在古希腊哲学家柏拉图笔下，亚特兰蒂斯是一个近乎高度文明的理想国家。在两千多年后的现实天下，复星旅文在三亚落地的首个“旅游目的地”项目以此命名，或许也正意图打造这样一方乐园。而以此审阅承载母公司“快乐”营业的复星旅文，其之于复星国际，恰恰也可看成是这座商业帝国的“亚特兰蒂斯”。

不外就在上周，一封盈利忠告打乱了这个快乐国家维持两年的盈利节奏。2018年上市之际，复星旅文扭亏为盈，第二年实现盈利翻倍。可以预期，若是不是由于疫情，其大概率还会延续这一势头。

然而突如其来的疫情不仅一度令整个文旅产业陷入阻滞，也同步拖慢了复星旅文的现金回流速率。而且随着防疫常态化，这份“失意”还将连续一段时间。

两年后再度转亏

7月24日，复星国际公布盈利忠告，预计停止6月31日止的2020年前六个月，公司归母净利润将下降至18亿元-22亿元，而这项指标在去年同期为76.1亿元。

复星国际示意归母净利润削减的主要原因有两个：一为受新冠疫情影响，隶属公司复星旅游文化团体之旅游运营营业受到重大负面影响；二为团体若干金融资产的公允价值因全球金融市场下滑录得公允价值更改损失。

同一时间，复星旅文也公布了一封盈警，示意因疫情造成的各国大范围封锁和旅行限制等防疫措施，令团体旅游运营营业发生重大负面影响，因此预计2020年上半年归母净利润约将泛起8.5亿元-10亿元的亏损。

回忆2018年12月上市之际，昔时年底复星旅文即扭转亏损事态实现盈利，录得净利润3.89亿元，2019年则快要翻倍，仅上半年即录得归母净利润4.9亿元。然而上市不到两年，一场疫情更改了刚刚步入的“正轨”，至今年上半年，复星旅文谋划再次转为亏损。

其注释旅游运营营业所受影响主要为度假村容纳能力下降约51%，这一限制造成了度假村营业额下降约43%以及旅游目的地的运营营业额下降约46%。同时，旅游相关物业销售及制作收入也因制作交付周期调整，下降了约79%。

只管复星国际示意随着海内疫情逐步平息，公司已全力推进营业回归正轨，复星旅文也示意中国大陆区域的度假村运营也已于4月逐步开放，不外凭据2019年年报的数据，复星旅文旗下度假村品牌Club Med在全球40多个国家运营66家度假村，欧非中东区域38家、美洲区域12家、亚太区域16家。其中位于中国的只有7家，此外更多项目都位于疫情更为严重的欧洲、美洲区域。现在全球疫情防控事态尚不晴朗，多地时有反弹，这无疑增加了Club Med国际营业的恢复难度。

而Club Med的运营收入对复星旅文总营收来说举足轻重。2019年复星旅文实现营收173.37亿元，其中Club Med的营业额为132.05亿元。

（Club Med于欧非中东及美洲区域的度假村位置，数据停止2019年底）

复星旅文在通告中提醒，基于疫情及各国接纳的公共卫生防疫，团体全球各地营业恢复时间表变得不确定。若疫情于年内剩余时间连续严重影响团体运营，其在今年下半年将继续录得亏损。

物业销售回血

只管疫情阻碍了大部门游客的脚步，但复星旅文或可依赖项目配套举行的物业销售吸引投资客或一部门高端玩家，以实现资金回血。事实上，复星旅文近两年的盈利也离不开物业销售的孝敬。

复星旅文的营收泉源主要有三项，分别为度假村及旅游目的地运营、旅游相关物业销售及制作服务、旅游休闲服务及解决方案。其在年报中这样注释物业销售的价值：旅游运营始终是我们的谋划焦点，而可售度假物业作为一种创新形式的旅游产物，为我们带来康健的现金循环和厚实的旅游运营资源。

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2019年年报显示，复星旅文整年的营收约173.37亿元，其中旅游相关物业销售及制作服务发生的营收有34.93亿元，在总营收中占比为20.2%。这其中，又因三亚亚特兰蒂斯可售度假物业单元棠岸项目在2019年交付，对应的34.34亿元合约欠债确以为营业收入，因此复星旅文2019年近两成的营收都来自于三亚棠岸项目的销售。

听上去，近两成的营收比重或许并不惊人，不外转至毛利及毛利率项下，物业销售及制作服务可是三项营业功效中毛利率最高的一项。2018年该项营业毛利率为58.4%，经盘算发生的毛利在总毛利中占比约35.11%；2019年该项营业毛利率为45.0%，发生的毛利在总毛利中占比约28.40%。

作为重资产运营的“旅行目的地”项目，三亚亚特兰蒂斯投入大、回报慢，配套的物业销售可在早期快速实现部门资金回流，这一“文旅 地产”模式可见于诸多文旅项目，复星旅文于去年相继投入建设的丽江、太仓两座“复游城”也内置了别墅、公寓产物，不外正如其在盈警中所述，疫情防控增加了全球营业的不确定性，疫情频频也抑制着旅游地产的热度。

在中国企业资源同盟副理事长柏文喜看来，受今年疫情影响，高度依赖职员流动的旅游地产市场加倍难题。只管随着防疫的常态化，职员交流会逐步恢复，但文旅地产并非刚需，在市场信心不足的情形下去化压力会更大。

因此，靠物业销售弥补现金流的路径在今年或许步履维艰，同时，柏文喜也提到，文旅项目依赖地产销售正是当前这一行业的通病，而逐步走上依赖自身营收的自力运营才是文旅的可连续生长之路。

资产腾挪偿债

在物业销售不晴朗之余，复星旅文的资金压力却较为紧绷。

此前停止2019年底，复星旅文年报显示公司现金及现金等价物约为21.29亿元，同时计息银行借款总额为65.57亿元，其中20.38亿元应于一年内归还，现金短债比为1.03，短期偿债能力略大。

而停止2020年6月尾，凭据复星旅文作出的盈利忠告，公司现金及现金等价物已增至62亿元，一年内到期的银行贷款则为18亿元。为何旅游营业承压的半年，团体现金贮备却反而加倍充沛了呢？

回首复星旅文上半年的融资动作，3月份的一纸通告注释了其中大部门资金泉源。3月20日，复星旅文设立了一项资产支持专项设计，并凭据该专项设计刊行资产支持证券CMBS，以隶属公司持有的海南亚特兰蒂斯商旅生长有限公司（以下简称“海南商发”）70.01亿元债权设立财产权信托，并以亚特兰蒂斯旅店和水上乐园物业作为抵押，以海南商发100%股权及亚特兰蒂斯的运营收入和应收帐款作为质押，确保偿债责任实时、充实推行。

通告显示，该CMBS的期限为24年，其中优先级CMBS刊行规模为68亿元，票面利率为5%，还款期次为48期，首次兑付日为2020年7月28日，今后每半年为一还款时代。次级CMBS刊行规模为2.01亿元，由隶属公司上海复星旅游治理有限公司认购。停止3月20日，复星旅文已完成70.01亿元的资金召募。这其中将有约29亿元用于归还亚特兰蒂斯现有银行贷款，其他资金则将用于团体营业生长。

柏文喜剖析以为，该项资产支持设计类似于向银行作抵押借款，只是改为直接公开向资源市场刊行召募，本质上属于资产腾挪，而非靠主营营业收入实现的现金回流，这并不是一家公司康健运营的状态。不外柏文喜也提到，从公司运作层面看，借新还旧，置换之前的高息融资以降低财政成本，这一点也值得一定。

只是，今年复星旅文对资金的渴求将加倍突出。去年年头，丽江、太仓两座复游城相继投入建设，凭据原设计，这两项工程至明年头即应最先分阶段完工。复星旅文在年报中示意两项目预期生长成本将在40亿元和132亿元，停止2019年底，丽江复游城发生的总成本约7.46亿元，太仓复游城的总成本约26.63亿元，以此盘算，两者合计还需再投入137.91亿元。

而眼下的复星旅文却是宿债还未偿清，又添新债。

与传说中的亚特兰蒂斯文明毁于一旦差别，复星旅文存在于真实天下。亚特兰蒂斯已经永远沉睡在海底，现实中的复星旅文还在连续扩张，而为了打造自己的亚特兰蒂斯，复星旅文前路仍将与资金压力并存。

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