蓝冠代理_宋都服务：跨界长租公寓难言顺遂

已有人阅读此文 - 2020-07-19 09:32 -

随着疫情之下资本市场对物业管理行业的价值举行二次挖掘，“蚊型”物业公司似乎迎来了翻身的机遇。然而，受限于自身营业生长及规模扩张，“蚊型”物业公司的运气似乎难以改写。

递交上市申请的宋都服务也面临上述逆境。作为“蚊型”物业公司中的一员，宋都服务深谙于此，希望通过跨界长租公寓获得长足生长。

在管面积有限盈利能力下滑

今年1月初，宋都服务向港交所递交了上市申请，这家“蚊型”物业公司随之向外界揭开了其面纱。

停止2019年9月30日，宋都服务在管面积395.1万平方米，而其2017年-2018年在管面积分别为316.5万平方米、381.7万平方米。通过盘算可知，2019年前9个月宋都服务在管面积较2018年整年仅增进3.51%。作为对比，2018年前9个月在管面积较2017年整年增进11.09%。

从已上市的部门物业公司来看，宋都服务在管面积仅高于兴业物联，整体规模相对较小。

营收方面亦是云云。停止2019年9月30日，宋都服务营收为1.37亿元，2018年同期营收为0.88亿元，2018年整年宋都服务营收为1.33亿元。在2017-2019年9月30日，宋都服务的毛利率分别为29.75%、28.26%、28.52%，净利率分别为16.63%、15.71%、14.14%。不难发现，宋都服务的盈利能力面临不小的挑战。

2019年兴业物联的毛利率高达42.72%，净利率也高达19.10%。据此盘算，虽然宋都服务的营收及在管面积略微领先于兴业物联，但盈利显示却要逊色不少。思量到其营收及在管面积不甚理想，且盈利能力不停下滑，若宋都服务上市后，其在资本市场的显示值得关注。

偏安一隅影响力较弱跨界结构仍待验证

作为一家“蚊型”物业公司，宋都服务注定只能深耕某一区域甚至某一都会，天下化结构反而会带来更大的经营风险。作为一家建立已有25年的物业公司，在2017年之前，宋都服务的在管项目高度聚焦于杭州。2017年宋都服务杭州在管面积占比达91.4%，营收占比高达82%。

由于区域结构过于集中，宋都服务的天下影响力较弱。加之，杭州市场的竞争颇为猛烈，宋都服务的显示亦很难逾越绿城服务等公司。

蓝冠总代注册_和WeWork同样的配方，优客工厂哪来的勇气再卖一次？

泉源：宋都服务招股说明书

在2017年-2019年9月30日，宋都服务在杭州市的在管面积占比分别为91.4%、76.5%、71.0%，营收占比分别为82.0%、74.1%、69.6%。凭据宋都服务招股说明书，其正逐步加大力度将服务范围扩展到长三角区域的其他都会。

数据显示，同期，宋都服务在长三角区域（不含浙江省）的在管面积占比分别为8.6%、16.1%、20.2%，呈上扬趋势；但其营收占比却逐步下降，分别为18.0%、17.2%、15.8%。显然，地域扩张有助于提升宋都服务的影响力，但其对营收的孝敬仍需提升。

与其他物业公司有所不同，受限于自身规模，宋都服务玩起了营业跨界。在2017年-2019年9月30日，宋都服务物业服务营收占比连续下降，分别为71.2%、53.5%、49.9%。同期，非业主增值服务占比提升较快，这与母公司的支持息息相关。非业主增值服务之外，其他营业营收占比快速增添，分别为0.9%、4.3%、11.0%。

据宋都服务招股说明书可知，其他营业主要包罗旅店营业及长租公寓营业。

旅店营业方面，宋都服务主要通过营运隶属公司宋都嘉和运营杭州西湖河坊街亚朵旅店；长租公寓营业方面，其亦通过营运隶属公司宋都嘉和在杭州开展长租公寓营业。

凭据宋都服务的设计，其还将进一步扩大自身的长租公寓营业规模。宋都服务称，鉴于长租公寓市场的增进潜力，设计进一步扩大此营业。宋都服务拟追求机遇投资一站式长租公寓，提供各种服务及设施，包罗但不限于定期清洁服务、公共娱乐及事情空间、公共厨房及餐饮场所以及健身设施、洗衣机及盘算机等共享设施。其亦思量与第三方卖方及供货商互助提供配套服务，如入住及迁出服务、零售服务及购置服务，还设计与互助伙伴为租赁公寓用餐场所提供产物。

然而，长租公寓亦不停暴雷。2020年头“长租公寓第一股”青客公寓被爆出拖欠房东租金导致百余名租客被赶，厥后“长租公寓第二股”蛋壳公寓创始人兼CEO被观察，蛋壳公寓股价暴跌熔断。同时，新冠肺炎疫情的影响短期内也难以消除，给长租公寓市场蒙上阴影。

对于宋都服务而言，其需要思量自身是否具备专业的长租公寓运营能力，现有市场能否支持此营业生长做大。同时，公司的资金是否能够支持其营业扩张。若这些问题不解决，宋都服务的跨界则难言顺遂。