一场疫情，让险些中国所有的都会进入了“全居家”模式。

往常忙碌地住职穿梭，疫情给了我们一个重新审阅栖身社区与都会开发和设计的机遇。

都会里，写字楼林立的CBD和厂房成片的产业区成为长达1个月的“空城”，个体存在平安隐患

都会公交、地铁成为“麋集流传源”，纵然在复工复产的阶段人们也刻意避开

栖身在都会外围、或栖身区内缺乏超市菜场，生涯极为未便

封锁的社区内若是连“透透气儿”的花园绿地都没有，那一个多月就彻底憋在屋里

已往30年，中国履历了人类历史上最大规模的都会化，人口向大都会群集的这一趋势将历久稳定。在疫情眼前，人口麋集、交通穿梭又恰恰是最大的隐患。

疫情后反思，我们需要尽快确立以“韧性都会”(履历地震、洪水、飓风等灾难、瘟疫、社会冲突等突发事宜之后快速重组和恢复生产能力的都会)为基础的都会公共领域应急治理与都会空间功效设计，确保在面临种种突发状况时，都会仍能平安、康健的“单细胞”封锁运行。

在疫情变得越来越频仍的时代，若何确立具有免疫力的“韧性”都会和社区，成为疫后都会设计和房地产开发需要深入思索的问题。

复合开发社区

都会细胞的自生存能力

疫情之中最有用的行动就是封城、封社区。

社区就是一个都会的细胞，封城之后的单个社区自我运行能力就是一个社区最大的“韧性”能力。

已往30年都会生长催生了都会中工厂区、工业园，甚至纯写字楼为主的所谓CBD区域，当产业模式转型来临，某些单一的功效区会率先衰败。

将这些缺乏细胞自生存能力的区域举行革新，成为打造都会生长韧性的切入点。为削减都会间交通穿梭的几率，职住一体、复合开发的理念会在疫情后的存量革新和新都会开发中大量应用。

单一功效区域革新为复合功效的都会社区案例许多，这里举一个衰败的购物中央革新的案例，将教育、办公和生涯连系，周全提升了区域的活力、缔造了就业机遇并强化了都会的自我循环能力。

美国德克萨斯州奥斯汀北部的高地购物中央（Highland Mall），占地81英亩（约32.8万平方米），1971年开业，是德克萨斯州中部的第一座封锁式购物中央。但进入80年代之后，随着其他竞争项目的泛起，这座购物中央便最先走下坡路，2006年JCPenney撤出，2015年整个购物中央关闭。

革新前的Highland Mall

2012年，奥斯汀社区大学（The Austin Community College District，简称ACC）完成对该购物中央及周围土地的收购，设计将其重新生长为区域教育中央，打造一个能容纳6万名学生的新校园。

房地产公司RedLeaf以互助伙伴的身份介入其中，施展自己在以交通为导向的多功效物业开发方面的优势，将办公、零售、旅店、多户型住宅等物业类型融入其中。

引入教育产业

2014年，ACC学院加速器中央完工，设有现代化教学空间、科学实验室、远程教育中央、图书馆等。2020年，第二阶段教育设施逐步完成，将包罗创意数字媒体中央、医疗与科技/ STEM区域孵化中央、继续教育学院、区域职业教育中央、生长设计治理中央等一系列职能。

产业创新与办公

以办公为主的楼宇内，将包罗甲级办公空间、共享办公空间、数字手艺孵化中央、多媒体事情室等多种功效。

栖身组团功效

2017年，包罗31个“可肩负住宅单元”的共309套公寓投入使用，底层配有获得LEED认证的零售空间；2019年，包罗39个“可肩负住宅单元”的约390套二期公寓投入使用，同期还开业了约2300平方米的餐饮、零售店；项目内同时建有一个拥有200间客房的旅店。

开放绿地空间

项目内的开放公共绿地面积总计跨越4英亩，包罗聚会园地、野餐区、林荫步道、与零售街区相连系的绿色休闲空间等。

锚定了教育功效的生长目的，为社区带来了大量年轻人。现在ACC所在地3英里半径内的人口跨越17万人，并预计5年内还将保持约10%的增速。

社区是属于社区住民的，充实发动和信托社区住民才气最大化社区价值。

让经济价值和社区价值的双赢，也让奥斯汀高地购物中央的革新，成为对未来社区生长极具代表性的一个案例，例如：

- 初期锚定功效，确定好具有衍生价值的焦点产业，好比教育；

- 增添功效上可互补的物业用途，将单一功效扩展为功效多样的夹杂用途开发，让人们有更多使用该场所的理由；

- 施展可行使优势，好比交通便利的优势等；

- 强调步行可及与资源可连续生长的社区环境，既是对生涯质量的保障，也是对优越社交空气的缔造；

- 努力的社区介入，和社区成员慎密互助不仅可以在初始阶段尽快明确最大化项目价值的用途和设施，也有利于每一项投入成本都真正为使用者所需。

都会蓝色慢活区

全维度提升终生免疫力

疫情来临，受到冲击最大的是免疫力低下的人群。

老人、过劳族这些都是都会中最容易受到疫情熏染的人群。都会压力增大、人均寿命提升，暮年人和过劳族是都会必须要面临的生涯主人。

于是，都会承载着住民的生涯，疫情后都会生长的另一项主要议题是通过种种设计实践来促进人们生涯的更具“免疫力”。

《美国国家地理》曾有一篇文章提到，包罗意大利撒丁岛、希腊伊卡利亚岛、日本冲绳等在内的5个区域，是天下上百岁老人集中度最高、总体寿命最长、鲜有慢性病的区域，这些地方被称为蓝区/蓝色慢活区（Blue Zones）。

图片泉源：wanderlustrealty.com

该文章的主要作者Dan Buettner在一系列研究之后，发现70%以上的康健问题是可以通过治理行为和环境来控制，并由此提炼了长寿的九个窍门Power 9®。

1. 适度和定期磨炼

2. 有人生目的

3. 以植物性饮食为主

4. 吃到8分饱

5. 饮酒适量

6. 学会减压

7. 家庭至上

8. 忠于信仰

9. 找到社交圈

图片泉源：communities.bluezonesproject.com

从2010年最先，Dan Buettner提议了以社区为主导的福祉改善倡议——蓝区项目（Blue Zones Project® ），通过与相关机构互助，在社区提议一系列康健改善设计，优化住民的一样平常生涯环境，从而辅助人们更康健的生涯。

将9大康健原理应用于都会设计，可以看到一系列空间环境的优化改善，这也为种种物业的革新、再行使提供了参考依据：

- 优化街道、增添垂直密度和多功效用途，强化步行环境、激励步行；

- 提供多种住房选择，激励多代人交流与生涯；

- 提供更多栖身、办公之外的其他夹杂用途物业；

- 努力缔造当地聚会场所，增添公园和广场等开放空间；

- 提倡内陆“农场到餐桌”的康健饮食；

- 优化社区花园、屋顶花园等绿色空间；

- 连续举行种种社区活动和设计……

在现在美国已经开展的蓝区项目中，从地方政府、企业、保险公司到学校、零售店、餐厅，再到种种志愿者整体，更多方的介入辅助社区不断完善公共空间体验、推行新的饮食设计与烟草政策、为儿童确立了更平安的步行门路、举行努力的社区活动、确立康健的社交关系网等。

由此带来的效果也是显而易见的。

加利福尼亚三个海滩都会Hermosa、Manhattan 、Redondo Beach是首批加入蓝区项目的都会，在两年左右的时间便实现了：

肥胖住民人数降至12.1% ，而天下平均水平为28.1%；

儿童肥胖症削减了50％；

吸烟率下降了17%，吸烟者比例到达8.9%，而天下的比例为18.8%；

日显著压力下降了10%；

医疗成本至少降低了20%……

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现在，全美约有50个区域已加入蓝区项目，辐射人数跨越330万，诸如德克萨斯州的沃思堡市已实现全市局限内接纳“蓝区”原则，爱荷华州则在保险公司Wellmark Blue Cross和 康健设计提供商Blue Shield 的支持下实现了全州局限笼罩，加拿大都会Airdrie也在去年9月加入，成为加拿大的第一个蓝区项目。

以康健为准则，将其纳入都会设计中，现实并不需要做出显著的颠覆性转变，只需要重新审阅一些基本准则并纳入社区一样平常事情即可，然而其对于住民生涯状态、社区整体活力的改善效果却是行之有用的。

未来，若是有人提问“你的都会能让你变得康健吗?” 

一个有竞争力的都会，无疑会让人毫不犹豫的回覆：YES。

深度智慧都会

提升都会应急治理能力

在这次疫情中，一个都会和都会住民的数字能力严重影响着这个都会的运转效率和抗疫能力。

只管智慧都会建设喊了许多年，但许多装备、软件和回报系统不是没有，而是由于人为缘故原由、机制缘故原由或者治理权限和分工缘故原由，并没有施展出协力作用。

注重适用实效、买通数据孤岛，周全提升未来都会数据化治理能力，将成为都会生长必须面临的新命题。

新加坡一直以来都是智慧都会建设的典型，先进的信息手艺、数据通信传输手艺、电子控制手艺以及计算机处置手艺等被普遍应用于都会建设治理的各个方面。

事实上，这次疫情控制之中新加坡也充实行展其智慧都会的威力。

自2012年以来，已经安装了52000多个警员监控摄像头，以确保该市的平安；提供对舆图的普遍接见和确立地理空间数据库，使社区能够向舆图中添加信息，如交通事故、动物眼见事宜或镇上最好的咖啡；公民流动政府通过移动装备向公民提供政府服务和信息。

更人性化的是，人生旅程助手（家庭）【Moments of Life（Families）】手机应用程序也是新加坡智慧国战略项目之一，凭据公民在生涯中某些要害节点的需求，整合提供相关信息和服务。这使公民可以与政府举行更无缝更便捷的联系。

如新生儿报生、申请婴儿花红、查询学前教育中央及幼儿预约看诊资料等，利便六岁以下儿童的家长通过这个一站式平台使用相关服务和查询资料。

此外还将新增学龄儿童支付学费和60岁及以上暮年人的服务板块，使之成为人生旅程各个节点的助手。

在新项目开发中，榜鹅数码园区（PDD）的智慧园区建设颇为领先。

榜鹅数码园区是新加坡最大的工业地发生长商JTC（裕廊团体）旗下最具代表性的最高科技的办公园区，现在正在开发建设中，预计2023年完工。

榜鹅园区接纳综合设施集中治理所有修建的运营，集中远程监控、剖析、优化和控制修建系统。通过地下管网高速网络被压实与密封的废物，整个废物处置历程将完全密封，这使得空气清洁清新。在中央工厂生产冷水系统，节约约莫30-40%的空间和成本，削减碳足迹。

多能源都会微电网系统将天然气、电力和热能集成为一个统一的智能网络，该网络无缝地连系了可再生能源，如太阳能和能源存储手艺。这也将会是互助教学和应用研究平台。

在区域内，机器人或无人机可以通过集线器吸收货物并交付给用户。

在国家智能传感器平台上，GovTECK也将用物联网和传感器手艺，以提高社区生涯品质，包罗行使环境传感器来监测空气质量和噪音，以及在公共空间中车流人流等数据。

都会创新引擎区

重塑未来十年都会增进

疫情正在加速都会老旧产业和衰败企业的镌汰，这个长达三四个与的暂停键，使得本就苟延残喘的企业彻底画上了句号。

这对许多传统产业较重的都会带来更大的压力，疫后回复更是一种产业的重塑。

需要站在全球经济和中国产业生长的新高度重新审阅未来都会的开发与再开发。

近年来，纵观发达国家大都会的生长，创新企业正有加速向中央城区、传统老城区集聚之势，在一个个衰败城区、老旧工业区、滨水旧码头等区域“重生”的历程中，形成了一种新的创新空间模式——创新区（innovation districts）模式。

随着我国也最先面临种种都会更新、存量革新课题，创新区也将是未来我们都会历程中值得深度探索的一个重点。

比起产业的群集，创新区更强调“人”的群集——注重场所营造和社交网络的搭建，让环境成为群集人的驱动力，再让人与人之间“意外碰撞”发生的交流、头脑和知识，成为区域生长的驱动力。

以是，创新区激励多用途的夹杂开发、多样化的人口结构，并提倡营造知足步行尺度的空间环境。

未来的趋势是培育相宜生涯的、可呼吸的社区，而不是要制作一个“无菌”的研究孤岛。

——Pete Engardio，《彭博商业周刊》

凭据美国智库布鲁金斯学会的研究，创新区可以看作是由经济资产、实体资产、网络资产组成的一个创新生态系统，应当被理解为一种由“人、企业、空间”交互而成的“团体智慧”。

图片泉源：brookings.edu

经济资产是要害的驱动力，其焦点之一锚定加（anchor plus）模子，便指的是在区域再行使初始阶段，就需要找到推动创新的机构、企业，进而围绕这些主要锚定机构以及介入其中的相关公司、企业家等，促进衍化。

正如在奥斯汀高地购物中央的革新案例中，ACC教育中央即是其锚定焦点，从而吸引相关人才的群集和交流。

经济资产可以分为三类： 

创新推动力：研究和医疗机构，大公司，中小企业，初创企业，企业家。

创新培育者：提供相关支持的衍生公司、组织或整体，包罗孵化器、加速器和共享办公空间等。

邻里修建设施：为区域住民、事情人员提供服务的公开场合，例如咖啡店、餐饮店、零售店、小型旅店等，能够促进人们在“停停走走”中交流，引发街道活力。

实体资产指的是公共空间（如公园，广场和街道等）、具有私人产权的空间（如办公室、公寓等），以及并未设界线、可以和相邻社区、整个区域更好融合的种种设施，这些具有优越设计和组织的功效空间，对协作和创新有着努力意义。

网络资产实质指的是小我私家、企业、机构之间的关系，正是这种社交互动关系网的形成，加速着头脑的生长。

而创新区在设计与生长历程中，也应当格外注重这样几个方面：

- 锚定机构很主要，空间功效的多样性和互动性不容小觑。介入者应当致力于把创新区设计成一个更为友好的公共空间、很“酷”的生涯场所，让有趣的对话、活跃的互动、有意义的交流能够经常发生。

- 取得历久的乐成，需要对协同治理机制不断更新生长，譬如差别类型企业的更新、创新性金融扶持、良性财政模子的设定、包罗住民在内等多方介入者的协同治理问题等。

对于所在区域而言，创新区正在通过更麋集的栖身和就业模式、借助公共交通和数字手艺带来的毗邻可能，为社区带来更多生长机遇、为都会焦点重新群集“发作”气力。

而创新区的演变也还在继续，更多有益的探讨仍异常需要。

可连续生长社区

着眼100年后的都会生涯

疫情中展示出中国怪异的国家治理能力，这或许是对中国崛起的全新脚注。

都会开发应确立更久远的为子孙后代负责任的态度，并展示中国对天下和自然环境的高度负责任大国态度。在都会的可连续生长中，现在另有一个正被修建设计师和相关机构优先思量的重点——生态区（EcoDistricts）。

生态区是由美国可连续都会运动的公认领导者Rob Bennett推进的一种新的都会生长模式，2009年最先以非盈利组织的形式着重于对社区基础设施和治理系统的“绿色”优化，并在2017年正式推出生态区认证设计（EcoDistricts Certified），辅助社区团队在革新、重修的历程中确立协作式治理框架、制订实行门路图等。

“若是我们要更新我们的都会，就必须拥抱组成我们社区的那些人，改善他们的社区。” 

——Rob Bennett

在神奈川县藤泽市，藤泽可连续生长智能都会（Fujisawa SST）专为实现可连续生长而设计，着眼于未来100年后的天下。

该城镇位于占地19公顷的广漠土地上，建成后将包罗1,000余栋衡宇，以及保健，福利和教育设施以及商业设施和会议场所。所有这些都得到了五项智能服务的支持，这些服务是凭据城镇住民的现实生涯方式确立的：能源，平安，出行，康健和社区。通过与互助伙伴公司，地方政府和其他组织互助，行使数字手艺和整体功效，带来了加倍环保，智能的生涯方式。

人是社区的基本单元，邻里社区是都会的基本单元。

这些单元足够小，便于真正将创新行动落地，而一个个社区组合起来又足够大，影响并推动着都会建设。这样的理念，让更多社区以及都会最先可连续性实践纳入生长设计中。

相符生态区要求的社区应当重点关注：

- 能耗更低的生态修建，提高修建材料的尺度；

- 更好的水资源和废弃物治理系统，包罗雨水和冷凝水的网络与再行使系统、垃圾分类与废弃物网络系统等；

- 寻找更好的可替换能源，提倡使用太阳能等可再生能源、生态燃料等；

- 修建美学要求，修建形状雅观、拥有足够的自然采光等；

- 社会职能多样性，激励差别文化背景和差别世代人口相互融会，配合缔造努力的社区意识，同时提倡社区内教育、娱乐、办公以及其他公共功效的用途夹杂；

-康健出行模式，激励步行、自行车等出行方式和资源共享，公共交通设施和物流运输等应以削减污染的形式举行……

生态区对于未来都会的历久生长无疑是至关主要的，更康健的环境、更高的生涯质量，也将带来更好的社会凝聚力。

在去年年底，美国匹兹堡市公布的最新《邻里设计指南》草案，已将生态区框架纳入了都会设计，成为指导都会生长目的的主要因素。

同时，生态区也更关注辅助低收入和服务不足的社区举行改善，希望通过诸如能源效率的提升节约住民的生涯成本，而这也将成为解决可肩负住房的一种可行方案。

结语

有美国学者指出，美国自二战之后最先的都会生长大多以向郊区推进为主，这使得土地用途被割裂。由此造成的效果，即是人们的出行方式只有“四处开车”。

而现在一代人向旧城区“洄流”的趋势最先显著，由于诸如“楼上栖身、中心办公、楼下逛街、旁边逛公园”的多用途夹杂形式，更能让人们感应便利、有趣。若是这样的生涯环境能够变得更康健、平安且可肩负得起，无疑是更为理想的。

对于本就集约生长的海内都会，缔造这样的生涯环境则更为迫切。

夹杂开发、创新引擎、康健蓝区、可连续生长，这不是趋势，而是必须思量的解决方法。而且，它们不是离开的，而是应当以越发融合的形式，渗透进区域、都会的生长政策。

进一步来讲，与其说是要打造一个康健、平安、联系慎密且充满活力的社区和都会，不如说实在更强调的是提倡服务的社会同等性和环境的包容性，这种人本意识将是在今后数十年影响住民生涯和都会生长的基础。

未来，不能提供这样生涯吸引力或者无法顺应人们生涯需求转变的区域，面临的即是被甩掉的风险。

【*泉源：微信民众号“商业与地产”(ID“commercialproperty”)；作者：猫头鹰研究所】

你来，便是春天；你在，春天永在