2020年7月23日，由商业空间产经研究媒体-迈点网、商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院团结数百家天下主流媒体举行的“2019-2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛”在上海阿纳迪旅店隆重召开。

本届峰会以“风云际寓”为主题，基于迈点研究院大数据研究成果，从已往一年风云变幻的市场形势延伸而出，围绕困局求生、行业出路、产物计谋、细分品类等焦点话题，探讨租赁地产行业的趋势与未来。

会上，新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏向人人分享了《治理向左，资产向右，长租价值的新机遇及挑战！》的演讲。

新派公寓创始人及CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏

王戈宏先生把公寓行业比作“一副哑铃”和“一双轮子”：哑铃的两头分属于物业资源和历久资源，中心的很轻的部门杠杆则是市场上各个公寓品牌；轮子的两头则是消费者和物业持有者，消费者掌握订价权，物业持有者则掌握增值力。对于没有矜持物业的长租公寓品牌方而言：话语权实质上并不大，以是融资起来也十分困难。甚至可以说现在中国的长租公寓没有品牌，有的只是名字，在未来必须起劲做成品牌，由于只有品牌才有价值，才气有订价权。

中国长租公寓行业模式的十字路口

王戈宏说：“我为什么要做公寓？我真的有一个预感，未来长租公寓真正排前十名的，很有可能前八名是开发商，好比万科、旭辉，由于他们同时有哑铃的左边和右边，而我们生长什么？我们只能靠着初心和梦想生长体验，但资源稀奇残酷。”

中国长租产业，在王戈宏看来正处在模式的十字路口。走的每一步只管在外行看来是批判的，但实在都有意义。

好比几年前盛行的 “包租”模式，许多人在批判。媒体批判、投资人批判，我们自己在批判，批判到最后我们自己都不知道自己在干嘛，然则实在美国长租公寓前十年也是做包租模式，做了十年发现做不下去了，才不做了，而我们只做了五年就停下了。包租模式虽然催生了长租公寓产业，玉成了房东与租客，但却刺伤了经营者与投资人

随后从“包租”模式转向“二房东”模式，那时二房东虽然没有订价权，然则有盈利，但2017年以后盈利全都没有了，只有拥有大量的资源才气廉价，但仍然要谢谢这个二房东模式，由于它奠基了我们行业的基础，又玉成了所有的房东和房客。

就目前市场存在的三种模式而言，也都存在各自的生长逆境，想要走通也都异常难。

第一，治理模式。没有收入规模，属于轻资产模式。在中国做治理模式的只有华住全季，由于治理模式不是谁都能做的，做轻是异常难的事情。你是房东你交给谁？你没有评判尺度，然则万豪、希尔顿它们有客源，能带来价值，而房东挑的正是价值，然则这种模式作为轻资产只拿治理费，收入一定不能观，除非你做得大，否则估值一定不高。

第二，包租模式。属于中资产模式，但没有盈利远景投资人会嫌疑。

第三，资产模式。瑕玷是没有历久资源，属于重资产模式。

长租公寓向左or向右？

我们来假设一下两种情形。

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首先向左即治理。市场上长租公寓一方面走向特色类的旅店治理；另一方面走向精简类的物业治理，好比万科，但万科没有把长租公寓当成主营，他们不在乎亏钱、赚钱，以是长租公寓才气做下去，但大多数手头上没有物业的长租公寓品牌就很难。向左需要具备的条件王戈宏总结了“1231”四个要领。1个品牌、2种标签、3套尺度、1群铁粉。

规模也是向左不能缺少的条件。包罗三个方面：第一是服务租户数目的规模，第二运营资产体量的规模，第三治理资产价值的规模。原本估值一个亿，但通过运作产生了两个亿，房东就很开心。

第二往右走即资产。详细划分为一个是金融化的基金治理，另一个是价值化的资产治理。王戈宏同样将其总结为 “12321”。 1群品牌，4档产物，3本手册，2套系统，1个闭环。

实在看许多新的模子估值，可以看到一个公司的价值体现在许多方面，王戈宏先生向人人展示了公司估值的全要素新模子。

第一是跨地域价值。若是你在北京，只在北京做或者只在深圳做，和你这个公司在天下各地十个都会做，完全不一样，北京做十个可能价值会低于天下十个都会各做一个，这是投资人的角度看法。

第二品牌治理价值，任何一个品牌在投资人眼里，权重是不一样的，以是这内里我们类似做一个就占了90分，这是你用最少的人，最少的钱，最少的精神做最大的价值。

第三精致治理系统，公司价值有调整的系数，品牌影响力10%，跨地域20%，运营治理系统20%，整个模式价值占到了50%，这是作为财政投资人，它对整个企业的角度。

另外我们做估值的价值因子仅看一个公司治理若干房间，这样的估值是纰谬的。需要分为位置、评效、租户，其中位置就有一类二类三类，一线二线三线，一类都会的四线，好比北京的CBD和北京的六环都有一个楼，但这个楼在CBD和在六环外价值完全不一样。

左右开弓？轻重并举？

我们到底轻型照样重型，我们是左右开弓照样向左、向右？这是我们对长租公寓生长的疑心。

在我看来，长租公寓焦点属性是消费品，是资产治理。

响应的在增收上也有两种方式，一种是像旅店品牌一样赚治理费与奖励；另一种是像基金一样赚取资产增值部门。

从品牌缔造到私募基金收购、到估值、到治理运营。通过对标美国日本新加坡等国际偕行，我们可以发现中国将是世界上未来REITs最大的市场。

我们纵然批了住房租赁，我们都不能做公募，现在所有资产回报率，租售比在5%以上的几乎没有。大多数人以为估值是由于税收、政策，但实在不是，重点要看有没有资产包，资产和资产包不是等号，有良性租金现金流的资产才叫整包。我们能缔造的租金收入和坪效也是会影响投资人发行股票的主要一点。

以是中国的长租公寓经营者们不要妄自菲薄。相比较拥有80年历程的美国公寓老人，中国的长租公寓照样十几岁生机勃勃的孩子！现在所有的一切不代表以后。

王戈宏先生在末端作为公寓人呼吁道：这一代公寓人卖力披荆斩棘，左右试探，而未来则留给明天，留给下一代公寓人。

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