蓝冠待遇开号_碧桂园恒多数不愿当第一

已有人阅读此文 - 2020-08-24 13:11 -

2017年碧桂园合约销售额跨越5500亿元，比恒大高10%，成为中国房地产行业第一名；但2018年、2019年又延续被恒大反超。

碧桂园营收首次跨越恒大则是2019年的事，而且这一年碧桂园净利润达612亿，相当于恒大的182%。

在土地储备方面，恒大一直着保持优势，停止2019年终领先碧桂园13个百分点。

2020年6月12日，中国恒大（0333.HK）、碧桂园（02007）收盘价划分为14.92港元、9.89港元，对应市值划分为2572亿和2163亿，恒大领先约19%。

在合约销售金额、土地储备、营收、市值这四个方面，碧桂园已经有两个逾越恒大。但两家都不是很愿意成为中国房企第一股。

碧桂园=0.9个恒大

权衡房地产企业规模最主要的指标是合约销售金额。2015年以来，碧桂园、恒大合约销售金额可谓你追我赶。

2015年，碧桂园合约销售金额不到恒大的70%。

2017年，碧桂园一举逾越恒大，合约销售金额达5508亿，领先9.9个百分点。

随后两年，碧桂园延续被反超，2019两家合约销售金额划分为5522亿和6010亿，碧桂园相当于恒大的91.9%。

合约销售金额代表已往，土地储备（按计划建筑面积）则代表未来，被称为“地根”。

2015年，碧桂园土地储备约1.1亿平米，相当于恒大的70%；2017年，碧桂园土地储备2.8亿平米，约为恒大的90%；随后又被恒大拉开差距，2019年终两家土地储备划分为2.6亿平米、2.9亿平米，碧桂园相当于恒大的88%。

合约销售金额、土地储备是权衡房地产企业规模的两个要害指标。2015年碧桂园相当于0.7个恒大，2019年相当于0.9个恒大，追赶势头不可谓不猛。

谋划剖析

1）条约欠债——房地产公司的“蓄水池”

房地产公司通过物业销售所获资金不会直接确以为营收，而是先计入合约欠债。一是由于许多情形下卖的是期房，房地产公司履约责任还没有完成；二是项目售罄结算前成本无法最终确认，营收也不能确认。

合约欠债相当于房地产公司的“蓄水池”，在一定程度上可凭据需要从中“抽取营收”。有了这个“蓄水池”，房地产公司的营收一样平常不会难看。

2016年，碧桂园、恒大条约欠债规模相近，均在2000亿上下。从2017年最先，碧桂园条约欠债一骑绝尘，到2019年终到达6470亿，相当于恒大的499%。

恒大条约欠债则于2017年冲高到2676亿，然后迅速回落，2019年仅为1297亿。

值得强调的是合约欠债的债务属性：房款虽已收到，但开发商要完成履约义务还要投入大量成本，直到购房者验收后才气确以为营收。若是资金链出现问题，不能定期交房，甚至项目烂尾，那时合约欠债就不是“蓄水池”，而是背上的“泰山”了。

2）营收确认

多年以来，碧桂园营收落后于恒大，而且差距不小。2016年、2017年，碧桂园营收划分相当于恒大的72%、73%。

2019年碧桂园营收一举逾越恒大，这时代“蓄水”“抽水”的节奏值得玩味——

2017年碧桂园合约销售5508亿，但2269亿营收仅相当于合约销售金额的41%。同年，恒大合约销售、营收划分为5010亿和3110亿，营收相当于合约销售金额的62%。

2018年碧桂园合约销售降至5019亿，营收3791亿（其中1777亿从年头条约欠债中确以为营收），营收相当于合约销售金额的76%，而恒大的这个比例高达85%。

2019年碧桂园合约销售5522亿，低于恒大的6010亿。但这一次碧桂园从“蓄水池”（也就是条约欠债）中抽出3379亿确以为营收，使2019年营收到达4859亿，营收相当于合约销售金额的88%。恒大的这个比例为79%，营收4776亿，被碧桂园逾越。

鉴于碧桂园“蓄水池”里另有6470亿条约欠债守候确以为营收，在未来若干年营收连续领先的掌握较大。池子蓄满水再让营收逾越恒大，然后争取保持/扩大领先优势。但这也许是碧桂园的一厢情愿，详情见下文。

3）毛利润、净利润

2007年、2008年、2009年，碧桂园毛利润合计达198.5亿元，这三年恒大毛利润合计46.5亿元，差距很大。

2010年，恒大突然以134亿元毛利润反超，厥后一直保持领先。

2017年，恒大毛利润1123亿元，比碧桂园的588亿高91%。且毛利润率达36%，比碧桂园高10个百分点。

2018年，恒大毛利润增至1689亿，毛利润率36%；碧桂园毛利润、毛利润率划分为1025亿和27%，与恒大有不小差距。

2019年，恒大毛利润、毛利润率划分降至1329亿和28%；碧桂园毛利润升到1266亿，相当于恒大的95%（2018年为恒大的60%）。

碧桂园净利润率稳定在13%一线，恒大2019年净利润率骤降到7%，两家净利润划分为612亿和335亿，碧桂园大幅胜出。

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2019年恒大毛利润率和净利润率双双大幅下降，“去库存”之心昭然若揭。2020年Q1这种意味加倍显著。

各有各的风险

1）计息欠债、净资产欠债率

房地产公司主要资金来源为债务融资。计息欠债用来权衡债务融资规模，包罗公司债券、优先票据、可换股债券和银行贷款等项。若是债务归还期在12个月内列入流动欠债，反之则列入非流动欠债。

停止2019年终碧桂园计息欠债达3696亿。从2014年的611亿算起，年均复合增长率达43.3%。恒大停止2019年终计息欠债达7999亿，其中3722亿列入流动欠债、4277亿列入非流动欠债。

除了关注计息欠债规模，总欠债与净资产的比例（即净资产欠债率）也是权衡房地产公司欠债水平的要害指标。

恒大总欠债遥遥领先，停止2019年终到达1.85万亿，比碧桂园多1595亿。

2013年以前，恒大净资产欠债率远高于碧桂园。2017年恒大“低欠债”“低杠杆”战略效果初显，净资产欠债率为627%，而碧桂园高达800%。

加之恒大在净资产方面有1400亿领先优势，净资产欠债率显著低于碧桂园。停止2019年终恒大净资产欠债率为515%，在房地产商中处于较低水平，比激进的碧桂园低257个百分点！

从最近三年的走势看，把净资产欠债率维持在略高于500%的水平是恒大的“既定方针”。

反观碧桂园的净资产欠债率还在“高高飘扬”。2019年较2018年有较大降幅，但下降趋势能否建立，还要再看一两个财年。

房地产公司喜欢将欠债、现金、净资产、总资产等数字举行四则运算，编造出花样繁多的“欠债率”。这些指标缺乏内在逻辑，目的是用看起来小的数值“把水搅混”。

好比净借贷比率，分子是计息欠债减可动用现金，分母是净资产。账面现金的用途包罗支付供应商货款、人为、缴税，数千亿应收账款也要按条约规定归还，固然欠银行或其它金融机构的贷款也是要还的。净借贷比率的分子是计息欠债超出存量现金的缺口，似乎只要把银行的钱还上就万事大吉了。净借贷比率这个指标有利于账面现金多的企业，碧桂园2018年终、2019年终划分为49.6%、46.3%。同期恒大净借贷比率划分为152%、159%。但凭据简明、清晰反映债务问题的净资产欠债率，碧桂园债务肩负远高于恒大。

2）资金缺口估算

房地产企业为获得高额收益通常会接纳激进的财政政策，未来一两年需要使用的资金往往多于能够运用的资金，形成的资金缺口需要靠债务融资填补。

碧桂园

房地产公司质量最高的流动资产是现金和完工待售物业，前者是随时可以运用的现金，后者在顺遂的情形下等同于未来一两年可以运用的现金。

停止2019年终，碧桂园账面现金2490亿、完工待售物业457.8亿，合计2948亿。

房地产公司有两大刚性支出：一是净应付账款（应付账款减应收账款），应收账款属于流动欠债，要在本年度归还，否则债权人要“生事”；二是在建工程的后续投入，屋子盖了一半、后续资金救济不上，项目会烂尾，付了全款的购房者要“生事”。岂论哪种情形，房地产公司“资金链断裂”的新闻将风行一时，银行催提前还贷、供应商讨债，各方一起“挤兑”，房地产公司就要大叫“我命休矣”。

停止2019年终，碧桂园净应付账款1564亿；在建工程9445亿，其中1341亿列为流动资产，说明完成度较高，假设为90%，8103亿列为非流动资产，说明完成度较低，假设为60%。凭据以上假设，未来碧桂园还要投入3375亿，相当于在建工程账面总值的35.7%。为简化起见，可以假设在建工程后续投入相当于账面值的33%。

梳理一下，停止2019年终碧桂园账面现金及可出售物业合计2948亿。需要支出的净应付账款及在建工程后续投入合计4712亿。跨越高质量流动资产1764亿，可视为资金缺口，需要通过外部融资填补。2018年终，这个缺口仅为447亿。

碧桂园资金缺口加大的主要原因是在建工程规模从2018年终的7347亿增至2019年终的9445亿。