在北京某投行做品牌司理的思宁，最近一天能接到两三个中介的电话，对方险些都问着同样的问题：“贵公司需要换写字楼吗？”

“都是钱的事。”陈晨是北京互联网某创业公司的负责人，主要从事线上营业，受疫情影响并不大。但近期写字楼租金普遍下降，也让陈晨有了换租的想法。“对我们小公司来说，活下去才是最值得思量的事情，在哪办公都无所谓。”

当陈晨和写字楼业主方去谈退租事宜，却在最后收到了对方一份降价约13%的租赁新条约，业主方自动降价换来了他放弃迁居的念头，“少交好几万的房租呢，划算。”

但另有更多企业设计向丽泽等新兴或非核心区域搬迁，以降低租金成本，让公司活下去。采访中一位机构从业人员透露，他们手上有一家广告公司从CBD搬到了亦庄，“他们的租金预算从20块钱酿成5块钱。”

01 退租

大幅下降的租金，成为中介销售员兜销甲级写字楼、劝人换租的最大卖点。一位业内资深人士告诉36氪，北京有部门写字楼的租金下降幅度跨越10%，“是非常大的折扣。”

但实际上租赁成交情形并不理想。上海商业地产中介资深员工对36氪称，他年前手上有两三个上市公司在看办公室，有一个已经谈了一年多，原本准备年后签约，今年碰上疫情后，这块支出就被冻结了。整个中介市场今年“开单稀奇难”。

疫情下的封锁和隔离让整个写字楼市场在一季度基本上处于冰冻期，由于无法举行客户带看及签约，导致租赁成交流动大幅下滑。据第一太平戴维斯统计，北京市甲级写字楼的空置率在一季度上升至13.2%的高位，创下自2010年以来10年最高值。

在北京市场上，由于新增租户不及退租企业多，甚至泛起了净吸纳量为负的情形。

李清原本在北京谋划一家员工规模二百多人的互联网旅游公司，疫情中的营业额险些为0，公司在疫情初始期让员工居家办公，但没多久就裁掉了一半人。继续撑了两个月之后，又退掉了租赁的办公室。

“当没收入的时刻，还要办公室干什么呢？”李清砍掉了支出，携全家老小回到了老家，准备修整后再做计划。

像这样退租离场的企业不在少数。“疫情是对所有企业都是韧性的考量。”第一太平戴维斯华北区买卖及咨询服务营业负责人温书阅以为位于金字塔顶端的优异企业在抗风险能力上的韧性较强。而中小企业面临着更大的风险，他们也成为引发今年写字楼市场颠簸的最大群体。

某团结办公员工逍芙五一前后正在忧郁自己会失业，受疫情影响，逍芙所在的职能部门二月份已经裁员了三分之二，四月至六月的人为将暂缓发放50%。“不知道公司还能撑到什么时刻。”由于许多公司退租或者缩减了租赁面积。

程明是团结办公的租户，他所在的公司由于投融资市场入冬，自2019年下半年就已最先陆陆续续举行裁员，去年底还违约退租原来的自力办公室，换到了团结办公区域，但疫情来临之后，员工们只能远程在家办公，索性连团结办公的租约也给退了。

“永远是市场说了算。”温书阅以为，现阶段企业对租金预算的下调已不可避免。

原本对立的甲乙方，现在也最先抱团“共克时艰”。

据戴德梁行的统计数据，今年一季度北京全市写字楼的净吸纳量为负36782平方米。四个一线都会所有面临同样的问题：一季度深圳写字楼空置率24.6%，环比上升2.6个百分点；同期上海空置率为21%，广州为5.2%，均有差别水平的上升。

02 抄底

由于租金下降，一些北京CBD的写字楼正在喊话让之前流失的租客回来，后者是被不停上涨的高租金挤走的，但现在他们降价了。

“现在有医药及IT等业绩依旧较好的行业企业在换新办公室，准备从乙级写字楼换到甲级，成本比以前（租乙级）还低，这在之前是不可能做到的。”高力国际华北区董事总司理严区海4月尾刚刚带了一批客户看楼，然后在同伙圈里写道，“2020年首都的企业有更多的甲级/超甲级办公楼可供选择，请人人紧紧抓住这个难过的窗口机遇。”

据CAIC数据统计，2020年一季度一线都会平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%。出租率下跌1.2%，高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%，创2019年一季度以来的最大降幅。其中北京平均租金已经延续 6 个季度下跌，一直处于下行态势。

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一线都会写字楼市场租金转变

温书阅也以为，对于希望入驻CBD核心区的企业来说，这是一个很好的机遇，一样平常写字楼的租约锁定至少三到五年，若是预期公司业绩会上涨，在市场下行窗口期锁定未来几年内的低租金不失为一个好办法。

现在在北京市场上相对坚挺的区域只有金融街和中关村，前者聚集了大型金融企业，后者则以互联网企业为主要租户。CBD区域则吸纳相对缓慢，一季度空置率上升至12.5%。在好租网上，仅CBD核心区，现在就有1890 套写字楼房源守候出租。

北京各商圈空置率

不外，由于大部门企业在租金预算上收紧，CBD甲级写字楼并未能被实时填补空置。相反，和核心区相比，整体的需求量、看房量、来电来访以及签约量的数据，都较疫情前有所增进，写字楼也租赁降级了。

03 洗牌

若是说疫情是压倒骆驼的最后一根稻草，那么实际上它也只是加速了写字楼租金下降的历程，稀奇是在团结办公的细分市场中，市场风险已经积累。

团结办公行业在2015年兴起，并在2016-2017年迎来凶猛扩张，这一时期正是写字楼市场租金高峰期。“尤其在北京市场，有些办公地址的租金一天就是五六千。”当遭遇市场下行，“二房东”的盈利模式面临着严重挑战，一方面要交高额租金，另一方面最主要的客户是受疫情影响最大的中小型企业主。

第一太平戴维斯和高力国际均指出纵然没有疫情，团结办公行业也面临着大规模的洗牌。

从去年最先，北京甲级写字楼的租金也最先泛起缓慢下调。第一太平戴维斯讲述显示，北京甲级写字楼已经延续第五个季度泛起环比下滑，至每月每平方米人民币363.0元，同比下降了2.6%。

“仅从甲级写字楼净吸纳量创历史记录最低来看，意味着企业最先泛起从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。”高力国际华北区董事总司理严区海以为，现在保证出租率是最为主要的事情。

数据泉源：高力国际

但从企业租户角度看，此前甲乙级写字楼之间的租金差过大，甚至超出了品质级别差距，这意味着甲级写字楼的溢价过高了。

李晶是某互联网公司高管，她为挑选合适的写字楼险些跑遍了整个北京。“甲级写字楼的价钱都差不多，在公司蒙受局限内能入眼的实在没几家。”优越的空调送风系统和安保措施、交通便利、自力卫生间、足够的餐饮配套是李晶对写字楼的硬性条件。

“有的大楼看起来高峻上，挑高恨不得八米，效果夏热冬冷完全不实用。更别提有些甲级标的，连基础的安保都做欠好。”看完市面上楼宇后，她吐槽许多写字楼的设计“全用在了大堂上”。

履历疫情洗礼后，企业对写字楼服务有了更多体验。温书阅告诉作者，租金之外，优异的物业管理会让用户的粘性变得更强，好的物业管理在突发事件下极有可能成为留住客户的关键因素。甲级写字楼在降租金之外，还需要提高楼宇的综合条件和物业服务才对得起高租金。

（应采访工具要求，文中思宁、陈晨、逍芙、程明、李晶均为假名）

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