编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，蓝冠测速官网限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

 

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

  城市综述·大连：2019新房成交面积略降6%，均价同比涨5.8%，金额持平。2019年大连土地市场火热，成交量达529万平，同比上涨223%。2019年中大连严格限价，购房者陷入迷茫，观望情绪较重。刚需客户“懵懵懂懂”，改善客户“持币观望”，投资客户“逐步退市”。

  2020置业大连指数：★★★

  2019年政府限价打断了上升通道中的大连楼市，2020年市场气氛还会持续萎靡一段时间，但刚需可以出手。

  ①市场：新房客户回流 促进存量房成交反超

  数据显示，2019年大连七区新建商品住宅累计供应522万平，蓝冠测速官网同比下降3.0%；全年累计成交630万平，同比下降6.0%；全年成交均价位14723元/平，同比上涨5.8%；商品住宅成交金额达928亿元，与2018年持平。

  保顾研究院东北分院分析师表示，大连商品住宅市场金额近三年均维持在900亿量级，市场容量并未随销量下滑而大幅萎缩，大连市场具备弹性与稳定性。

  2019年供应量下滑的主要原因有三：一是房企储备货量下降，二是2018年土地流拍频繁导致2019年上半年供应不及2018年同期，三是2018年供应量较高，2019年供应正常性回落。

  成交量下滑的主要原因有四：一是房限购政策抑制部分购房需求，二是限价政策增加市场观望情绪，三是价格上涨使得部分购房需求转至存量房，四是供应下滑致使部分客户流失。

  成交均价上涨的主要原因有二：一是土地等生产资料成本上涨，二是成交主力区域价格上涨。

  从月度供销走势来看，供应方面，2019年上半年大连楼市新建商品住宅供应量处于低位，月均35.2万平，主要以老盘加推的形式补充货量，下半年新盘入市，月均供应量达51.8万平；成交方面，月均去化量位52.5万平，除1、2月份外，各月成交量较为平均，6月冲刺半年任务节点，成交量月度最高，达66万平；价格方面，4-5月大连商品住宅成交均价环比涨幅全国领先，受预警提示，7月均价达近年高点，为15545元/平，7月末实行限价政策，成交均价下降，11-12月受成交主力区域结构变化，七区成交均价翘尾收官。

  从去化周期方面看，2019年大连七区新建商品住宅存量为932万平，同比下降10.4%；去化周期为17个月，与2018年持平；整体市场存量及去化周期持续走低，市场健康度良好。

  其中，普通住宅存量最高，为581万平，但去化周期最短，为13个月；别墅、公寓去化周期在27-30个月，保持在合理区间；商业库存量为386万平，去化周期长达103个月，销售压力较大；办公产品存量相对较少，去化周期为73个月，非大连主流产品。

  从新房、存量房成交量对比情况看，2014年大连房地产市场出台限贷政策，存量房成交量对比2013年大幅下降；2015-2017年楼市回温，存量房成交量稳步上涨；2018-2019年受全国政策及房价过快上涨等因素影响，大连先后出台限购、限价政策，但过高的新房价格及有限的供应量使得市场形成明显的挤出效应，部分购房者被挤入存量房市场，从而促进存量房成交量不降反涨、反超新房。

  而从历年存量房成交价格来客，2014-2015年存量房成交价格较为稳定，2017年以后随着楼市回暖，存量房成交均价大幅上涨。与新房价格对比来看，新房/存量房成交价格比例自2017年以后逐年上升，受新房价格快速上涨影响，并未出现倒挂现象。

  ②政策：大连楼市进入严调控期

  a.2019年1月，大连土地端将溢价率上限由70%下调至49%，达上限后进入竞配建阶段；2019年5月，大连因房价涨幅过大遭住建部“预警”，7月中央政治局会议提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，大连市场端随即施行全域限备案价，紧随全国“稳”字基调。

  影响：2019年供应量下滑，部分购房需求被抑制，市场观望情绪增加，部分购房需求转至存量房，供应下滑致使部分客户流失。

  b.《大连市户籍管理若干规定》2月1日起实施，取消了计划生育扣减分指标，实行落户与计划生育完全脱钩。6月11日，《大连市人才住房保障实施细则》出台。

  影响：大连市紧跟中央调控基调，限购及土拍政策双向引导房地产健康发展，随着开放城市落户限制，也出台了关于人才引进与落户等相关政策，或将带来一定量的人口流入，但“产业留人”才是长效手段，未来市场整体趋稳态势将更加明显。

  ③土地：商住土地成交爆发式增长

  2014年房地产市场进入去库存周期，大连市土地端市场供应锐减，2015-2018年年均供应量为262万平，成交量不足200万平，2018年5月，大连发布土拍新政，根据新政配建租赁面积增大，抬高土地价格，增加房企成本，土地市场一度低迷；2019年1月，土拍再发新政，修改配建部分为根据租赁住房专项规划和具体情况确定具体项目配建比例，且调整商业及保证金指标，另商品住宅存量走低，有效库存见底以及融资环境暂时性放松等原因，促使土地市场火热，成交量达529万平，同比上涨223%，补充货量意图明显。

  价格方面，2016年起，大连土地价格高企，蓝冠测速官网出现溢价攀升，2017年土地起拍价格正向高位调整，水涨船高，导致土地成交价格持续攀升；2018-2019年，大连连续出台溢价上限政策，溢价率低位持续，表面来看，2019年综合土地价格走低，但从实际看，土拍市场起拍价格高涨，加之配建/竞配建租赁面积，实际各区域商住土地可售价格仍高位持涨。其中，甘井子区体育新城、大连湾仍未供应主力，金州机场、开发区小窑湾、旅顺新城呈扎堆聚集发展态势。

  房企布局方面，主要有五大特征。一是尽管成交量大，但房企土储分散，仅华润置地、万达、中海等房企土储有明显增加；二是拿地成本及风险提高，合作拿地方式愈加普遍；三是房企扎堆郊区布局，同源同质化显著；四是龙湖、中海、恒一、新希望、绿城、华润置地、大华、万达高价拿地，此序列房企拿地成本较高；五是多元拿地，勾地模式占比有所提升。

  在去库存及市场下行周期双重影响下，主城土地不足，高位持涨，近城稳定供应，价值提升，新区起势，稳定增长，预计2020年供应潮退去，土地市场将回归正常逻辑，品牌房企继续“霸占”市场，各区域土地价格或将持续增长。

  ④房价收入比：11.76

  目前大连市区100平米左右，总价在200万左右。目前2019年人均可支配收入还没公布。以大连2018年城镇人均可支配收入43550计算，若以四口之家的中产阶级家庭为单位买房，年收入为17.42万元。这样房价收入比则为11.76，在全国来看不算很高。

  ⑤购房心态：市场观望情绪加重

  2019年，对大连楼市买卖者心态影响较为明显的为“限价”政策。对开发商来说，限价给他们带来的最直观的变化就是钱夹子不会有以前鼓了，换言之影响项目运营的整体利润测算；对不同需求的购房者来说，他们的表现可以概括为：刚需客户“懵懵懂懂”，改善客户“持币观望”，投资客户“逐步退市”。

  例如：根据新峰地产市场部对全市七区190余个在售项目的监控，限价后的一个月里，除开盘加推，共成交3465套，周均成交866套，而限价前的一个月，这两个数字分别是4280套和1070套。

  导致量变的原因固然存在，一些货量不足、成交结构变化或风雨天气影响等微量因素，但主要还是和限价后购房者对楼市未来较为迷茫，甚至把限价令误解或乐观的当做“降价令”，由此滋生出更多的犹豫、观望或退市现象。结合近一年大连市商品住宅价格的大幅上涨，已经呈现部分购房者由于价格过高导致购买力不足的现象，在限价之后表现的更加突出。

  ⑥租赁市场：大连房客由“租”转向“买”

  结合近三年租房成交量横向对比分析，大连租赁市场交易量呈现出逐年下降态势。

  对此，辽宁社会科学院副院长梁启东认为，城市房屋租赁成交量变化同该城市出台的人才引进政策的力度和效果有一定关系，“对于大连而言，需在吸引人才、留住人才、吸引人口、留住人口方面下足功夫。”

  而在大连新峰评估公司资深评估师侯振看来，近几年，受东北经济走势影响，大连虽保持经济增速东北领先，但是与其它一、二线城市相比，经济发展相对缓慢。毕业生就业难度加大，就业空间小、薪资水平低、消费水平高等一些列原因，导致城市人才流失明显，特别是来连务工人员人数明显减少，从而影响了房屋租赁行业发展。

  同源机构市场总监王一翔则谈到，大连租房交易量下降，从某种程度也反映出大连的房子对于购房者而言还是“买得起”的，不像其他热点一线城市，房价高，房客想买却买不起或者说买不了，所以自然会刺激租房交易量上涨。

  ⑦2019年成交热区：甘、开两区市场活力相对较好

  从商品住宅项目排行情况看，融创海逸长洲位居第一，销售金额达43.55亿元，以价换量，渠道至上，卖点为价格、品牌、装修、学区；保利天禧排名第二，销售金额为35.23亿元，性价比较高，卖点为稀缺资源、区域、地铁、品牌；亿达河口湾排名第三，销售金额为27.59亿元，卖点为情怀、区位、产品品质、地铁。

  从区域成交排行榜来看，中山区单价较高，公寓产品库存大，拉长整体去化周期；西岗区在售项目少，龙湖唐宁ONE入市，拉升区域整体均价；沙河口区项目集中在泛星海板块，以公寓产品为主，均价偏高；高新园区规划配套逐渐升级，区域价值提升，库存持续走低，价格稳步提升；甘井子区为供求主力区域。价格适中，存量较高，但去化速度最快，金州区以新机场规划引发更多房企进驻和客户关注，价格上涨较快。开发区以小窑湾为年度热点，架各型对保持稳定。旅顺口区价格最低，多房钢协，价格最低，多饭囊其不进入。

  乐居员工及业内专家认为，2020年大连楼市项目之间的竞争将会更加激烈，成交量也不会有太大变化。价格方面，如果大连的楼市调控政策不发生变化，价格也不会有太大涨幅。而受经济下行压力影响，政策松动可期，下半年或存在突破可能。

  大连广泽中心营销总监时健表示，2019年是一个比较特殊的年份，前6月各大房企热情洋溢，销售量也都是爆棚状态，6月份之后因限价政策出台，大连楼市渐冷。2020年，预计大连金普新区、小窑湾片区等，在政策扶持下，有望迎来楼市热潮。

  市民网友认为，中山、西岗房价较为稳定，甘井子、高新、体育新城板块是热点，新机场板块有升温趋势，钻石湾、大连湾等有地铁五号线的利好加持，前景被看好，龙王塘附近之前是价值洼地，但目前更适合自住。

  我们初步预计2020年大连七区新建商品住宅供应量或将保持500万平量级，有望突破近年高点。开发区小窑湾、旅顺新城、甘井子区体育新城、钻石湾等板块将为主力供应区域。成交量方面，受热点板块带动，供应量增加及限购政策影响初步消化，2020年大连市场新建商品住宅成交量或将有所回升，预计在640-680万平量级。成交价格方面，受房企拿地成本与限价政策双重制约，成交均价有望保持平稳，预计涨跌幅度在±5%之间。存量房市场有望积极发展，供需或将增加，客户选择大概率依然以主城区为主。