在消费升级的靠山下，中高端旅店以优质服务和性价比获得市场认可。近年来龙头公司加速拓店，中高端市场快速增进且占比不停提高，2020年发作的疫情更是加剧了这一生长态势。但大量商业空间连续缩减的现状让中高端旅店的生长陷入阻滞，不能阻止的进入“红海”市场。业内人士也曾对此发出疑问：连续高速增进的中高端市场未来另有多大空间?事实上，早在2019年12月，华住团体首创人季琦就曾公然示意，中国旅店业未来的竞争将聚焦于存量市场的争取，翻牌大战将轰轰烈烈的上演。

　　昨天迈点宣布的文章《“红海变蓝海”?旅店存量市场争取战|资源论》中对存量市场下翻牌旅店的生长做了开端探讨，但关于翻牌旅店的现实落地生长逆境及趋势，仍需继续探索。为此，迈点以“翻牌旅店”为主题组织线上沙龙，约请旅店业资深从业职员及行业思索者配合探讨：旅店翻牌事实优劣势在那里?这种模式会是存量市场下高星旅店的出路吗?

　

　　翻牌旅店的泛起，是一定吗?

　　翻牌旅店的泛起和都会化水平的提高以及消费水平的转变有着分不开的关系，其中飙升的地价让旅店新建物业的成本升高，而消费水平的升级换代则迫使老旧旅店踏上生长之路，这两者亟需一种双赢的模式，翻牌旅店应运而生。

　　业内人士曾剖析过海内老牌国际旅店“翻牌”泛起但缘故原由，其一是合约到期，业主有意向举行品牌的翻新或者其他刷新设计;其二是市场的成熟使得部门业主有自信自主举行谋划治理;其三是客源渠道越来越厚实，挑战国际品牌也有了竞争优势。不外当下高星级旅店翻牌征象的泛起早已不仅仅拘泥于这些缘故原由，那么，对于旅店业而言，翻拍旅店的泛起，有哪些影响因素呢?

　　思达：

　　旅店翻牌我以为是个很正常的操作方式。对于某些旅店来说，翻牌有一定的可能获得新的生长时机，然则不翻牌，一定没有出路。

　　柴韬修：

　　现在旅店行业在快速生长的同时，受到网络或异业影响，同时消费者也在改变消费理念，翻牌也许是最快的运营方式之一，也是经济价值比对照高的一种;翻牌说明旅店生长的方式在改变，也说明旅店投资的理念在升华，通过小投入博取大价值，这是一条性价比无论对投资照样消费者都是很高的一种途径。

　　翻牌翻的是牢靠资产，也就是形象包装，这也许是运作资产但并不是即是更新、增添服务和治理;翻牌不即是运营，也不即是提升了配套，只能说明对资产外表举行了包装。现实行业中许多做翻牌的，在清扫经济能否配位之外，更多照样想运营资产，旅店作为一个重投资项目，需要思量位置、环境因素、气概和客源系统，但能想到翻牌的也一定想通过杠杆作用博取市场利益的。

　　辛小龙：

　　随着2020黑天鹅事宜的来临，对于行业带来极大的袭击，在旅店行业的生长趋势阶段，黑天鹅事宜的泛起，给单体旅店谋划带来了一定性压力，疫情旅店行业的关店率，单体旅店的比例到达了90%以上，这说明晰整个单体旅店与品牌团体相比，市场支持率、资源治理、运营治理、都存在更多的差异化，随着海内外特许加盟板块的营业成熟与规模效应，未来整个的单体旅店都市走上品牌化，形成小而美，大而全循环。

　　何静平：

　　从运营的角度和消费需要的多元化的需求，翻牌都是有需要，但不能翻牌了外观，治理运营还停留在原先的水平。这是与翻牌所期望到达的目的相违反的。

　　夏子帆：

　　存量市场谈了快四五年了，每小我私人都瞄准了这个市场，事实上从近些年翻牌的旅店来看，存在几个方面的问题，为刷新带来很大的影响：

　　1、刷新成本很大，旧装已经不符适时代的审美要求，想通过轻装饰介入者，事实证实难以实现;2、旧物业存在许多问题，其中包罗旧改项目自己楼体结构问题，同时又有不少物业还存在消防、物业属性问题，导致后期真正想介入的业主望而却步;3、旧改项目多数存在停车难问题，而且多数旧改项目体量很大，若是没有相匹配的基础设施，后期会存在功效配套问题。另有诸多因素不能尽述，因此存量市场是有，也有不少的人想通过存量市场拿到已往焦点城区的项目，但经由测算，许多项目都放弃了。

　　这些年我过手的旧改项目许多，刷新乐成的案例异常之少，多数停留了，主要的问题照样成本，若是不怕成本，直接推倒一栋楼重来都可以，然则成本一出来，险些在后期都是在为房东打工。

　　伍园媛：

　　单体旅店翻牌连锁化，顺应时代趋势，然则在翻牌的时刻照样要思量许多因素，刷新成本，新品牌或所在团体到底能给旅店带来什么，是否能真正解决旅店之前运营中泛起的问题。

　　郑遥清：

　　翻牌是为了增益，以是还要思量翻什么牌，这里就要思量品牌价值的看法。在服装上现在很盛行一个看法，联名款，明星和服装品牌互助，明星代表了流量和一个时间段的潮水，联名款做粉丝经济然后动员年轻人的潮水经济，历程中还提升了品牌价值，明星和品牌双赢。旅店翻牌的时刻是不是可以借鉴?

　　夏子帆：

　　在消费品市场上，联名款可以快速启动，无论再好的奢侈品，始终是消费品，受众很普遍。而旅店是资产包，不是必消费品，说白了，床车自驾游就可以避开你的旅店。既然是资产包，是由重资产组成了，不能能到达普遍的客群认知度。联名款，最终照样一个名字，不是品牌，品牌效应在旅店行业的影响力有，但没有其他行业大。现在许多人在介入抖音、快手等短视频平台，旅店也在疯抢，事实上又迟了一步，风口早过。流量市场不再像去年一样廉价，甚至说现在的流量市场很贵，你想火想红，不能靠买流量，而应该靠创意。这就是为何抖音上有些人一夜火了，有些人死买抖音流量都火不起来的缘故原由所在。

　　莫裕生：

　　翻牌的焦点价值在于: 谁为此买单，客人的购置力在那里，需求有多大?这个需求只存在业主/投资人主观需求，照样品牌加盟司理的投资测算表上的需求? 都需要经由可行性研究，经由推敲得出的。

　　差其余都会投资属性，差异商圈谋划属性，差其余细分市场客源结构，运营团队，都市直接或者间接影响投资接纳周期。投资回报率有多高，业主每个月是否还要从口袋拿钱出来倒贴?往远的说，物业价值，再规范，再国际，可业主连年亏损，最后照样走向整理倒闭。

　　就近期测算了一家广东区域海内四大团体中端品牌加盟，就这两天，业主方已经最先脱钩该品牌，当中的种种问题，值得品牌方，业主方，投资方引发深思。

　　翻牌旅店优劣势?

　　翻牌旅店仅仅只是改个名字就可以吗?谜底一定是否认的，其中涉及到林林总总的问题，旅店翻牌有它的优势同样也会存在劣势，此时一定会有人说，翻牌优势一定大于劣势，真的是这样吗?

　　夏子帆：

　　刷新成本是制约旧改项目翻牌的主要缘故原由：

　　1、物业属性不明，已往由于政策缘故原由并非商用项目的工业楼梯酿成了旅店，一直未纠正，导致后期想改的人无法改;2、楼梯结构缘故原由，已往的楼房制作方式与现在差异，许多楼板异常薄，结构需要重新加固处置，还不能保证隔音，投资了钱解决不了问题;3、老旅店已往繁重的装修，带来大量的垃圾清运费，有些旅店光是地板上的垫高层祛除垃圾，就整整花了一个月时间，更别谈层层内板材等问题;4、原有设施还存在消防问题，一动就牵涉一大笔用度，这些还不包罗新增的装修费。

　　优势是：1、地段好，难以拿到的区位优势;2、若是歇业不久，容易引起消费者的再次关注度，流传快;3、若是项目整体不错，刷新成本不大，也是节约的一种方式;4、品牌效应，一些小品牌，可以借助翻盘品牌，以小博大，动员品牌整体的宣传攻势，事实中央区挂个旅店牌子，也是一种变相广告。

　　何静平：

　　劣势：结构和原先的设计缺陷，物业产权模糊，使用功效局限，谋划定位落伍，因此才需要翻牌啊!

　　优势：翻牌重修可以有时机重新设计设计和定位，新的运营可以确立在新的内容开展，带来新的生气，可能性。

　　伍圆媛：

　　优势主要应该就是更新知足消费者喜欢，对于环境、平安、卫生等方面的要求;获取品牌会员渠道，若是加盟了一个对照好的品牌，可以获得人才支援，然则人才贮备也是个旅店团体的老浩劫问题。

　　辛小龙：

　　旅店翻牌后成为团体品牌，从市场客源，会员存量、商旅商户存量、中央渠道等、都能够有一定性比例的支持，从运营尺度，程序流程执行、尺度化、规范化、这样都能够迈向专业化，知足客户的需求体验，从项目的执行推动、项目升级、品牌定位、成本治理、投资回报都有可观的经济效益。团体品牌知足客户的消费看法，已品级划分，造价投入自然就差异。

　　优势：资源匹配性、统一性。劣势：自主性谈话降低。

　　柴韬修：

　　翻牌就需要思量气概，气概就需要有响应的品牌(店名)去对应，时代提高是由于消费群体的推动，一个好的名称或者品牌能赋予翻牌后旅店一定的流传流量，但市场照样会以消费后的真实状态出现在民众眼前，翻牌需要植入文化和内在同时还需要一些运营模式，而许多旅店的名称就很直白的标示了旅店的受众群体，而详细造价若干，消费者纷歧定认可，但消费历程的感受，会让消费者转达出是否能到达性价比高的讯号

　　投资者希望小投入大回报，消费者希望性价比能对称，这个有时刻就需要品牌协调了，就像网络说的许多产物需要交纳智商税一样的看法。犹如名牌产物更多消费者是买名气而不是产物自己

　　毛平：

泰国：恢复外籍人士入境14天隔离措施

　　具备翻牌条件的旅店优势：实现集约化、规模化效益，整合资源，获取免税、退税等地域政策支持，实现新旧动能转换。

　　Shona：

　　翻牌是否乐成与旅店的地理位置，服务，品牌有主要关系。

　　刘乃钢：

　　当下翻牌旅店的优势主要来自于品牌的流量，此外另有一个主要的点就是品牌的综合运营能力。品牌的流量相对明确，即一个品牌在其目的客源中的定位，这个定位自己就是流量源泉，同时现在翻牌品牌基本都是有基础的会员量作为翻牌的一个主要手段。高星旅店存量中大部门都是单体居多，这些存量旅店面临的另外一大问题就是运营效率低下，这就磨练翻牌旅店的综合运营能力，好比尺度化的能力、数据运营能力、信息化和智能化能力等等，这些能力都是可以提高旅店人效和坪效，是提升翻牌后连续收益的要害。

　　翻牌的劣势也很显著，翻牌后进入尺度化运营，一定会损失掉原来单体旅店的个性化的表达，此外由于品牌的统一治理要求，一定在产物升级和优化上增添响应投入。而且，翻牌并不意味着翻牌后生意一定比原来好，由于这和当地客源结构及品牌定位有着亲热关系。

　　黄鹏岳：

　　旅店翻牌也绝非心血来潮，决议者一定是经由市场调研，深图远虑，事实新品牌的运营套路和头脑可能更贴近市场，凭证自身条件选择适合自己的细分客源市场的品牌也是考量之一。第一波冠名外洋高星旅店，这几年应该合约陆续到期，交了那么多学费，应该会有所收获，存量旅店翻牌削减成本支出是首选。冠名本土品牌或自营品牌也是不得已而为之，事实那么多年旅店自身客源也积攒不少了。

　　刘乃钢：

　　旅店翻牌是同质化竞争的一定效果。当一个旅店品类确定后，为了在品类中进一步定位客源，就一定会泛起品牌的划分，这是锁定客源最有用最经济的手段。由于疫情防控常态化的影响，导致国际连锁旅店外洋客源断流，一定形成国际连锁品牌对海内高星旅店的客流竞争，这在一定水平上属于降维袭击。同时也证实晰高星旅店在后疫情时代进入存量谋划阶段，在这个阶段的竞争手段除了简朴的价钱战外，更为主要的就是品牌的进一步细分和服务的细腻化。

　　品类高星属于品类定位，而品类一旦有了一定规模容量，就一定会进入品牌竞争阶段，差异品牌会进一步将客群细分，提供加倍精准的细分服务。同时品牌也会逐步最先分化，形成头部和边缘的不平均漫衍，部门长尾品牌如无法提供足够的个性化服务和体验，将面临被镌汰的运气。

　　黄鹏岳：

　　死马当做活马医。A路不行换B路，换条路走走看看。大多翻牌的缘故原由照样出于硬成本支出的思量(冠名费、治理费、营收提成比例等)，削减不需要的支出，起劲在世。

　　旅店翻牌能突破高星生长“瓶颈”吗?

　　在前面的讨论中，我们对翻牌旅店的利弊举行了深度探讨，也明确了对于当下的旅店市场而言，翻牌旅店是一种切实可行的且有一定操作空间的旅店谋划模式。但对于高星旅店市场而言，旅店翻牌真的能突破当下的“红海瓶颈”吗?

　　夏子帆：

　　通过考察，已往市内旅店位置较好的，均刷新成其他产业。而一些无力刷新的，被其他业主看中，都是“自以为”可以捡个廉价，花个几百万把软装改变一下就可以连续谋划了。现实很打脸，经由核查，许多机电装备老化需要更新、主体硬装也需要翻修，随便三五万万还干不下来，直接就被否认了。近些年生长的新的高星全服务旅店，大多数是在找新城区或者是目的地另有市场空间的配套旅店。有些更是瞄准了高端的小而美的小奢旅店，也不聚焦在“高星”字眼上。

　　抛开高星，中档或者经济型等是可以将翻牌旅店作为生长的偏向，五星捡过来摒挡一下整其中端。三星整过来就酿成个经济型旅店了。

　　辛小龙：

　　旅店翻牌偏向而言的情形定论，首先是团体品牌的生长趋势与扩张趋势，这个固然是已团体战略偏向、已都会为聚集点来举行出发。

　　可能对于一线、新一线这样的都会而言，客户经济消费群体看法的转变，会促使旅店在原有相符条件的物业基础上来举行定向升级。

　　固然已一个五六线这样的都会而言的情形下，投资者的利益回报是最主要的一方面，团体品牌也会做综合性思量。翻牌照样存在部门的难度与现实因素。

　　翻牌也好，定向生长趋势也好，最主要的照样要凭证市场的走势需求，来举行开拓，这之间就需要团体、投资者、杀青共识的基础，来形成匹配看法。这样对于翻牌偏向就会提供一份有力的支持措施。

　　毛平：

　　资源、智能、科技、绿色是未来高星旅店生长的主要元素，翻牌旅店很难成为一种征象或者说是偏向。

　　何静平：

　　不能说是偏向之一，只是其中的一个选择。比起翻牌，更主要的项目确立时的定位前瞻性以及对项目周期的评估。一些资源方也会翻牌和新建同时开展，不冲突。

　　灵犀：

　　从旅店运营层面去为业主思量，是美意多虑。旅店赚的亏的那点钱，着实是不能入目的。海内品牌高星级或者高星级单体旅店这两类翻牌，可能是一个偏向。由于自身价值太低，造成翻牌发生的资产价值上升空间大。

　　再从市场层面说，通过翻牌没翻出新的，更优质稳固的市场客户群。这种牌不如不翻。翻不翻，翻什么，这也是很主要的。需要业主稳重思量。

　　柴韬修：

　　若是旅店自身有客源途径和流量，纷歧定需要翻牌，可能需要翻新。高星级也在许多也走精巧路径，但翻牌不是旅店唯一途径，只是对许多运营不善或治理落伍的旅店有一定的提升作用。

　　郭力源：

　　履历疫情的袭击，旅店都在思索下一步的生计问题，翻牌也是接纳的措施之一。

　　第一，疫情使旅店的市场，客人的需求都发生了很大的转变，旅店无论翻牌与否都必须与两大转变相契合。

　　第二，决议旅店生计的主要因素在那里?不是翻牌而是品质。有一家多年没有装修的旅店，网评分数，卫生、服务都是4.6分，推荐率98%。翻牌不是走出逆境的灵丹妙药。

　　第三，疫情使旅店投资人的损失也十分惨重，再投入大量资金，一是有没有，二是敢不敢。

　　第四，旅店行业一直把竞争的注重力放在了行业内部，实在其他行业在理念上、品质上、模式上等等正在与旅店行业举行挑战，这是不能忽略的问题。

　　第五，无论翻牌与否，要论证投入产出比，要思索与翻牌向融合的运营，不能缔造价值，不能给投资者带来受益，那都是得不到认可的!

　　刘乃钢：

　　品类进入存量时代后，品牌化是一定趋势。翻牌本质上目的客源重新定位。因此，从更久远的视角看，当整个市场的消费结构发生了基个性改变后，也就是需求转变了，一定导致供应侧需要改变来知足需求侧，翻牌只是旅店目的客源重新定位的手段之一，这背后实在是消费群体迭代的一定性。比翻牌更主要的是迭代自己对目的市场的把控能力和升级自己的运营能力。

　　黄鹏岳：

　　会是一个选择偏向，但会不会是主流还要靠谋划业绩语言。

　　小结

　　通过业内人士的讨论，我们可以一定的是翻牌旅店是可以作为存量市场再生长的时机，也不仅仅局限于高星旅店。但翻牌旅店同样也存在种种问题，包罗刷新成本、旧物业、消防等，以是旅店翻牌绝不能心血来潮，决议者一定是经由市场调研，深图远虑，凭证自身条件选择适合自己的细分客源市场的品牌。

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