日本与韩国的长租公寓始于1950年代中后期，至今已跨越60年。两国住房矜持与租赁比常年保持在1:1。相对蓬勃的东京与首尔等区域，租房人数到达6成。在历久的生长实践中，两国均探索出了适合本国的住房租赁模式并形成特色。日本以租赁品牌化水平高见长，韩国则以用户治理仔细著称。

日本长租的生意经：

售转租、全产业链服务

品牌化水平高，即租赁市场以品牌长租公寓主导，这是日本长租公寓市场最显著的特点。从1950s中期至今，日本住房租赁供应市场结构中，民营租赁住房与租赁住房总量的年均占比为70%，其中品牌长租公寓更占到民营租赁住房的90%；由政府出资或主导建设的住宅称为“公共住宅”年均占比为17%；其余13%，是企业为员工提供的福利性子租赁用房即“给予住宅”。三者配合组成了日本的租赁住房供应系统。

1990s日本最先规范租赁市场：1991年，实行《借地借家法》并不停修正与完善。1995年，建立日本租赁住宅治理协会；1999年，创设定期住房租赁制度，即租约到期后不自动更新，弱化对承租人的“过分”珍爱；2000年，建立不动产租赁治理业协会；2003年，建立不动产租赁治理营业推进联络会议会，即天下性的公寓协会；2008年，设立不动产租赁谋划治理士协议会，即长租从业者认证与治理制度；2011年创设租赁住宅治理公司上岸制度……

1、售转租

日本长租公寓市场品牌重多，其中大东建托和Leopalace21的市场占有率历久稳居前2位，其中Leopalace21是售转租模式的代表。

Leopalace21建立于1973年，最初为房企谋划模式即销售新建衡宇。直到1993年，试水租赁营业。至2008年时代，新建搭配部门租赁。租赁营业转型时代的2004年，乐成在东京交易所上市。2009年之后至今，专注租赁，长租公寓成为主营营业，包租为主要的扩张模式，品牌输出并快速生长，至今成为日本第二大长租公寓品牌，治理间数跨越60万。

在租赁房源供应端，日本政府的土地税收支持政策也使得土地拥有者加倍倾向于将土地用作租赁衡宇的建设。在日本，土地或建筑物等房地产持有者将缴纳固定资产税。一样平常税率为1.4%，政谋划定，如果在持有土地上制作租赁住宅，可根据衡宇占地面积及居室面积的巨细，对固定资产税举行一定的减免。同时，日本继续税针对租赁住宅评估额可减免18%-24%。这种靠山下，1993年Leopalace21在日本首创“MasterLease”的租赁保证模式，为土地或不动产所有者提供长达30年的从衡宇制作到租赁治理的一揽子服务。售转租、包租、“以租引建”的品牌与治理输出。可见，连续的模式创新并使资产由重转轻，是Leopalace21乐成的生意经。

2、全产业链服务

日本长租公寓全产业链服务示意图（图表泉源：迈点空间租赁）

一家名为旭化成的长租品牌近年来在日本快速生长。化工公司起身，保温耐火材料获得业内口碑，转行做起了长租公寓的“全产业链服务”。

长租公寓代建、长租公寓翻新，旭化成用怪异的营业切口进入公寓市场，虽然起步稍晚，却实现了弯道超车。在以服务著称的日本，近年来旭化成的全产业链服务也最先变“轻”，长租公寓中介、24小时AI客服和物业服务。和旭化成类似，为长租公寓生态各环节提供服务的公司，在日本另有许多。其中的大部门为中小企业，这些服务商与长租公寓品牌组成了一个“土地全产业链服务生态”。在日本土地与公寓星散的律例下，看似困难重重的行业却焕发着勃勃生机。

韩国长租的秘笈：

锁定真需求，极致用户治理

韩国长租公寓始于1958年朝鲜战争之后。上世纪80年代，伴随着海内经济腾飞与城镇化率的爬升而快速生长。仅1980-1990年的10年间，韩国的城镇化率从56.7%提高到73.8%，天下的流动人口从825.86万增长到945.92万人。据统计，首都圈即首尔市和京畿道，是韩国租赁市场最集中的区域，租房人数跨越总人口的半数，约1000万。

传贳房和月租房是韩国主要的租赁形式。前者，租客向衡宇所有者支付相当于衡宇总价值百分比(60%-80%)的金额作为租金，一样平常签署1-2年的条约，待条约期满后，退还租客剩余金额，这样条约时代内租客不用向房东支付任何其他的租金；月租房，租客除了每月的房租外还要在签署适时，缴纳一定金额的保证金，保证金也可以适当举行调整，但月租会响应的增添或削减，月租房也被称为ONEROOM。

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执法律例：2010年颁布的《衡宇租赁珍爱法》，对长租公寓以及小我私家租房都做了规范。厥后，该执法执法不停完善，还以总统令形式划定“租金等”即保证金的“增额，不得跨越约定之租金等的二十分之一”。

1、锁定真需求

Commontown Treehouse（树屋公寓） 是韩国第一栋融入共享理念的长租公寓。与一样平常长租公寓差别，这栋位于首尔的公寓不是开发商或品牌方修建与运营，而是由一名叫MelodySong的女设计师及其工作室Bo-daa Design打造并卖力一样平常运营，并借此推行她的共享生涯理念。

Melody打造公寓产物之初，只有“年轻人”的模糊定位。为此Melody调研了395个“千禧一代”即1983年-2000年出生的青年。

效果显示：

1、可以接受公用洗衣空间。

2、不接受共用浴室。

4、想要有自力厨房。

5、75%的受访者喜欢跃层。

6、想带宠物入住。

领会用户需求，并将需求做分流，选出共享与私享的功效，基于此Melody做出了72个房间，包罗6种气概的房间，每种1层，宠物房间层、女性房间层、loft房间层等……

“韩国的租房市场对照特殊，一样平常需要支付10个月至1年的租房押金，多数年轻人无法负担，这里的房租约莫1200美元/月，房租占人为的30%-35%”Moldy说道。针对年轻租客的高押金痛点，Moldy的公寓只收取1-2个月的押金。

2、极致用户治理

“树屋”公寓入市后，快速满租。在随后的谋划中，Moldy将精神更多的放在了“社交”属性的打造上。

“一小我私家在房间感应孤单时推开窗，看到的都是新同伙，新交流，新主题，这是最吸引我的地方”在此租住的一位韩国花艺师说道。

影戏沙龙、茶艺分享、宠物派对、厨艺比拼……层出不穷的流动Melody越办越轻松，人越办越多。由于这里的租户每周都有新点子，相互谋划、推广、执行，租客的同伙与公寓周边的上班族也被吸引。从公寓中庭、洗衣房等空间的共享到社群流动的面对面社交，年轻人Social的天性与创意在这里激活。“公寓有规则，你住在这儿，你也为公寓提供了规则”Moldy说道。这栋8层、尖顶、水泥外立面的“质朴”公寓，今天成为了首尔的潮水地标与年轻人的派对打卡地。

售转租、从土地到物业的全产业链、基于用户真需求形成的产物与服务、不停迭代且人人介入的用户治理、更多的租赁土地供应、完善的租赁执法保障……日韩长租公寓与时俱进的60年，带给中国公寓人的启示与借鉴远不止于此。期待我国长租公寓行业更好的明天！

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