作为湖南省首个投资超百亿的文旅项目，位于长沙市望城区的新华联铜官窑古镇自诞生起便光环加身。

铜官窑是天下釉下多彩陶瓷发源地，始于初唐，盛于中晚唐，与浙江越窑、河北邢窑齐名的中国唐代三大出口瓷窑之一，享有“南青北白长沙彩”之美誉。长沙铜官窑瓷是唐代长沙铜官窑烧造的产物，位于今长沙市望城区丁字镇石渚湖四周。

长沙铜官窑兴起较晚，但生长迅猛，产物笼罩面广，不只脱销于海内，而且远销东亚、南亚、西亚区域，最远抵达东北部非洲，被誉为第一个外销型瓷窑，将异域文化元素融入产物是长沙铜官窑掘得外洋第一桶金的窍门。1998年，打捞起的印尼沉船“黑石号”，船载67000件瓷器，其中56500件产自铜官窑，见证了海上丝绸之路，被考古学家称为千年前的天下工厂。

“太华美了！”园区内，刚迈进新华联铜官窑博物馆群的陈阳惊呼道。大学毕业留在长沙事情的陈阳，对开业近两年的铜官窑略知一二，但因开业初期“性价比低”等一众网评，并未引起她的游览兴致，“若是不是婆婆从老家来长沙，这次嬉戏也不会成行”。

一起走来，陈阳多次被震撼到，好比门口的风帆和船后的高塔，站在游客中央门前桥上俯瞰一大片仿古建筑群，另有这眼前的几座博物馆。

但除视觉震撼、大手笔外，镁编近期在景区实地走访观察中发现，人流量少、商铺空置率高等，也是游客评价的高频词。除三三两两旅行团在导游的率领下，精准掐点地赶在每个演出最先前挤满各场馆外，园区内游客稀稀散散，餐馆和商铺也多是大门紧锁。

铜官窑古镇俯瞰图 图片泉源：企业民众号

01

“是钱的味道，但像座空城”

“沿湖一起走下去，去花鼓戏楼听长沙花鼓戏，听雨轩听口技，丹凤戏楼看皮影戏，在音乐广场看音乐喷泉，另有最震撼的黑石号剧场特技秀，5D影院、机器人博物馆等等，这些都不能错过。”

不外被同伙推荐来的小杨除感伤外，也默默地皮算起制作成本，“是钱的味道，这么雄伟的一片，看着就挺花钱。听说内里许多景点，是直接把古建筑买下来、拆下来，搬来再组装的。古香古色的小镇，像影视拍摄基地。漂亮是真漂亮，但人也是真的少，景区里外大多数商铺都没有开门，像座空城。”

园区内售卖纪念品的事情职员说，事情日天天客流量约3000人次，周末时会多些。就现在运营情形来看，与长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司（下称长沙新华联）董事长李建刚曾定下的“向年入园量两百万人次冲刺”目的另有一定距离。

自3月5日逐步恢复开放后，铜官窑古镇执行了新的门票订价规则。复工复产早期，各大网站推出了19.8元、99元超低折扣票价，一样平常198元的成人票价降为148元。为恢复客流，铜官窑4月24日开启夜游运营，园内陆续增添小景装饰，打铁花、水舞秀等新增项目也受到了游客好评。

这也是2019年6月28日铜官窑古镇“二次开业”后，极尽起劲挣回的好评。2018年8月，铜官窑古镇急急开园，景区内项目尚未完全完工，招致“票价高、性价比低”的差评质疑。

那时有游客反馈称，现在凤凰都是免费参观了，新华联花了钱还没器械看、没器械玩。我们不是投资客，我们出了钱购置全票，都应该享受理所应当的待遇。

“我在写一个长沙古建筑、地标的国风系列音乐。现在已经完成爱晚亭、天心阁、岳麓山题材。原本设计把铜官窑作为第4首举行创作，联系对方只是说接待先容一下。我带创作团队5人一起，自己花钱进去转了一圈，厥后放弃了这个题材。”

铜官窑古镇营销中央事情职员维韦注释称，前年开园是政府强制性要求，那时内里照样个工地，政府强制开园给我们定的门票，以是搞得我们口碑很欠好，这也是让老板很头疼的一个事情。

开园初期差评纷沓而至。随后长沙新华联宣布《新华联铜官窑古镇致游客的函》，示意已就游客和媒体对景区开放及运营治理提出的诸多质疑和建议举行认真网络，并抓紧逐条整改。

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斥资百亿的团体“1号工程”

与海内大多数大型文旅地产选址远郊或偏远区域相似，铜官窑古镇位于长沙市望城区，距离长沙南站约50公里，前往景区的公共交通耗时久且并不是十分便利。内陆游客多为自驾游，外地游客在市内打车前往景区，但由于现在游客群集效应不明显，出租车司机多拒绝打表计费，理由是“那里人少，回程会空车”。

“北有古北水镇，东有乌镇，中南有铜官窑古镇”是新华联的制作愿景。新华联团体官网这样先容铜官窑古镇，是斥资100亿元，按国家5A级景区尺度打造的100万平方米古镇 大型综合旅游度假区，以海上丝绸之路文化、铜官窑陶瓷文化、湖湘文化和唐文化为魂，以旅游度假为体，旨在打造一个向天下集中展示湖湘文化的旅游新地标。

新华联团体于1992年最先涉猎房地产业，2011年7月新华联地产上市，并更名为“新华联文旅生长”，2012年，新华联决议转型进军文化旅游地产领域，欲将文化旅游产业打造成其焦点竞争优势。

实际上，铜官窑古镇算得上是新华联决议转型文旅后制作的首个也是阵容最浩荡的项目。时任新华联文旅总裁苏波曾多次在公然场合示意，铜官窑古镇是新华联地产转型的一个关键性项目。

暂停施工的芙蓉街图片泉源：镁编摄

“在新华联团体，铜官窑项目被称为1号工程，投资最大、业态最庞大、影响最深远。”李建刚在接受媒体采访时曾示意，以房地产为主业的新华联团体选择文旅项目是出于企业转型的需要。而选择在望城建设铜官窑，则离不开团体总裁傅军的家乡情怀。

铜官窑古镇项目启动于2012年，彼时其对外宣布预计运营时代将累计收入207.89亿元，按25年测算净利69.78亿元，投资净利率为11.20%。历经6年时间，为兑现那时许下的开业答应，2018年8月尾，铜官窑古镇在项目一期仍未完全建成的情形下急急开业。虽开业当日有一众官方和业界大佬站台，首日入园人次达3万，但仍未能逃过那时舆论的诛讨。

今后铜官窑古镇加速制作措施。维韦称，我们真正意义上开园是去年6月28日，那时整个园区内所有项目都做好了，所有都能对外运营了，口碑才逐渐确立。2019年12月，湖南省旅游景区质量品级评定委员会宣布通告称，确定铜官窑古镇为国家4A级旅游景区。

即便4A景区的评定迟到了，但也没有影响到开业之初景区外街商铺的销售。2018年，铜官窑古镇开园时长沙楼市向好，加之大规模的宣传，铜官窑外街商铺以较高价位近乎售罄。

现在，铜官窑古镇营收主要来自门票收入、景区内矜持商铺运营和配套物业出售以及政府补助。可配套出售的物业产物有商铺、洋房、叠拼、双拼，记者以购房者身份观察采访时领会到，营销中央事情职员年后主推的产物是围绕景区而建不限购不限贷的洋房、叠拼、双拼。

03

商铺业主：投诉虚伪宣传，再说我就心塞了

早期高价买了商铺的业主，对斥资百亿的古镇运营近两年，仍带不起外街商铺铭心镂骨。记者在现场看到，正对游客中央（景区入口）正门口的临街商铺，本该是景区内位置最好、人流量最大的店肆，但正常营业的也不外三五家。其中另有店肆，招牌已被摘掉，贴着转让广告。

而正对景区出口的沿街商铺，除了门、玻璃上的招租广告，至今险些仍保留着开发商交房时的毛坯原样。

街道两侧大量空置的商铺贴满了招租广告图片泉源：镁编摄

京郊精品民宿复工率近7成，热门民宿订单排到了年底

“店肆有四十五平方米，租金每月8000元。”商铺业主张先生说，去年这铺子租金高，每月两万多，可以给你看条约，我同伙租的，季付，租了半年。

不外对于已空置半年的铺子，张先生也乐于转手出售，每平方米8万块买的，加上税费总价靠近400万元了，也可以卖给你，我贴个税费。不外最后，当觉察到房租报价高时，张先生自动降了价，“月租金6800元也可以，你思量思量”。

相比有过出租履历的张先生而言，全款买入商铺的另一位投资者丁先生十分佛系。“租金我真的不知道，不是说假话。”丁先生对于突至的租客另有点意外，“我跟我同事一人买了一套，全款。那时他们向导答应返租，现在告退了人也找不到，就一直在那儿搁着，也没人问。”

去年底才拿到商铺的赵女士，被商铺猛降的价钱和突如其来的疫情搞得有点沮丧。“刚拿到商铺时另有人问租金价钱，今年疫情问的人少了。”租金报价时赵女士很自信，“位置好，在景区出口四周，56平方米，月租金4000元，包罗物业费。”现在福街仍有少量商铺在售，但当谈及单价在2万多元每平方米时，赵女士沮丧的不愿再多言一句，“横竖我是最高点时刻进去的，再说我就心塞了。”

并不是所有店肆业主都像丁先生一样佛系，任由投入巨资的商铺闲置。他们最先向政府和社会追求辅助，控诉开发商虚伪宣传，要求其赔偿商铺晚交付的违约金，或接受他们退铺。

在地方向导留言板、红网消费维权等板块，有商铺业主投诉称新华联铜官窑坑骗商铺业主，去年延期交房3个月违约金至今无新闻；卖商铺以铜官窑二期重点学校、游乐场为噱头宣传卖房，但至今都是黄土一片，开发商找不到人，销售推卸责任等。

对于铜官窑官方的宣传，业主拷问何来百万游客？“2018年6月购铺一年多，景区外街福街荒无人烟，主出口一直大门紧闭，荒无人烟，冷冷清清，空无一人。计划2019年年底完工的学校建设也停建半年有余。”

对于商铺业主控诉的情形，记者采访了新华联文旅，但其并未作出正面回复。

固然，景区内也有谋划精彩的商铺，但他们的客群定位并不是游客，而是园区的事情职员。老板娘王姐自豪地说：“我们是来这儿最早的一批店，开园就在这了。”开园初期，王姐租下了员工宿舍门口一家店肆，月租4000元，店肆离隔一分为二，一边谋划餐馆小吃，一边开超市，生意仅年头闭园的一个多月受到了影响。

04

“边上的地一定是我们的”

确如商铺业主在向导留言板投诉所言，营销中央销售职员在推荐现在在售别墅和洋房时，频仍提到了5A景区、二期计划、不限购不限贷、企业文旅运营履历等。

“我们先配合政府把5A景区做起来，之后再旁边计划二期再盖屋子，有足球小镇、儿童乐园等。”在营销中央沙盘前，维韦手握激光笔激动地先容，“现在你看到的一期占地3000亩，二期比这个规模还大，前面亏几十个亿是为了后面做铺垫，这就是放长线钓大鱼的事情。到时刻做起来了，最受益的照样第一波进入的你们。”

还未拿地的二期计划已泛起在宣传资料上图片泉源：镁编摄

当被追问二期土地是否已获批？维韦倒也十分坦诚，“没有”。退一万步来讲，不管5A景区什么时刻批下来，我们旁边的地一定要拿。我们跟政府有协议，边上地一定是我们的，否则我们也不会前期亏几十个亿做这个，政府要求矜持70%，只能卖30%，就算所有都卖完，也幸亏要死。

对于其物业销售情形、项目回款等，新华联文旅示意不方便透露，且并未有公然数据。但就其宣布的2019年年报来看，铜官窑未办妥产权证书的固定资产账面价值约27.8亿元。

相较长沙市区1万元/平方米的均价，景区边上的洋房和别墅价钱并不算特别高。“叠拼、洋房折后单价约7600元/平方米，双拼折后单价约13000~14000元/平方米，总价几十万到两百万都有；别墅15000~18000元/平方米，总价300万元以上。斯威登旅店在我们这边也一口气拿了100多套屋子，做旅店，做民宿运营。”

但与维韦的慷慨激昂差别，已是业主的丁先生在聊到景区周边在建的公寓和别墅时郑重地劝记者，我不否决你去买，然则理性一点，就像我商铺两年了，放在这个地方没有动。它要做起来了，收益一定不小。丁先生弥补道，但我以为项目谋划思绪有问题，没有文化特点，没有与游客之间的互动。

至于如何将景区做起来、何时才气做起来，新华联文旅回应称，其做了两次商业计划调整，约请长沙市具有代表性的非遗传承人入驻，引入有招商运营治理履历团队互助打造“铜官草市”，接纳最接地气的“合伙人”模式，引入多数望城及项目周边的农民作为谋划合伙人，打造成湖南墟落旅游新地标。

而在市场一线的维韦则坚定地说，降票价。“票价我们团体本意一直降下去，不能这么高，先以最快速率火起来，然后周边建起来才气卖上价钱。若是说景区没有火起来，就把屋子建起来，一样卖不出好价钱。”

05

慢周期快开业再遭疫情

相较于通过招拍挂拿地的房企，进军文旅市场获取低成本土地已是业内公然的隐秘。一般而言，地产公司与政府签署文旅项目建设条约，获得项目开发权，随后可以较低价钱获取周边可开发土地资源作为文旅项目建设抵偿，既包罗娱乐设施的建设用地，也包罗住宅和商业用地。

固然，想要通过这种途径获得低价土地，同时需要接受投资规模大、回报周期长的价值，甚至必须要蒙受大量资金历久沉淀在文旅项目里的现金流压力。稍有治理、运营不慎，便有拖垮主业的风险。从财报看，仅在铜官窑古镇这一项目上，新华联文旅已累计投资金额近73亿元，占去其一年营收的泰半。

文旅地产的慢周期性子，使得转型多年的新华联仍无法靠文旅项目造血，其主营业务仍为商品房销售，占营收比例的76.03%。今年上半年，受新冠疫情影响，新华联半年度利润泛起大幅亏损，其预计上半年归母净利润亏损5.3亿元~5.8亿元。

实际上，自去年底起，新华联文旅实控人傅军便深陷财政泥淖，债券频频实质违约、所持上市公司股权遭轮候冻结。据新华联5月12日通告，新华联控股质押股份数目、被冻结股份数目占其所持公司股份数目比例均跨越80%。

由盈转亏、资金链紧绷的新华联及其控股股东新华联团体，对白武士无比盼望。5月13日，控股股东新华联团体与中金公司签署互助协议，双方将互助为新华联方面引进战略投资者，特别是注重引进央企或国企。

之后，傅军以天下政协委员身份在两会上提议，要求加大文旅产业扶持力度，助力企业纾困生长，对文旅企业给予租金补助、贷款贴息；对投资大，尚处于培育期的大型文旅项目（含民营文旅项目），在融资、税收、社保、能耗价钱等方面给予培育期专项扶持等。

诚如清华同衡计划设计研究院都会生长谋划研究所所长彭剑波所言，乐成的文旅项目先慢才气快，无不在前期阶段支出大量时间和精神，举行项目定位和产业谋划。从临街商铺的空置率、散乱的歇工现场、早期游客评价，以及后期运营等来看，铜官窑先快后慢，确实支出了较大价值。

从商人角度而言，傅军所交的答卷未能令资源市场满足，甚至大手笔投入的文旅项目，某种程度上拖累了新华联产业系的生长。

但在文化领域，企业家傅军斥资近百亿，因情怀打造的湖南省重点工程、团体“1号工程”铜官窑古镇，令当地人对傅军无比推许。可也有一批原计划随着老乡傅军发家的业主，最先按时间盘算款项，由于高价购得的商铺弃捐已久，情绪已由希望、期待、无奈转为气忿，奔走在各方需求辅助。

情怀终改变不了资源求利的本质，新华联及其母公司的资金缺口最后还得填上，无论以何种方式、何种价值。

（文中受访人物为假名）

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