“既然有人看到了‘天子的新装’，那为什么还要再错下去呢？”

一位行业人士道出了团结办公行业的逆境。团结办公团体狂奔的前两年，名声大于利润，显著不赚钱的会员模式，估值一起被吹嘘得过高。

凭据艾媒咨询数据显示，截止到2019年，海内团结办公品牌入驻率在90%以上的只有3.3%，有快要70%的品牌入驻率不足7成，16.4%的品牌入驻率甚至连50%都不到。一个需要踏踏实实做销售、做运营的行业，突遭疫情“黑天鹅”，入驻率方面的压力可想而知。

作为中国团结办公空间运营商龙头的优客工厂，从2019年底递交招股书以来，赴美上市的设计几回撞上“枪口”，加上疫情打击，最终借路SPAC模式，曲线上市。

显著是一件喜事，其上市之后的显示却让全行业倒吸一口冷气——现在市值5.01亿美元，险些相当于其最岑岭估值30亿美元的六分之一。背后的根本缘故原由，照样在于不赚钱。

据招股书显示，优客工厂在2017年、2018年及2019年的净亏损逐年扩大，划分为3.73亿元、4.45亿元、8.06亿元。加之2020年上半年亏损的1.89亿元，优客工厂从2017年至今已累计亏损超18亿元。

团结办公行业本就是一条环环相扣的产业链，涉及到租户、团结办公空间、写字楼、投资人，最恐怖的是，整个链条到最后没有一个人赚钱，最后不得不靠拼命融资补血。

制图 / 深燃

估值一缩再缩，优客艰难上市

优客工厂终于摘得了“团结办公行第一股”，但是以被纳斯达克上市公司收购的形式。

美东时间11月18日，优客工厂宣布正式与特殊目的收购公司Orisun Acquisition Corp.（简称“Orisun”）的营业合并，A类普通股和权证划分以“UK”和“UKOMW”为买卖代码最先在纳斯达克市场买卖。

优客工厂上市背后，难掩估值一再缩水的事实。

今年7月传优客工厂要绕道SPAC上市，彼时其估值降至7.69亿美元，与曾经的岑岭估值30亿美元相比已缩水超七成。11月24日，优客工厂正式敲钟，上市当天开盘价9.25美元，收盘价报8.3美元，股价下跌4.82%，总市值6.18亿美元，与上一轮相比再次跌去两成。停止发稿，其市值跌到5.01亿美元。

同时，看似风景的优客工厂，背上压着繁重的“对赌”：公司净收入在2020年-2022年到达特定目的，或在一定期限内使股价到达特定尺度，才有权获得Orisun子公司Ucommune International最多400万股普通股的收益对价。

众所周知，优客工厂原本是计划自力上市的。早在2019年12月份，优客工厂就曾向美国SEC公然递交招股书，但时逢行业老大WeWork上市折戟，二级市场不愿意再为团结办公行业虚高的估值和烧钱的模式买单，无奈优客工厂只能“买壳上市”。

但仍在扩张中的优客工厂并没有打破亏损魔咒。

研读其招股书可以发现，优客工厂的收入主要分三类——会员费、营销服务和其他服务，其中会员费主要来自共享办公营业收取的租金。

此前，会员费是优客工厂的主要泉源，于2017年、2018年在总收入中的占比高达92%、88%，到2019年前三季度却突然腰斩至48%，约为4.2亿元。与之对应的是，市场及品牌服务收入在2018年整年仅为2460万，2019年前三季度却猛增到4.03亿。也就是说，2019年前三季度优客工厂的市场及品牌服务收入占了半壁江山。

其招股书中称，2019年前三季度大部分的营销和品牌服务收入均泉源于一家数字整合营销公司省广众烁。优客工厂与这家公司颇有渊源，曾于2018年通过1.5亿元获得了其51%股权，这家公司的创始人吾震飞也成为了优客工厂的CMO。

这场多输死局之所以形成，“租金贷”是推动力量之一

这一操作在业内被称为“买流水”，买流水能为优客工厂带来极大的收入，但利润却很低，因此优客工厂依然未能扭亏为盈。只管优客工厂在2017年、2018年及2019年的营收划分为1.67亿元、4.49亿元、11.67亿元，但净亏损也在逐年扩大，划分为3.73亿元、4.45亿元、8.06亿元。

2020年上半年亏损继续，优客工厂营收3.98亿元，经营性现金流已经转正，净流入241.8万元，但上半年亏损1.89亿元。2017年至今，优客工厂已累计亏损超18亿元。

至于亏损缘故原由，优客工厂在招股书中将重大损失解释为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。

优客工厂在2018年底运营162个空间，到了2020年第二季度这一数字上涨到185个。新开的店成了负担，更别提其前后收购的8家团结办公品牌（洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo团结创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等）需要若干资金了。

值得祝贺的是，优客工厂拿到了一张通往资源市场的门票，但这只是第一步。资源市场很难包容一家没有盈利能力的企业。凭据Orisun Acquisition通告披露显示，就在优客工厂上岸纳斯达克前两天，持股10%以上的大股东GLAZER CAPITAL,LLC以10.2美元的价钱，净卖出70万股。

团结办公，是伪命题吗？

实际上，早在团结办公鼻祖WeWork上市折戟后，资源市场对团结办公观点已不再看好。团结办公是个伪命题吗？

对于这一问题，前SOHO中国高管在一次访谈中指出，团结办公绝对不是伪命题，只是在某些方向上犯了根本性的错误，物业的选择就是其中一点。在这位专家看来，团结办公进甲A级写字楼，无疑是自寻死路。

他解释道，商务中央一样平常都选在陆家嘴的金茂、上海中央这些地标性修建里，有些企业有进写字楼的能力，只是由于人数的缘故原由，没有必要选择半层楼面积去租赁，那它可以通过商务中央进入，像许多高级的咨询公司实在就是很适合的。

但团结办公服务的往往是只需要交通便利、成本较低的甲B物业的企业，卖点应该是相同和互动。“WeWork一最先不是出生在第五大街最好的甲A级写字楼里，而是在废弃的仓库里举行革新。但现在许多的团结办公空间，你会发现它和商务中央酿成一个定位，然后再卖团结办公，这不是价钱倒挂吗？这不是伪命题吗? ”前SOHO中国高管称。

选址和装修让整个行业不能回避的亏损着，这一点在今年疫情眼前尤为显著。据亿欧调研数据显示，团结办公出租率平均到达85%时，才气保持盈亏平衡，但大部分团结办公玩家今年的续租率基本上维持在70%-80%之间。

更雪上加霜的是现金流回款的压力。创业型企业本是付费能力最弱的企业，当这些企业的运转压力变大，“二房东”们的收款压力也响应激增，坏账率最先变高。

“年轻的互联网企业稳定性没有那么强，导致效果就是价钱敏感度高，租期随时会变。联办们的客户组成正在发生变化，中小型企业相比之前少了许多，更多的是大体量的公司需要园地，按面积付费，联办们顺势定制。”一位业内人士告诉深燃。

团结办公们转型也势在必行。2019年以来，海内团结办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，优客工厂也不破例，创始人毛大庆在优客工厂建立五周年之际，宣布了轻资产、重赋能的战略转型，以输出品牌、空间设计、制作、治理服务为主，提升运营效率，缔造规模效应。但这显然另有很长一段路要走。

一方面，在无法靠租金实现快速扩张，自身运营开销伟大的前提下，规模效应对优客工厂这类团结办公空间来说，依旧显得不切实际。另一方面，原本团结办公玩家们想用自营的方式实现快速规模扩张，增加对整个物业的把控力，但需要一定精细化运营的能力，得从打磨产物最先做起，愿意花若干精神，能取得多大成效，也是问题。

“好比优客工厂强调自己是一个平台，能对接许多服务，但这些服务到底是否专业存疑。好比说HR服务，房地产的HR和医药行业的HR是完全不一样的，没有办法去兼容。这和我在外面自己找个外包公司做有什么区别？”上述业内人士称。

一个新变化是，今年优质写字楼市场整体空置率上升，以往靠地理位置坐地起价的方式失效，还与旅店和娱乐餐饮行业一损俱损，那就需要一些创新企业来盘活自己的资产，一部分业主最先接触团结办公，约请其进入到自己的物业系统。

优客工厂看到了其中的机遇，但没有那么简朴。在上市敲钟仪式现场，毛大庆给出了优客工厂的新定位——楼宇经济 多元化企业服务 社群电商服务的平台。大量经营性地产和办公空间释放出来，缘故原由是底层经营不善，或在运营过程中泛起难题，这显然也不是一块肥肉。

行业在履历了过于乐观、太过消极的情绪之后，已经最先回归理性，团结办公行业今年进入筛选期，资源趋向于守旧。有投资人预判，随着优客工厂上市，今年行业将缩减规模，留下几家有整合资源能力的头部企业举行整合并购，使市场逐渐恢复。

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