疫情给商业地产带来了较大打击，原本处于行业下行周期的商办市场，面临着更大的挑战。

为了节约租金，租赁企业举行搬迁的事宜时有发生，整体租赁需求较为疲软，市场空置率处于较高水平。后续入市的新增供应，将会面临很大的去化压力。

在此前提下，商办运营商对于项目入市也较为审慎，期内较少有新项目开业，运营招商成为今年以来的重点。

与此同时，优质租赁结构的抗风险能力和运营能力对租户的吸引力作用得以凸显，具备以上两个优点的商办运营商受疫情打击相对较小。

恒久来看，若何让旗下项目保持强劲竞争力依然是商办运营商思索的重点。

商办市场整体恢复优越，主要都会下行显著

在疫情初期的一系列防控措施下，上半年办公楼的开发速率放缓。天下商办市场新增供应方面，停止2020年9月，办公楼新开工面积累计值录得4825.9万平方米，已恢复至去年同期水平；而办公楼完工面积则录得1415.84万平方米，虽与去年同期相比仍有一定差距，但差距在缩小。

开发投资上，虽然受疫情影响，办公楼开发投资力度稍逊于去年同期，但整体差距不大，疫情后的恢复情形也较好。停止2020年9月，办公楼开发投资累计值录得4469.89亿元，累计增进0.5%，已为今年疫情以来的最好水平。

市场销售方面，停止2020年9月，办公楼销售额录得3164.42亿元，累计增进为-15.7%，与去年同期相比仍存在较大差距，市场需求较为疲软。

整体而言，天下商办市场在疫情下遭受了短期打击，但市场下行趋势却不能避免，这在主要的一二线都会中显示更为显著。

首先是租金的下滑，据市场数据显示，停止2020年二季度，我国主要一二线都会的租金均泛起同比下降趋势，下降幅度集中在-15%以内，大部门租金下滑幅度在5%左右，其中下降幅度最大的是深圳，下降幅度最小的为成都。

在租金下滑的同时，空置率也居高不下。一线都会中，广州依然维持最低空置率，这主要得益于其较为稳固的供需关系。而深圳的空置率最高，到达了24.2%，若以空置率红线10%来看的话，现在已超2倍，主要是供需不平衡导致，近年来连续的大量新增供应拉高了整体空置率，而今年疫情更是加重了这一问题。

二线都会则大多维持较高空置率，位于25%-40%区间内。但也不乏空置率相对较低的都会，如杭州和成都。

北上大宗买卖热度不减，焦点区域优质资产受青睐

租赁市场虽受到疫情打击，然则商办资产的买卖却较为活跃。我国一线都会中，北京和上海显示尤为突出。

据看法指数不完全统计，今年上半年一线都会共有21宗商办资产大宗买卖，总买卖金额到达447.54亿元，北京和上海划分有8宗和9宗，总金额均超200亿元。其中买卖金额最大的为北京的LG双子座大厦项目。

从资产买卖的买卖双方来看，中资依然占大头，但外资的职位也不能忽视。2020年上半年的买卖中，中资约占八成，外资约占两成。外资主导的大宗资产买卖主要发生在北京和上海。

而商办买卖资产则主要可以分为三类，首先是位于焦点区域的高品质项目，对高端租户具有不能替换性和中长期稀缺性，投资者可以通过对租赁计谋的调整和革新提升整体租金水平，此外在疫情下的稳固性较强，资产价值增进空间可观。

其次是非焦点商务区的成熟项目，这类项目的性价比较高，租金弹性较大，普遍接纳更为天真的租赁计谋，在疫情下受到的影响较大。

最后是新兴区域项目，该类项目位置较为偏远，基础设施未到达完善状态，但硬件设施和物业条件并不逊色于焦点区高品质项目，因此成为外溢需求的主要释放地，疫情下吸引不少对于位置设施要求不高的企业。

成交标的上，从上半年乐成买卖的资产来看，并非是各方面显示出色的优质资产。如以33.12亿元成交的北京中弘大厦项目，该项目于4年前推向市场，曾是中弘股份焦点资产，因企业生长泛起问题沦为未完工项目，最终难逃拍卖的运气。

从区位上看，该项目虽然尚未完工，后续制作和运营中也另有不少问题需要解决，但地段位置优越，位于北京CBD周边，拿下该项目无疑能够占有焦点都会地段。预计，该项目后续有一定升值空间，此外综合CBD周边租金水平来看，未来出租回报率也较为可观，因此受到资产治理公司的青睐。

整体而言，相对优质的资产纵然面临建设或者运营方面的问题，只要位置优越，未来依旧具备较大升值空间。对于看中后续升值空间的投资者而言，看准机遇入手实际上不失为一个明智的选择。

租金下滑显著，部门企业逆势增进

从商业地产企业公布的中期业绩中，不难看出疫情对上半年整体租金收入的打击。

看法指数选取 6 家商业地产企业，可以看到仅有 2 个企业实现同比增进，华润置地、恒隆地产划分同比增进 5.8%、2% ，其余企业均有差别幅度的下降。

疫情打击下，差别物业因规模、所处商圈等因素迥异，显示也大不相同，然则租金下降已是大趋势。

自如难「自如」

除租金收入下降外，大部门商办物业的整体出租率也不能避免地受到影响。不外下降幅度相对稳固，其中也不乏逆势上升的企业。

从看法指数选取的6个样本商办运营商来看，出租率下降幅度最大的是远古地产，同比下降6%左右，不外整体出租率依然维持在88%左右。

与此同时，华润置地、陆家嘴以及金融街资管则泛起小幅上升，上升幅度在4%以内，同比上升幅度最大的是金融街资管，靠近4%，华润置地和陆家嘴则划分上升1.8%和2.34%。

上述企业的逆势增进，实际上与市场租赁需求、自身项目结构以及租赁结构有一定关联。

年头至今，虽然整体经济受到一定打击，然则依然不乏生长趋势较好的行业，包罗金融业、医疗康健、TMT、快消行业、线上买卖这几类，预计未来也将连续为商办市场带来新的租赁需求。而从2020上半年一线都会甲级写字楼的成交租赁面积来看，金融业、TMT以及专业服务的占比最高。

以上实现逆势增进的企业，均在一线都会有所结构，部门项目更是位于上述主力租赁需求行业青睐的焦点商圈，租赁结构较为稳固，这是除运营能力之外业绩提升的另一重要因素。

多元商办租赁模式成亮点

从现在的规模上看，海内头部商办运营商在管商办物业面积主要划分为3个区间，即200万平方米以上、100-200万平方米、50万平方米以上。其中大部门企业在管面积均在50-100万平方米之间，具有显著规模优势的为中海商业和陆家嘴商业。

综合企业的项目数目和都会结构来看，主要泛起为多都会结构以及重点结构个体都会的特点，前者较为平衡地结构在海内主要一二线都会，后者则最为青睐上海、北京这两个主要的商办市场。

总体来看，出租率和租金双降是大部门商办运营商配合面临的问题，现在的首要任务是若何提升收入和出租率，比起推动新项目入市，做好运营和创新生长模式才是要害。

在最近的生长中，可以看出商办运营商对写字楼生长模式的创新。除传统的写字楼租赁外，近年来热门的团结办公模式也与商办有很好的融合，主要分为自己确立团结办公品牌或与团结办公企业互助。

商办运营商自创团结办公品牌，主要是以母公司的商务楼宇为依托，具有区别于其他团结办公品牌的显著资源优势，即结构天下的优质甲级写字楼物业。

除中海、华润等企业外，越来越多企业加入了这一阵营。今年9月恒隆地产就宣布打造旗下的首个多功能办公及商务空间——HANGOUT恒聚，并在无锡恒隆广场正式揭幕。除治理服务及科技应用外，还提供种种增值体验服务。

此外，商办运营商与团结办公品牌互助也是趋势，这种方式可以施展双方的优势，也能在一定程度上厚实现在的写字楼租赁模式。

危急下运营作用凸显，头部企业多途径创新

疫情加剧经济的不确定性，在此靠山下，商办运营商们的相关投资以及新开业项目较少，重点主要放在提升运营水平和招商方面。

疫情前期，民众流动受限制，头部商办运营商选择发力线上，为旗下租赁客户提供辅助。

中海商业推出了人力资源平台资源链接及搭建、异地人力资源招聘、异地暂且办公区、暂且会议室、视频系统等服务，辅助租赁互助企业复工。

而华润置地也针对旗下项目的入驻企业，从地产科技、线上营销、线上办公以及康健服务等多个维度为企业提供辅助，知足其线上化和数字化的需求。

除已有项目的一样平常运营外，未开业项目也选择加入了新手艺。如越秀商投位于广州的新写字楼项目广州环贸中央ICC就设计打造具备24小时办公、空气质量监控等多功能的楼层，而且推出悦享会平台。

该平台通过确立“朋友圈”，现在已新增超50家头部营业同伴，营业涵盖了时尚、金融、科技、前言通道等类型，并促成租户之间战略互助8家，为企业用户缔造更多的商机。

上述种种，可以看出数字化在商办物业运营中的作用愈发凸显。未来会有更多科技应用落地，行使手艺赋能商办业态。

另一方面，商办运营商和租户之间的关系维护也成为重点。领会客户需求，为其提供营业开展的多种便利等成为一种趋势。

除了运营科技化和数据化外，疫情下的招商方式也有新的转变。据看法指数考察，疫情时代部门企业接纳线上看楼和签约方式，在招商上面更天真多样，这对于吸引租户签约有一定辅助。

如中海创新推出了云看楼、云讲盘、云签约，4月就与山西焦煤团体举行“云签约”，新增租赁太原中海国际中央24003平方米商办空间。

现在的趋势来看，商办运营商的招商方式将从传统线下转变为线上线下并重，此外还将接纳天真的招商计谋，如接纳提高署理佣金水同等种种渠道激励行动，提高到访以及成交的转化。

未来，商办运营服务将加倍精细化和数字化，租户的差别需求加倍受到重视，创新将成为生长的主要偏向之一。通过以上种种手段，信赖商办运营商在出租率、租金回报提升上会更进一步。

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