2019年的最后7个小时，盘点今年的国内楼市。

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  整体冰冷

  2019年的楼市基本面是横盘和下跌。横盘城市主要是北上广和三四线，阴跌则以二线城市为主。

  北上广横盘，是因为涨的早，已经跌过一波，刚需置换居多，蓝冠测速官网投资客少，现在是价值筑底，涨不上来也跌不下去，横盘。

  三四线为什么大部分横盘不是下跌，因为很多小城市虽然也涨了一倍，但投资客的数量远少于二线，大多还是靠本地购买力炒起来的。

  三四线之前基数太低，翻了一倍也不过七八千上万，和收入比起来不算太离谱，再加上六个钱包，还撑得住，所以，横盘。

  二线就没那么好运了，阴跌不止。

  这两年风头出尽的二线强二线，为什么反而不如三四线扛跌?

  因为炒作太过，投资客太多，新房卖的太多，等到尘埃散尽，只有一跌才能对的住前期凶猛的涨幅。

  这些炒作过盛的二线，投资客正在集中出货。

  最新链家挂盘数据，重庆在售二手房140031套，成都在售二手房125267套，武汉在售二手房113271套，蓝冠测速官网天津在售二手房112733套，郑州在售二手房96977套。

  数据不会说谎，之前买入有多火爆，现在出货就有多凶猛。

  房地产数据中心近期发布的2019年一二三线房价走势图，也印证了一线横盘微涨，二线阴跌，三四线横盘的判断。

  2

  局部火热

  虽然冷是今年楼市的主基调，但偌大的中国，不可能一冷俱冷，一热俱热，资金永远需要寻找出口。

  今年最热的城市是深圳，这篇就不多说了。

  除了深圳，今年涨幅较大的城市还有苏州、沈阳、昆明和洛阳。

  苏州是今年楼市的妖股，6月份迎来一波逆市大涨，苏州上涨的基础是良好的城市基本面和过早的调控。

  沈阳昆明这样的弱二线，为什么19年还在延续涨幅，因为弱二线是本轮大涨最后的轮动板块，尾轮的余波最弱，但延续的时间最久。

  尤其是沈阳，从18年开始，大批资深炒家和炒房团会师沈阳，炒作价格最低的省会概念，加上本地开发商的暗中协作，沈阳成为最后的狂欢圣地。

  多套并发、多核、代持、零首付、批量扫楼，所有的炒房模式在沈阳被运用到极致，几十套，几百套房源被多个炒家来回倒手，疯狂一直延续到2019年的上半年。

  盛宴之后，必是一地鸡毛。沈阳现在的二手房挂盘量已有73835套，这还是在大量新盘未交付的情况下，未来两年的沈阳，会不会超越重庆，成为二手房挂盘量第一城，不妨拭目以待。

  洛阳的上涨，则是源于相对低的房价基数和地铁开通的炒作。

  各城市房价的涨与跌，我想套用托尔斯泰的一句话：房价下跌的理由总是相似的，而上涨的理由，则各有各的不同。

  2019年底，国内城市房价冠军已悄然易主，深圳跃居第一，上海第二，北京退居第三，第四名厦门，第五名广州，第六名不是杭州和南京，而是三亚。

  2019年城市商品房成交均价前十名

  经过下半年一波猛烈上涨，深圳已成为全国房价最高的城市，但房价最高并不意味着风险最大，深圳的二手房挂盘量已缩减到38937套，比七月份减少了8000套，供不应求会一直是这个城市的主旋律。

  从这张表格中可以看出，有的城市房价之所以高，除了城市级别和经济基本面这些关键因素，还有失衡的供求关系，比如厦门和三亚。

  3

  2020

  2020年，深圳大概率是先涨后横，国内楼市整体仍以平稳为主，但不时会有热点爆出。

  2020年会不会有大行情，要看北京，深圳是领头羊，北京才是风向标。

  北京不启动，全国很难有整体行情，只会有局部热点。

  4

  说说雄安

  我想说一说快被遗忘的雄安。

  雄安2017年4月1日宣布成立，风头出尽之后，接近三年的时间没有明确的开工建设时间，雄安陷入沉寂。

  雄安的建设会无限期延后吗?

  首先，我们要厘清一点，雄安绝不是又一个规模宏大的新区，而是中国新型城市建设和土地财政改革的一块试验田。

  为什么要做土地财政改革的试验，因为除了北上以及长三角、珠三角少数经济强市，可以不依靠土地财政吃饭，国内绝大多数城市对土地财政的依赖度非常高，尤其内地大量三四线城市，一旦无地可卖，地方财政很快会面临重大危机。

  17、18年的棚改让三四线迎来了狂欢，涨价去库存，去库存的同时又卖出了更多土地，这些地很快又会变成大量商品房，人口在流失，房子却越来越多。

  房子一旦卖不动，开发商就没有动力拍地，地方政府卖地收入锐减，地方债问题很快就会乌云压顶，甚至引发财政危机。

  普通老百姓每天想的是如何炒房赚钱，而高层想的则是顶层设计和宏观布局。哪个城市房价的涨与跌，哪些人暴富，哪此人被套牢，和国家的稳定与发展比起来，重要吗?根本不重要。

  所以，北京房价一直被按着不能涨，做为帝都，中央的亲儿子，牺牲房价是觉悟，更是任务。

  雄安正是在这个前提下诞生的。

  中国的城镇化进程还要持续三十到五十年，留给中央解决地方债和土地财政问题的时间已经不多了，雄安做为改革的试验田，没有试错的机会。

  雄安最根本要解决的问题，是土地问题，让土地不再是一次性售卖的赚钱工具，而是持续稳定的财政来源，并激发出土地的真正活力。

  需要从土地开始破局的雄安，一定不能再走四十年五十年七十年批租的老路，也不可能像西方国家那样连带土地所有权一起转让。

  雄安的土地，有可能采用年租的模式，按土地每年的产出效益来确定租金高低和是否续租，而不是价高者得，引导土地的承租者采用多种方式提高生产力，获得更高的规模产出效益，从根本上解决土地的房地产化问题。

  如果雄安能探索出一种行之有效的土地新模式，然后批量复制在其他城市，则中国经济房地产化的困局有望破解。

  如此重大的落子，没有试错的机会，需要三思而后行，谋定而后动，我想，这才是雄安迟迟未开局的原因。

  5

  写在最后

  写完国内楼市总结（过去）和雄安（未来），转回深圳（现在）。

  12月25日，我发了一篇文章：调控之后，深圳房价会降吗?结论很明确，轮动还在继续，只会涨，不会降。

  留言第一条：又在鼓吹上涨，有完没完啊?当天，取关了一百多。

  我知道总说涨很讨厌，很不体谅民生，很不政治正确，可是，这就是真相。

  米宅珠三角从去年12月22日开号，一直到今年8月中旬，我没写过一篇唱多深圳楼市的文章。

  8月18日，先行示范区成立，当天，我写了“深圳成为伟大城市的第二次机遇来临”。

  9月6日，我写了“蛰伏三年半，深圳的金九银十已经到来”，告诉大家深圳楼市开启了上涨之门；

  10月25日，我写了“深圳，十年格局已定”，明确指出，未来十年，深圳最好的投资机会在西部；

  11月29日，我写了“深圳，见证2019”，给出判断，深圳房价还会继续上涨和分化；

  12月2日，我写了“注意，深圳正在启动史诗级板块轮动”，预测西部涨停之后，龙华、龙岗、福田、罗湖会轮动补涨；

  12月11日，我写了“业主控盘，暴力拉升，一场魔幻大戏正在上演”，这篇文章发布后，后续发生了什么大家都知道了；

  12月25日，我写了“调控之后，深圳房价会降吗”，明确告诉大家，不会降，轮动和补涨只会继续。

  上涨一旦启动，就是一部连续剧，绝不会高潮即终局。

  一直关注米宅珠三角公众号的粉丝，能清晰看到下半年深圳楼市的上涨过程与细节。我也敢说，我每一步的预测，都是准确的。哪怕有一个人信了，行动了，也就够了。

  我不是多军，也不是空军，我只是用自己掌握的楼市知识，和每天接触的大量一线信息，告诉大家楼市正在发生什么，下一步又可能发生什么，而不是编织一个房价平稳、岁月静好的幻像。

  2020年，大渔会继续坚守深圳，用文字告诉大家我所了解的楼市真相