位于香港焦点位置的尖沙咀在疫情下褪去了昔日的荣华。

让游客们趋之若鹜的“血拼圣地”海港城已不见其踪影，而让人们挥舞着支票在路边排队曾是尖沙咀最美妙的景物之一，海港城的式微也让旁边的钟楼与天星码头随之失去了魔力。

2019年，香港面临相对重要的当地社会事态，整年访港游客人数为5591万人次，按年下跌14.2%。其中，上半年访港游客增进13.9%；下半年访港游客自7月起下跌，整体录得39.1%的跌幅。

在去年下半年苦不堪言的香港旅游业，原本寄希望于2020年春节能够吸引更多游客来港消费从而回血。但在疫情的影响下，香港政府颁布的数条克制入境和强制隔离的条例让本就懦弱的旅游业雪上加霜。

据香港旅游局透露，3月整体访港游客数字约8.2万人次，按年下跌近99%。当中内地访港游客录得约2.7万人次，按年亦下跌跨越99%。

2020年的疫情则彻底让香港旅游业跌入了深渊，原本人头攒动的海滨长廊星光大道失去了光泽，随着尖沙咀的繁花落去，在星光大道旁的香港洲际旅店也迎来了自己涅槃重生的时机。

香港洲际旅店在4月2日终于宣布“跳票”已久的翻新设计：将由4月20日起关闭，举行旅店三十年来最大型的装修翻新工程，并将驱逐500多名员工。此次将对包罗所有客房、套房与浴室、公共区域、餐厅、宴会场所，以及修建外立面在内的各个区域举行革新。

香港洲际旅店预计将于2022年重新开业，届时会改名为香港丽晶旅店。

一场迟来了5年的翻新

据看法地产新媒体领会，香港洲际旅店在1980年开业，位于尖沙咀海旁，拥有503间客房，直面维多利亚港海景是其最大卖点，是一家地标性的五星级旅店。

2015年7月10日，私募房地产基金治理公司基汇资源（Gaw Capital Partners）宣布已代表买家Supreme Key Limited乐成主导买卖，从当前业主和旅店治理公司洲际旅店团体手中收购著名的香港洲际旅店，买卖对价9.38亿美元（约73亿港元）。

以503间客房盘算，基汇资源收购香港洲际旅店每间客房平均价值约为1454万港元，这笔买卖缔造了香港旅店成交纪录。

事实上，基汇资源在2015年收购时就曾示意：“此番买卖中亦答应高额的资源预算，将对旅店举行翻新革新。”

不外，基汇资源详细的时间设计一直都未曾出炉，直到2017年。

2017年9月，香港洲际旅店突然在官网宣布，将于2019年第1季暂停营业，举行为期12至16个月的大型翻新工程。

那时的香港还处于风和日丽的好日子，被称为购物天堂，地处绝佳位置的洲际旅店并不担忧出租率，而旅店的暂时歇业翻新意味着阻滞的收入及连续的支出。

在前期巨额资金投入下，从香港洲际旅店日进斗金的基汇资源决定将翻新设计推迟到2020年下半年，但没想到随之而来的即是2019年下半年以及2020年头的旅游业隆冬。

香港旅行社东主协会会长叶庆宁在2月份预估现在香港的旅店入住率还不到10%；香港旅游发展局总干事程鼎一示意，在未计及新型冠状病毒肺炎疫情的影响下，政府估算今年香港整体游客人数按年再跌一成。

虽然疫情让香港洲际旅店损失不少，但对基汇资源来说未尝不是一次机遇，让其推进早已设计好的翻新设计，从而通过翻新设计来跨越疫情周期。

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基汇资源资产增值术

基汇资源是一家关注全球房地产市场的私募基金治理公司，自2005年建立以来停止2019年第二季度，基汇资源召募股本165亿美元，旗下治理资产跨越230亿美元。 

基汇资源与其他私募资金较为差别的点在于，其并不是一个财政投资者，反而更善于通过收购被低估的物业，对持有房地产的运营操盘、重新定位和设计从而到达资产的战略增值。

基汇资源执行合伙人、中国区主管彭庆邦曾向看法地产新媒体示意，项目经由大规模革新，资产升级的幅度自然可以更大，然则对我们来讲，无论是革新或是努力合理的资产治理都可以到达资产增值的目的。

近年来，基汇资源在海内收购动作一再，例如在2018年以49.4亿元收购潘石屹旗下的凌空SOHO；以及在2014年以58亿元收购李泽楷手中的北京盈科中央后，又在2018年尾以靠近105亿元出售予左晖，乐成套现退出。

在投融管退中，基汇资源在持有治理阶段实现溢价，从而做到后续的退出赢利。其中，极具代表性的一次投融管退操作就是位于广州的西城都荟购物中央。

在2013年，基汇资源团结摩根士丹利房地产基金以4.7亿美元（折合人民币25.8亿元）收购李嘉诚旗下的广州西城都荟购物中央。

据看法地产新媒体领会，西城都荟为地铁1号线和6号线黄沙站上盖的大型商场，总修建面积到达8.8万平米，上下总共4层。

在基汇资源进驻时，西城都荟的出租率仅在70%左右。经由3年时间的运营和升级定位，其作为广州荔湾区少有的中高端购物中央，西城都荟的出租率上升至94%，营业额增添50%。

在2017年，基汇资源仅通过对西城都荟的治理运营便以40.65亿元的价钱出售予领展，实现近60%的溢价。

彭庆邦以为，基汇资源做房地产投资，首先是看它的地理位置，看物业的自己设置，有没有进一步改良空间。不一定每次都把项目周全革新，也可以透过努力治理到达综合效益。

不外，基汇资源此番收购香港洲际旅店却有所差别。正如前文所言，无论是买卖总价或是房间单价，这笔9.38亿美元的买卖都刷新了香港旅店成交纪录。

卖方洲际团体由于轻资产计谋的缘故原由选择出售香港洲际旅店，再拿到运营权。基汇资源的买入价钱其并不像此前西城都荟或是北京盈科中央属于被低估。

这也是为什么基汇资源从收购香港洲际旅店那一刻起就选摘要翻新旅店，仅仅通过运营或是简朴的革新，并不能让基汇资源赢利太多，而杠杆收购的资金成本亦不廉价。

那么通过大规模的升级革新再引入新的定位就成为了不错的选择，他们有机遇重新向市场讲述一个新的故事。

香港洲际旅店在翻修后将会以“香港丽晶旅店”面世，颇为有趣的是，这正是该旅店在1980年时的名字。履历了40年的循环，它回到了最初的名字。

在1980年开业时，香港洲际旅店由新世界持有，并由丽晶旅店运营，名为“香港丽晶旅店”。双方互助直到2001年，新世界迫于财政压力将旅店出售予洲际团体。

据悉，丽晶旅店在2018年被洲际团体收购成为洲际旅店金字塔中最高等奢华的旅店，比此前的洲际旅店要更高等，但丽晶旅店在海内的着名水平远不如洲际旅店，仅拥有北京、重庆、台北三家门店。

重新开业后的丽晶旅店能否维持此前的影响力尤未可知，但房均单价一定会上升。这或许也是基汇资源一种另类的提价方式，通过更名提升档次从而提升翻新后的收入。

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