与迟迟不来的“小阳春”差别，长租公寓行业的“艰屯之际”却恰似一直未曾离场。关系到民生，这个行业动辄得咎。

以浙江省的数据为例，2019年共受理长租公寓相关消费投诉1362件，与上年相比增幅显著，增进455.92%。4倍多的消费投诉增进背后，实在是长租公寓极易陷入的这“5个雷区”。

高收低租，资金池的演变形态

2019年，全省共受理长租公寓相关消费投诉1362件，与上年相比增幅显著，增进455.92%。投诉反映的问题中就有“高收低租”等不规范谋划模式导致平台“暴雷”。

主要原因在于，当前长租公寓普遍买卖模式为房东将屋子租给平台，平台按月支付租金，再将屋子转租给租客，按季度或年收取房租，通过租金支付周期距离形成“资金池”。部门长租公寓平台为了快速扩张，接纳“高收低租”的谋划模式，最终因无法维持谋划而倒闭。

2019年，乐伽公寓就因高收低租导致资金链断裂而停业，造成上万租客、房东的损失。据领会，该公司共涉及南京、杭州、成都、重庆、西安等8个都市，成立了300多家签约中央，曾为跨越40多万客户提供服务，治理的房源跨越20万套。乐伽公寓停业跑路，涉及房间数到达数万间，导致上万人被坑。

在乐伽之后，另有喔客、国畅等几家长租公寓品牌爆雷，都存在这样“高收低租”的运营模式。业内人士以为，“高收低出”与租金贷一样，是典型的行使资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆，而缺少风险控制，谋划治理失误，效果导致房东、租客严重损失，对长租公寓的品牌也造成不小的损失。

避雷针

自2019年9月，南京首创“住房租赁租金托管制度”，借鉴了购房环节的首付款第三方托管的方式，目的是保障资金的安全性。

之后，住建部等6部门也团结发声，印发《关于整理规范住房租赁市场秩序的意见》中对高收低租明确了治理划定：增强对接纳“高进低出”（支付衡宇权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付衡宇权利人租金周期）谋划模式的住房租赁企业的羁系，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金羁系账户，将租金、押金等纳入羁系账户。

这样的托管制度，对租户来说是一种权益的保障，对运营商来说一定水平上会提高运营和融资成本，同时也会提高行业进入门槛，加速行业内的整合和优胜劣汰。

房东不准许减免租金，就送解约法务函

房东不准许降房租，送一封降租解约相同函；房东不准许减房租，送一封解约法务函。对于房东不准许的事情，一些长租公寓品牌似乎把这张文书当成了“必杀技”，试图杀青让房东赞成减免租金的目的。

简直，当下长租公寓行业的现金流存在难题，需要做好“开源节流”。然则与房东之间的相同需要郑重。甚至有品牌将疫情转化为不可抗力为由要求无责解约。对此，执法人士示意， 以不可抗力为由要求无责解约，在执法上是站不住脚。由于疫情并没有影响租客正常使用衡宇，而且租客也已经凭据租约约定交付了租金，因此，原租赁衡宇的条约的推行并没有受到影响。

另外另有一种情形，长租公寓品牌内部对于房源价钱的调整，要与房东协商减免房租。

以青客在2019年底房源调整情形为例，基于对衡宇的过往数据统计，青客每月支付给房东的租金已远远超出了从租客处收取的租金，属于“高进低出”情形。以是青客通过降租的方式，对天下范围内的“高进低出”房源举行盘整。然则由于相同存在问题，导致部门房东通过换锁、断水断电等形式来清退租客，对其造成了损失。那时，青客也向房东寄出了降租解约相同函。

避雷针

首先长租公寓需要郑重使用条约中的“不可抗力”，由于这并不是说服房东减免租金的万金油。

与其通过对“不可抗力”的多重解读从而杀青减免租金的需求，不如与房东、业主镇定相同，论述品牌在当下所遇到的难题，并与其协商相同减免租金的事宜。在疫情时代，我们看到不少房东自动为自己的租客减免租金。可见，减免租金这一件事情是存在协商余地的。

另外，长租公寓品牌找寻开源节流的方式，可以借鉴现在头部品牌的一些做法，理性拓展房源规模，削减不必要的营销用度。同时努力需求外部资源以及国家政策的支持，以更好地渡过难关。

拖欠房东租金，“不可抗力”不是捏词

近期，就长租公寓拖欠房东租金的征象，杭州房管部门已约谈过青客、巢客、沃客、自若、三彩家等多家长租公寓，但由于不少长租公寓资金紧张，拖欠房租问题短期内尚难以解决。

针对拖欠的房租，三彩家首创人文宁在维C公寓传媒的采访中回应，由于复工时间的推迟，加上时代遇到大量租客退租退款，租客延期支付租金、房源大量空置等情形，造成部门1月份和2月份业主租金未能定时支付。不外，文宁也给出领会决方案，3月1日复工后，部门1月份和2月份的未付租金，分摊在业主剩余租赁期内按月平均支付，最长不跨越12个月。

疫情对长租公寓本就不宽裕的现金流的影响简直不小，据克而瑞公布《关于新冠肺炎疫情对长租公寓影响的调查报告》，在上百份反馈信息中，在损失金额预估方面，凭据企业体量差别，中小企业损失金额在十万以下的仅占12%；59%的企业损失金额超百万；规模型企业亏损更是到达万万级。

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然则，有部门企业不仅拖欠房租，还用了“不可抗力”这样的理由，来说服房东延迟支付租金。照样那句话，“不可抗力”这四个字并不是“行权之矛”，不能随意使用。

避雷针

从执法层面而言，在长租公寓行业领域，运营方对业主方负有的条约义务为租金支付义务，属于款项债务推行，在客观上不存在推行不能的情形，其援引“不可抗力”对业主方举行抗辩缺乏合理依据。

在承租方占用使用租赁衡宇时代，“不可抗力”对运营方的衡宇交付义务已无现实影响之可能，其以“不可抗力”为由要求提前退租属违约行为。

对于那些在疫情中受损严重的长租公寓而言，可以与房东协商减租。例如，武汉内陆长租公寓江寓就通过协商，实现了部门房源租金的减免，配合抗疫。这家长租公寓品牌还通过微信民众号对房东举行采访和表彰，这类做法也值得其他长租公寓品牌借鉴。

难以撤回的租金贷，让房租再飞一会儿

疫情时代长租行业“租金贷”矛盾愈发显著，租客退了房却拿不回押金和房租，或者“租金贷”难以解绑等等。有租客示意，由于租金贷的缘故，自己多交了两个月的房租。

据这位租客示意，在申请退租之后，等了一个月，她并没有等到长租公寓方面的退房结算。更让她焦虑的是，1月尾银行方面向她发来还款账单，也就是说，她的租金贷营业并没有排除。然则公寓职员并没有处置她要求排除租金贷营业的需求，以是她不得不继续归还银行贷款。

相关数据显示，2019年53家长租公寓泛起谋划问题，其中资金链断裂及跑路的共有45家。这次疫情的发生，更让长租公寓行业资金吃紧。

加上2019年底，住建部等6部门团结印发的文件中对租金贷的使用比例做出了明确划定：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得跨越30%，跨越比例的应当于2022年底前调整到位。这一划定，也断了不少原本依赖高杠杆的长租公寓企业获得运营资金的主要泉源。

对于此类营业中受影响的租客，长租公寓应该增强后期的服务能力，制止泛起此类租客退租了，“房租还要再飞一会儿”的情形。

避雷针

上海汉盛律师事务所高级合伙人李旻以为，租户应郑重看待条约中涉及的贷款协议。“长租公寓并不为租客与第三方金融机构的乞贷提供担保，现实上，租金贷的签署意味着债务的转移，而债务关系的调换主要依赖长租公寓和第三方金融机构是否杀青合意。若是没有，那债务的责任人依旧是租客。”

另外，长租公寓需要实时处置此类租客的退租事宜，实时与租房贷营业方之间的相同。为了不影响征信，不少年轻的租客选择继续支付租金贷，这对一些本不宽裕的租客而言，无疑是一笔不小的损失。

长租变短租要涨价，特殊时期要特殊看待

在疫情时代，自若一再陷入舆论漩涡。其中之一就是有消费者投诉称疫情时代在自若租住的衡宇到期，想要续约，但发现租金已由原来的2099涨为2399，涨福12.5%。此外，另有些租客以为这是疫情时代未便迁居换租，以是自若肆意哄抬租金，续租普遍增进10%-30%。

对此，自若回应，泛起个例多为长租换短续导致，已跟进并与租客基本杀青共识。但租客却纷纷反馈，并没有到达共识。自若CEO熊林也示意，“若证实一例趁疫情涨价 我和全体治理团队立刻告退。”

实在，是非租连系，是不少长租公寓为了提高出租率都市接纳的出租方式。不外，出于成本思量，例如保洁费以及招租用度，长租公寓的短租价钱会高于长租。然则在特殊时期，针对特殊情形是否可以特殊看待。对于长租公寓而言，若何更好地在保护好自身营收的基础上，为这部门租客送上一些人性关切的租金减免也是一个值得思量的问题。

避雷针

对于这类情形，租客首先需要领会好情形，自己所租住的长租公寓企业原本是否就存在短租租金会更高。虽然合理维权是值得激励的，然则也不能过分使用媒体的气力。

履历了本次疫情，长租公寓也可以思量针对差别的特殊时期，推出响应的便利措施，以及价钱浮动准则，以更天真地应对各种特殊情形。

结语

今年的315晚会推迟了，原本这个时刻会有许多的文章详尽剖析那些登上晚会的品牌。然则对于长租公寓而言，自春节以来的近2个月的时间，就像是一场拉长的315晚会。一些早已存在行业内部的问题，被镜头放大并剖析，租金贷问题、房租减免、以及与房东的相同问题。作为住房租赁行业垂直媒体的一员，迈点空间租赁希望辅助更多的长租公寓企业三省己身，将身上的刺逐一挑出，并不断完善。

简直，行业还存在着不少的问题，租金的托管机制执行问题、现金流难题之下的出路找寻、以及规模大战事后的精细化运营难题。“负重前行”，一直都是这个行业生长的主基调。就像上文中提及的5个“避雷针”，它们的作用就是辅助企业实时纠正错误，削减对房东、租客的损失之后，让这个行业能以提供更好的租房生涯而立于世。

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