了一批零散的独立公寓品牌，但如今二房东模式被反思质疑，蘑菇租房也有一年多没有喊“让天下没有难做的公寓”了。

智能硬件特别是智能门锁的赛道也越来越拥挤。曾经的科技侠、云柚、云丁、果加率先入局，其中云丁领跑行业，被寄予厚望的C端产品鹿客，听闻可能沦落为小米的代工厂。

毫无疑问，当前的长租行业格局还处巨变中，新人如后浪，层出不穷，今天的头部如果不尽快变革适应，就可能变成的昙花一现。

三、发现新基建下的新生力量

国家发展改革委于2020年4月20日召开的4月份例行新闻发布会上首次明确了“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面，具体涵盖5G网络建设、工业互联网、人工智能、大数据、智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。

尽管近几年行业多处断壁残垣，但长租市场是好市场，赛道是好赛道，国家的新基建战略，也许为行业指出了一条可期的转型之路。

5G部署加速了物联网的发展，智慧城市、未来社区离现实越来越近。在智能化赋能下，公寓会大量部署智能硬件，未来还可能实现全屋传感器，租客的生活场景、习惯、运动轨迹、消费数据都将被捕获，长租公寓也将从居住场所变成一个居住数据中心，空间消费的载体，公寓可以更好地服务租客，政府可以更好掌握新市民动态，家庭、宠物、健身、养老等特定人群需求也将被归类并对应满足。同时，长租公寓成为记录个体行为习惯、粘性巨大的流量存在的新入口。

笔者现分享三个具备投资价值、值得开垦深耕的行业新方向，供行业同仁参考。

1、5G技术与物联网，居住领域是最佳的IoT入口

目前，最容易实践5G技术和物联网概念的领域，非无人驾驶和智慧公寓二者莫属。

出于对个人隐私保护和成本考虑，传统住宅、酒店对物联网技术的接受度更滞后，改造难度更大。而长租公寓运营链条长、环节多，想要对规模庞大的房源和租客进行统一管理，就必然会主动拥抱“智能化管理”以降低成本、提高运营效率，所以公寓天然适合做IoT入口。

公寓IoT由智能硬件 SaaS软件共同组成。借助公寓IoT，公寓实现众多管理场景，租客随时可以在线办理查看房源、看房、预定、签约、缴费、退房、物业服务等租房服务，不用和房东打交道，觉得合适就立即拎包入住。

在智能公寓内，租客能享受到成熟便捷的门锁、水电表智能化服务，如智能门锁让进出情况实时查看，包括门的开关和各种非正常状态报警等；智能热水器定时烧水、水温设定、通风设定、过热保护等；智能空调定时开关冷气，远程控制开关、模式、风速、电量统计等多种智能功能。

大型租赁社区的IoT系统，还融合了安防、消防、智能家居等需求。通过SaaS管理中台，社区可以更加高效的实现路灯自动控制、故障监测告警、社区智能通行、绿化浇灌监控、垃圾溢满监控、智慧消防系统、智慧停车监控以及社区安防监控等。社区管理与5G结合的强大优势，在上半年的疫情防控工作中大放异彩，获得了多方肯定。

新技术在新领域往往更容易得到推广运用。目前，智能家居提供商的产品和技术的越来越成熟，公寓的智能化设备覆盖率也会快速提高，未来智慧公寓和智慧租赁社区，将成为行业发展的新方向。

2、新人类和新社交需求，对实体与虚拟空间的重新定义，匹配不同圈层的生活方式

第二类值得关注和深耕的方向，是长租 “社交”。

在原始时代，人们群居而生，与人社交是一项重要的社会活动。田园时代，人们以村舍的形式居住，打开屋门就能实现社交，像北京的四合院就能轻松聚集起邻里间的家长里短。随着楼房的兴起，人们关上了房门，把社交交给电视和手机来完成，电视是单向的社交，只能接纳，无法输出；手机是双向的，但过于虚拟，两者都不够完美。

美国社会心理学家马修·利伯曼在其著作《社交天性》中写道，“人对社交的需求甚至大于对食物和温暖的需求。”

互联网时代下，95后、00后普遍更重视个体内心，当这批人成为租房主力军时，基因的力量更为强大，居住社交的需求也更强烈。可以想见，适应这群人的长租公寓，一定会重新定义“租住”，更加重视“社交”，通过移动互联 空间设计的深度结合，去满足这类需求，把居住者拉回田园牧歌、熟人社会的状态。

比如擅长打造“社交感”的You 公寓和窝趣公寓，就在房间内不再配置大客厅，而是将大堂打造成共享大客厅，并在公共区域摆放了大量条形沙发、木墩椅、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等，各类娱乐休闲资源都集中在此，加强了公共空间的社交性。《老友记》中的“爱人在身边，朋友在对面”，下班后一起坐在楼下咖啡馆谈笑聊天，就是对“公寓社交”理念的最好阐释。

如果说YOU 和窝趣模式是白领公寓的社交范本，那么大型智慧租赁社区的社交属性就更强烈了。首先，智慧社区会做人车分流，所以整个小区都是社交场所。同时，小区内大量增设公寓的配套功能区，如烧烤广场、步道自行车道、灯光球场、撸猫露台、遛狗广场、自助超市和餐厅、自助健身房、公共厨房等等迎合年轻人生活方式及喜好的设施，搭配定期举办的不同主题沙龙活动，方便人们聚集聊天，催化社交。

此外，智慧社区是纯租赁环境，不区分业主与非业主，“租售同权”政策执行更到位；社区会引入学校、幼儿园、医院等教育和医疗的配套资源，在家门口就能解决孩子教育、康养医疗、青年创业等需求，将租客的年龄范围直接拉长；同时，人们在“一小时生活圈”内就能享受到商业、娱乐、运动、购物等服务，也可以在家里办公或者附近上班，相比传统的长租公寓似乎更显热闹，更充满了生活气息和烟火气，说不定还有一条地摊街。

创新商业模式的投资机会

之前，无论集中式还是分散式，公寓们用的都是包租二房东、赚租金差价的商业模式，没有差异化，也难以发挥特色优势，一些发现问题并跑得快的长租人，开始寻求新的商业模式。

目前，已经被证实可行且有一定规模的，如投资型托管或者分润型托管，公寓智能化解决方案，装配式快装和整体软装。

结语

长租公寓诞生于互联网时代，致力于改造“非标”房源，追求数字化管理，实践精细化运营，灭痛点于行业，寄责任于民生。过去十年间，行业菁英纷沓而来，赛道业态日渐充盈，其中有执着前进的拓荒者，大胆尝试的领跑者，不断创新的跟随者，在一批又一批长租人的奔走与推动下，行业探索出了更高效的运营准则，更多元的商业模式，也被赋予了更重要的时代价值。

波折前行，更需登高望远。小水滴科技深耕行业7年，希望通过连续3天的分析和推荐，让更多长租人洞察先机，触达梦想，让更多人重新认识这个行业，助力其发展更规范，更活力。

如今，新基建成为了全社会的热门话题，如何加快公寓企业的转型，赋能行业的数字经济发展，是一个值得思考的庞大命题。新基建是推动5G，是数字经济，是转型浪潮，是穿新鞋走新路，是新时代的“取火记”，各行各业都在向新基建靠拢，探索新的业务合作机遇，长租与新基建结合既是当务之急，又是长远支撑。目前，长租公寓已经具备了新基建期望的所有因素，新基建也是长租公寓的下一个突破口，让我们一起枕戈待旦，只争朝夕。

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