“我们有个客户是其他空间转过来的，那家空间倒闭了，光我客户一家就被拖欠了20多万的保证金。”克日，一位团结办公空间运营职员道出了疫情之下的行业现状，不少玩家退出市场，剩下的也面临着道道险途。

对于团结办公行业来说，每年有两个新租旺季，划分是春节后两个月和第三季度。但受疫情影响，今年春节后的旺季，整个行业险些颗粒无收，随着疫情在外洋的连续和海内的频频，第三季度前途未知。

星瀚资源首创合伙人杨歌称，在今年这样的大环境下，创业型企业是付费能力最弱的一波企业，在这样的客户群内里去谋划团结办公项目，并不具备优势。同时今年大房东也很难，异常磨练共享办公这类二房东的营收能力。

前两年，共享办公行业提的观点太多，入场的玩家提供了大量的供应，然则市场的付费能力和经济价值没有体现出来，一旦供过于求，就会加剧泡沫和恶性竞争，转型势在必行。因此，2019年以来，海内团结办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，其客户群也由初创企业逐渐转向大企业定制。

疫情时代，这个行业也发生了一些新的转变，例如商业地产最先自动追求和团结办公空间互助，团结办公企业也最先更关注租户的天真办公需求。

履历共享办公鼻祖WeWork上市折戟后，美国资源市场对共享办公观点已不看好，优客工厂赴美上市的设计几经荆棘，最终选择借路SPAC模式曲线上市。行业在履历了过于乐观、过于消极的过山车之后，最先逐渐回归理性。

85%的平均出租率，无法跨越的生死线

每当我们提及疫情时代大受影响的业态时，团结办公总是首当其冲，现实情形事实若何？

最近一周，燃财经走访了位于北京国贸焦点CBD商圈的WeWork、氪空间，以及位于海淀中关村的Distrii办伴。

氪空间位于国贸大都市的社区运营于2018年，到访当天，大厅里的人不少，似乎已经恢复了昔日的生气，公共区域的电话间里甚至有学生在做作业。

该空间入驻的企业以小型团队居多，大多为互联网企业，其中包罗广汽蔚来、海底捞的职能部门等。凭据目测，空置率约20%。其工作职员称，部门客户是其他空间转迁过来的，其中一家原来是纳什空间的会员，纳什空间倒闭之后，他们另有20多万的保证金没拿回来。

氪空间单个工位的均价是2500-2700元，每个月有一间位置偏内侧的特价房，7月特价为1700元。根据半年签，10人的内侧间折后价为2015元/工位/月，最低价可以去零化整，押二付一。据地图信息，氪空间原本在北京有12家空间，现在只剩8家。

同时，地理位置对招租的影响十分伟大，与大都市社区一楼之隔的海航实业大厦社区就显得冷清许多。该社区有两层，其中一层的空置率在30%，另一层约一半都在空置当中。

位于远洋光华国际大厦的WeWork是其在北京运营的首家社区，其中入驻的外洋团队占到40%左右，空置率约占15%，内里的款式、装修、家具等与氪空间别无二致。根据半年签，7人的内侧间折后价为3257元/工位/月，押二付一，月初付款。

据知情人士透露，今年WeWork虽然还在大量招商，实在已有大量闭店的情形发生。WeWork在前门、兆维工业园、丽都广场的门店也都已关闭。

虽然15%-20%的空置率似乎不会对各企业带来致命影响，但在寸土寸金的国贸CBD，2013年到2015年时，人人都是要排队抢办公室的，价钱都一抬再抬。“空置率看起来是20%，但和昔时‘一位难求’的情形相比，那差得可是太远了。”一位业内人士告诉燃财经。

位于海淀中关村悦莱大厦的Distrii办伴和另外两家情形则差别，其空间被划归成了两个区域，一边是零星的工位出租，一边是整个开间，承包给了学而思团队，其中另有一个中型的收费流动园地，场景加倍综合。为了缓解现金流压力，收费方式为押三付一、押二付三。

闭店的情形也同样发生在Distrii办伴身上，其在慈云寺、佳龙大厦等自营门店都关了，其在外企大厦、海淀等地的空间则是互助运营，客户签约之后与物业方举行分成，现在还在招商。

现在，这些玩家们的客户组成已经悄悄发生了转变，中小型企业相比之前少了许多，部门营业转向针对大体量的公司做定制，思量到整体的续租率举行平衡。

据梦想加运营和市场负责人李峥称，梦想加与快手举行了深度互助，在成都有一个团队直接进驻梦想加空间，而在北京上地的快手总部，近期想新增营业扩张团队，梦想加将直接提供整栋楼的定制化服务。

梦想加今年续租率基本上维持在70%-80%之间，但相比续租率，团结办公行业面临的更现实的问题是现金流回款的压力，租户们自身的运转压力变大，“二房东”们的收款也会响应地加大压力，坏账率就会最先提高。

据亿欧调研数据显示，团结办公出租率平均到达85%时，才气保持盈亏平衡，这些团结办公玩家仍然没有跨过生死线。

共享办公行业迎来流血第一股

与此同时，共享办公行业终于迎来第一股，但这个第一股，是以被纳斯达克上市公司收购的形式发生的。

7月6日晚间，优客工厂宣布已与在纳斯达克上市的SPAC（特殊目的收购公司）Orisun Acquisition Corp.(以下简称“Orisun”)签订了最终合并协议，合并后公司总价值将到达约7.69亿美元，而优客工厂去年估值是30亿美元。

凭据协议条款，Orisun子公司Ucommune International将收购优客工厂，买卖完成后，Ucommune International将成为纳斯达克上市公司，待买卖生效，优客工厂股东及管理层将获得该公司7000万股普通股。

同时，优客工厂股东另有权获得Ucommune International最多400万股普通股的收益对价，但条件是优客工厂的净收入在2020年-2022年到达特定目的，或在一定期限内使股价到达特定尺度。这一三年营收约定被解读为“对赌”，也有业内人士指出，这是对于优客工厂股东的分外激励，三年分三次释放。

但实在优客工厂原本是计划自力上市的。早在美国时间2019年12月11日，优客工厂就曾向美国SEC公然递交招股书，拟追求在美国纽交所上市，股票代码为"UK"，暂定募资规模为1亿美元。

研读招股书可以发现，优客工厂的收入主要分三类——会员费、营销服务和其他服务，其中会员费主要来自共享办公营业收取的租金，在之前会员收入是主要泉源。

招股书显示，在优客工厂2019年前9个月取得的8.75亿元营收中，会员收入约为4.2亿元，市场及品牌服务收入约为4.03亿元，其他服务收入约为5150万元。其中，会员和市场品牌服务的收入险些持平。

但会员费在总收入当中的占比在2017年、2018年划分能占到92%、88%，到2019年却突然腰斩至48%。与之对应的是，市场及品牌服务收入在2018年整年仅为2460万，2019年前三季度的收入就猛增到4.03亿。也就是说，在优客工厂扭亏为盈的这一年，光是市场及品牌服务收入就占了半壁江山。

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优客工厂在招股书中注释，2019年前三季度大部门的营销和品牌服务收入均泉源于一家数字整合营销公司省广众烁，优客工厂于2018年通过1.5亿元获得了省广众烁51%的股权，其首创人吾震飞也成为了优客工厂的CMO。

这一行为业内称之为“买流水”，买流水能为优客工厂带来极大的收入，但利润却很低，因此优客工厂照样处于亏损中。只管优客工厂在2017年、2018年及2019年前三季度的营收划分为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，复合增长率高到达209.9%；但亏损也在逐年扩大，划分为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。2017年至今，优客工厂已累计亏损跨越13亿元。

至于亏损缘故原由，优客工厂在招股书中将重大损失注释为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。优客工厂在2018年底运营162个空间，到了2019年第三季度，运营空间数增至171个。多开9家空间，对应的亏损额却增加了1.2亿元，新开的店反而成了负担，更别提它前后收购的8家团结办公品牌（洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo团结创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等），需要若干资金。

“二房东”的重资产模式让以优客工厂为代表的玩家们不堪重负，他们中的不少人都选择大量融资支持自己的生长。

数据泉源 / 天眼查  制图 / 燃财经

2019年以来，海内团结办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，由直营店向加盟店转型，优客工厂也不破例。毛大庆给自己定了一个目的：2020年优客工厂要签约100个轻资产项目，轻重比需到达1:1。

转型轻资产的难题

从重资产转型轻资产，实在另有很长的一段路要走。

“跟重资产相比，转型轻资产之后，收入相对来讲有限，在市场上的状态一定也会受到很大影响。这两年资源自己就守旧，想要获得一个很高的估值，一定得有一定的资产来去做支持。”杨歌称。

轻资产既没有高增量，又没有高冲量，冲量内里又没有异常强的广告、游戏、IP电商的流量价值转化，轻资产的价值就会受到资源和市场的质疑，这些玩家们的压力也会很大。

重资产模式下，整个物业的周期会受到经济上下行的影响。在经济上行期拿地会很舒适，由于整个地价都在随着涨，一旦进入经济下行期，相当于房东是在高位拿地、低位运营，自营的方式最大的瑕玷就在这里。

同时，原本人人想用自营的方式来更快地扩张规模，增加对整个物业的把控力。但在这个过程中，由于产物不用稀奇尺度化就能运营，企业主们就丧失了一些精细化运营的能力。

现在，团结办公玩家们想走品牌化和规模化运营的路子没有错，最基础的是要有尺度化的产物去迭代升级。“至于要花多大的精神和成本去打磨产物，就是各个企业差别的选择了。”李峥说。

前有共享办公室鼻祖WeWork因巨额亏损上市折戟，后有优客工厂上市一波三折，递交招股书7个月上市无果，资源方对团结办公行业的态度趋于郑重，也为行业带来了一定的负面影响。

杨歌以为，“首先会带来资源层面或者企业谋划层面的反思，玩家们会切入一些更有实质性效果的运营方式；其次会带来这个行业重组和并购，人人会加倍直观的认识到市场容量的上限，抱团取暖和有利于形成更有价值的资产，每个公司施展自己的优势，从竞争关系酿成竞合、联营以及并购的关系。”

在这样的状态下，在团结办公行业，纯轻资产和纯重资产都是不现实的，必须要举行连系，穿插一些自创的软性增值服务。

团结办公行业将迎来并购潮

疫情时代，行业内遇到了一些新难题，也发生了一些新转变。

世邦魏理仕克日公布讲述显示，今年二季度，北京优质写字楼市场整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。

“以往人人都市以为我只要占住这个地儿就没问题，现在却发现，纵然知足了交通和地理位置要素，租赁价钱照样做不上去，空置率照样高，这就对写字楼的运营商提出了新的要求。”李峥称。

一些乙级写字楼，或者老旧的甲级写字楼，它们不仅是希望把楼租出去，赚租金差价，而是希望高品质运营商进入到他们的物业系统内里辅助其运营，近期一些团结办公企业大量收到了业主的这类需求。“现在也许天天有2000-10000平的面积的互助需求在往出涌。”李峥称。

一二线都会的写字楼空置率高，租赁价钱却没有降低，渠道佣金提升，销售成本也就随之提升。同时，纵然是再好的物业公司，其传统的运营逻辑和产物计划照样无法吸引创新企业。但他们持有楼盘的生命周期更长，在人人钱都不丰裕的情形下，与团结办公空间的互助或许可以突破瓶颈。

原本这些楼盘可能会选择一个新的业态来盘活自己的资产，但疫情之下，许多To C的偏向，不管是旅店照样娱乐餐饮，都酿成一些高风险的选择，人人会最先思量一些稳固的To B偏向的服务，一部门业主最先接触团结办公。

但对于团结办公玩家切入传统的物业运营生意，杨歌持保留态度。“现在具备一些高热度的错觉，现在市场绝对不是在一个抢占资源的时间点，有一些谋划性的地产和办公空间释放出来，但并不代表这是一块肥肉，也并不代表骨头好啃。”杨歌直白地注释，大量的空间空出来，缘故原由是底层谋划不善，或在运营过程中泛起难题，若是能赚钱，人家为什么会退出来？

除了业主方的新需求外，疫情时代远程办公的新模式，使得天真办公变得越来越重要，企业方的新需求也成了行业的一个新机遇，不少团结办公空间应时而动。

好比疫情时代大火的在线教育行业，他们有快速培训和招募线上教员的需求，原来的办公楼就没有办法知足。团结办公空间会快速行使集会空间或者开放空间做出一些培训功能模块供使用。

再例如大火的远程办公软件Zoom，梦想加的手艺团队从年头五就最先跟Zoom的团队相同，追求手艺接口。不到一个月的时间就上线了新功能，所有的集会室都可以一键上岸Zoom提议集会。由于在北京区域部署了这个项目，复工率也许到60%时，视频集会的使用率翻了7倍，一下子成为爆款。

再好比疫情使得一些中小型客户的营业受到了很大挑战，必须要压缩成本。团结办公空间会针对这类不再有能力续租的客户准备备选方案。“我们会通过积分的方式，提供外区的天真工位给这些企业，帮他们解决眼前的问题。”据李峥先容，梦想加5-6月的天真办公积分的销售额，是2019年下半年的总和。

这些转变有环境影响的缘故原由，但它更多的是在反映一个事实——任何一个行业都要看到经济的本质价值所在。

可能团结办公在全国范围内就是一门200亿的生意，若是自己市场中已经有10多个玩家，每一家公司都声称自己是100亿估值，这就脱离经济规律了。“最后行业就得举行整合并购，去杠杆去资源化，使市场恢复平衡。”杨歌预判，行业今年将缩减规模、举行整合，留下几家有整合资源能力的头部企业。

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