房地产狂飙突击了几十年后，房价高涨了数十倍，掏空六个钱包也未必能赶上车，让人不得不信一句：幼年不买房，老大徒伤悲。

虽说国家在金融、土地、财税上都下了功夫，希望能以此来抑制房价上涨，但楼市经由二十几年的生长，已经成长了可以左右GDP的参天巨柱，就算现在踩刹车减速，也需要一条很长很长的缓冲带。

长租市场即是这条缓冲带上的主要存在，它的泛起是市场一定，更是历史一定。

01 因城市化历程和消费升级而生

在不可逆转的城镇化历程、难以肩负的高房价压力、席卷而来的消费升级，多重因素的影响下，长租公寓市场在已往10年内发生、生长。

首先，我国住房租赁市场的主力军是结业大学生和流动人口，随着城市化历程推进，户籍制度进一步革新，带来大规模的人口流动，以及中国人栖身看法的改变，对长租公寓市场的生长起到了推动作用。可以说，只要城市化在生长，租赁市场就在生长。现在，发达国家的租赁人口占比在30%以上，而我国租赁人口占比仅为12%，这12%的份额已经形成了万亿级的广漠市场。

其次，高房价迫使许多外来者不得不推迟购房岁数。数据显示，北上深青年的平均购房时间都超过了30岁，且不停在增进，一位本科结业生至少需要奋斗9年，才有机遇买到自己的屋子。近年国家坚持房地产市场调控长效机制，房价上涨预期有所弱化，但因房价压力而加入租房群体的人群仍在增多，可见租赁市场依然会连续上升。

再次，随着住民可支配收入的提升，国民开启了消费升级的大潮，其中栖身升级成为消费升级重要部分，这使得头部品牌公寓和小而美公寓数目快速增添。同时，公寓也通过多种形式提升服务质量，如对老破旧房源举行统一的家具、床、空调等装修，增强单间的生涯功效；好比为合租的房间门增添指纹密码锁等细小的设计，都为年轻人带去平安和隐私；好比随叫随到的管家服务、公共区域保洁、免费维修等服务。随着越来越多的新生代群体愿意支付更多租金来提升租房品质，租赁市场也实现了扩大和升级。

02 因民众创业 万众创业而疯狂

长租公寓与有国资靠山的“老大哥”开发商相比，其身世就草根多了。只管有明确的政策支持和资源青睐，但复盘长租公寓的生长史，还需回溯到民众创业、万众创新的时间点。房地产小看链大揭秘，长租公寓在哪级？

2012年~2014年间，中国的各个行业被互联网头脑洗脑，公寓进入融资高峰期，培育出来大批长租公寓企业，其中万万量级居多，也泛起了亿级单轮投资，标志事宜即是2014年底雷军投资You ，魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓，也都在此时登场。

我们很难预判一条从未有人走过的路，会遇到若干岔道与歧路。在2014年~2016年时代，品牌公寓依赖融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式。在疯狂的扩张中，行业完成了“0到1”的积累，也留下了日后的诸多隐患。

和人人分享几条投资人、创业者也用血的教训杀青的共识。

首先被验证的是涣散式合租公寓，由于革新、运营、并购等难度都较大，边际效益不停递减，被以为很难规模化。

其次被改变的是规模迷信，受制于行业的金融产物匮乏、公寓自身的盈利能力，拼命做大规模数目，反而变成了成本肩负。

此外，过早跨城谋划，同时涉足多条产物线；过分依赖挖人来推动营业；投入巨额成本自建IT系统等，日后也都被列入了行业的试错共识中。

03 因租购并举的租赁新政而遭地产系碾压

时间推进到2017年的7月，广州政府官网上发出了《关于印发广州市加速生长住房租赁市场工作方案的通知》，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上的一条里程碑式措施：租购同权。这意味着，在广州，只要是相符条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有一致就近入学的权力。

自此，各级地方政府也纷纷出台租赁新政，培育租赁市场和机构房东，激励租赁市场向前生长。一时间，行业里品牌公寓旌旗林立。

政策性租赁住房来了……南京还会久等吗？

政策导向引领市场生长偏向。长租行业朝着规模化、专业化的偏向前进时，另一边的房企最先发愁。原本舒舒服服用土地赚钱的开发商们，发现拿地越来难，成本越来越高，土地的盈利正在逐步消逝，开发商们被迫团体转型。门路万万条，但相比跨行做物流、做旅游、做教育，运营长租与运营地产仅一墙之隔。

在租赁新政的召唤下，“房企入局长租”成为开发商的转型共识。

一些嗅觉敏捷的房企早早意识到楼市会朝着租赁偏向生长，好比2014年就最先大规模结构租赁的龙湖、招商蛇口以及金地等，等到2018年时，招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等Top30的房企，超三分之一都介入分食长租公寓蛋糕。

凡事矫枉过正。开发商们凭着雄厚的资源和可观的规模，团体“抢滩”长租行业，就像几十条鲶鱼一起瞬间入池塘，不仅搅浑了镇静的水面，行业竞争快速加剧，也打乱了行业自我修复迭代的节奏，“高进低出”、“长收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打开。

在开发商加入后，行业包租融资模式的门槛被提高，行业拿房成本迅速上升，规模与杠杆难以平衡，行业赛道陷入了新一轮的疯狂，导致2015年涣散式公寓的疯牛年，2016年集中式公寓疯牛年，2017年开发商疯牛年，2018年最先租金贷暴雷，一大批租赁品牌阵亡。

04 因唯一的资金情人P2P而被迫殉情

2018年后，“租金贷”一跃成为长租公寓的生长史上的高频词，我爱我家前副总裁胡景晖曾说，“长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更恐怖。”

介入过前几年互联网金融创新的人，都会对P2P暴雷心有余悸。2014年，银监会对P2P照样激励生长、守住底线的态度，这里的底线之一，就是不能存在一个“资金池”来举行限期错配的盖帽游戏，以削减企业资产负债。

但资源个性逐利，在金融配套政策与羁系执行还不成熟的靠山下，2018年P2P“资金池”问题最先凸显并延续暴雷。伴随着暴雷潮，P2P成了不靠谱理财的代名词，金融创新的负面被放大被质疑。至此，各地相关部门态度转变，最先对P2P模式举行“封杀”。

P2P前车之鉴，“租金贷”后车之师，两者运行时都十分依赖“资金池”，一旦资金池出水口与入水口两头的平衡被打破，一定会泛起“暴雷”“跑路”的效果。

租金贷问题的主要症结在于：1、租客是否在不知情或者未被举行充实风险提醒的情况下，办理了“租金贷”；2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏羁系。用一句总结就是：取之无道，用之欠妥。

很快，响声最大的那颗雷泛起了——杭州鼎家长租公寓宣布停业，在引发大量租客和房东维权同时，“租金贷”运作模式随即被诸多媒体曝光，被指称“空手套白狼”、“套路比P2P深”。这件事也侧面证实，许多中小型长租公寓融资能力弱，要想获得资金只能走上‘分期贷’这条路。

都说“人生若只如初见”，实在最初的租金贷也曾十分美妙。对刚结业不久的职场新人来说，租金贷是一次性“借贷”一年房租，之后逐月还贷的新选择，租房者以支付一部分利息为价值，缓解了资金的压力。且年付的方式往往可以取得较季付加倍优惠的租金价钱；而另一方面，出租方由于能提前收到一年的房租，有足够的运转资金，提升规模和服务；金融机构也赚取了“贷款利息”。可谓一石三鸟。

总之，2018年下半年起，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷营业的羁系，不少银行也叫停了“租金贷”营业。这个2015年就随着长租公寓兴起而随之发生的金融产物，变成了要比P2P爆雷更恐怖的“坏东西”，需要为公寓倒闭等一系列事宜“背锅”，并被完全“叫停”。

在已往十年，长租公寓在叫好声中最先，在争论声中生长，在嫌疑声中踌躇不前。市场需求另有吗？租赁新政还连续吗？这些问题都待讨论。

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