日前，第一太平戴维斯宣布2020年第二季度广州房地产市场剖析讲述，就广州写字楼市场、零售市场和住宅市场睁开剖析与趋势展望。

日本长租的生意经：

售转租、全产业链服务

2020年第二季度，广州防疫形势连续向好，经济秩序进一步恢复。只管整体经济显示不及去年同期，但广州信息传输、软件和信息技术服务业营业收入仍实现增进。其中，互联网和相关服务业逆势同比增进22.2%，源自上述行业写字楼租赁需求仍维系活跃。

整体而言，广州写字楼租赁市场于第二季度出现苏醒迹象，市场搬迁、续租流动显著增进，令全市净吸纳量转负为正。但因境外疫情形势频频及内外部经济不确定性加剧，多数企业对成本支出态度仍保持审慎，故全市租赁需求增进承压，净吸纳量仍不及去年同期。

第二季度，位于越秀区的星寰国际中央交付入市，为广州写字楼市场带来8.9万平方米新增供应。全市写字楼市场总存量随之微升至532万平方米。

同期，广州租赁流动逐步恢复活跃，加之新增供应的预出租面积于本季度体现，全市净吸纳量转负为正，达7,647平方米，但同比仍下降82%。停止6月末，全市平均空置率环比结构性上升1.4个百分点至6.5%。

源自线下教育、外贸、制造业等行业租赁需求出现萎缩迹象，部门中小企业出于控制成本思量而缩减办公面积。但源自信息技术、新媒体及金融业等行业租户租赁需求仍维持活跃，成为本季度租赁需求增进的主要支持。

业主延续上季度以来审慎态度，多接纳提高免租期、推出特价单元及提高佣金等软性手段吸引租客。广州全市平均租金环比下跌至人民币每平方米每月170.5元，租金指数环比下跌1.5%。

本季度，广州写字楼投资市场无官方宣布整售买卖。在防疫形势向好及资金流动性增强的综合作用下，广州写字楼投资市场问询量及实地考察量显著增进，投资者靠山亦愈发多元化。境外投资者多通过书面或是线上方式寻找投资标的，资金充沛的境内投资者投资兴趣见涨。

2020年下半年，全市预计将有40.3万平方米新增供应入市，广州市场供应岑岭将顺延至2021年及2021年。随着新增供应的入市，全市空置率料将结构性上升，而租金跌幅或将小幅扩大。

下半年，市场租赁流动多由内资企业所主导，外资企业对新租搬迁决议仍将维持审慎态度。而信息技术、新媒体及金融业等行业内租户仍将是下半年租赁需求主要支持点。

多数投资者上调其收益率预期以对冲日益加剧的宏观及微观市场风险。在租金下行的前提下，广州写字楼资源值或将连续回调。

零售：疫情负面影响于本季度渐现，

全市空置率升至近两年最高

2020年1-5月，广州市社会消费品零售总额累计达人民币3,422.8亿元，同比下降11.9%，降幅较前四月收窄1.5个百分点。

2020年第二季度，鉴于疫情对拟开业项目招商历程的影响，其入市设计顺势推迟。因此，全市无新增供应入市，零售物业市场总存量仍维持542.1万平方米。

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疫情的负面影响于本季度渐现。受年头以来疫情防控流动影响，部门中小型品牌谋划业绩欠佳，数月累积下其现金流已难维系谋划，最终于季内退租撤场。且该情形普遍存在于各零售商圈，全市空置率也因此上升至近两年最高水平。停止季末，广州市零售物业市场空置率环比上升2.1个百分点至10.7%。

季内仍现部门高奢团体旗下高端护肤、彩妆品牌进驻优质购物中央；同时，受益于母公司发展规划，平价护肤、彩妆连锁品牌亦是迅猛扩张。因此，季内护肤、彩妆业态整体租赁需求保持畅旺。

只管当前业主短期仍需面临项目租户流失、空置率上升等问题，但其降租意愿甚微。停止季末，全市租金指数仅环比下降0.3%，首层平均租金为人民币每平方米每月737.7元。

只管零售传统型投资者对广州零售物业投资市场远期远景持乐观态度，且季内市场问询及访问量有所回升，但综合思量项目价钱及收益等因素，其对当前潜在投资机遇仍持审慎态度，买卖市场保持镇静。

由于疫情的负面影响已于本季度渐现，拟开业项目招商难度显著增添，部门业主大幅推延入市设计，2020年下半年全市预计有42.4万平方米新增供应入市。

疫情之于后市负面影响尚存，新项目招商预计承压，加之现有项目空置尚需时日补足，2020年下半年全市空置率预计延续上升趋势。

2020年下半年，受非焦点商圈新增供应影响，预计全市平均租金结构性下调。

住宅：购房需求逐步释放，

一手住宅市场供需两旺

第二季度，只管广州限购政策整体未见松动，但广州市政府亦通过加大优质土地供应、放宽人才落户政策及放宽货币政策等方式为疫情下住宅市场“纾困”。

季内，多数开发商加速推盘节奏，全市供应面积达环比增进124.4%，同比增进32.4%，至292万平方米。成交面积亦环比增进105%，至237万平方米。

广州一手住宅成交均价走势小幅下跌。停止第二季度末，全市成交均价环比下降1.1%，至人民币每平方米28,150元。

下半年，预计中国整体货币政策仍将保持宽松基调，但边际放松空间有限。而限购政策仍将维稳，短期内放松可能性较小。

年内，广州房企推盘节奏或将加速，市场供应料将上升，市郊区域（南沙、增城、花都及从化）仍将是供应主力。

受压制的购房需求将进一步得以释放，一手住宅成交量或将逐步恢复至去年同期水平。

全市一手住宅成交均价料将保持温顺增进。市中央五区求过于供连续，成交均价仍将稳步增进。而市郊区域或接纳以价换量促进去化，成交均价增进更为平缓。

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