中国旅游度假市场，一直有两个重镇，它犹如两座大山，巍巍耸立于海内度假市场金字塔的顶端，业界称之为“两南”市场。其一，是海南；其二，就是云南。这两个市场都有个配合的特点：

资源厚实、景致秀美、天气恬静，旅游度假产业蓬勃。

海南有海有蓝天，云南有山有湖有雨林。若是说海南旅游给人的最大特色是“恬静”，那么云南给人的最大感受就是“浪漫”。云南是全天下旅游资源最为优质厚实的地方之一，其旅游资源席卷了中国大部门天气类型和景物景观，既有热带雨林景致，又有雪域和草原风景，而雄奇壮伟的石林和“三江并流”地貌更是世上举世无双。

云南既有古老悠久的历史文化遗迹，也有自然的休养度假场所。特别是云南25个少数民族异彩纷呈的文化，组成了云南旅游的怪异优势。加上云南是中国联络东南亚与南亚的桥梁，是中原文化、藏文化、东南亚文化和西方文化的交汇点，形成云南旅游资源组合的厚实性和多样性。

现在的昆明，又依附其夏日强有力的气温条件优势，已成为天下十大避暑都会榜首。

这些年来，云南旅游业迎来了一波游客增进热潮，每年的游客增进率都到达近20%。更让人惊喜的是，云南人均旅游消费能力也是远超天下平均水平，甚至超过了海南。

这，意味着一个稳固的大市场正在奔涌而来。从数据来看，近两年云南旅游收入也突破万亿大关，旅游收入排名也从2018年的天下第7，上升到了第6名。

时至2020年，虽然遭受疫情袭击，各地旅游市场备受袭击，但云南市场由于提防优越，也是天下各省旅游景区中，率先恢复而且恢复率最高的。在旅游收入上，截止到7月份云南恢复到7成水平，从景区开放率来看，云南已开放319家景区，恢复率到达91.6%，位居天下之首。

于是，在这波热潮和增进的背后，吸引了无数海内各路地产开发行业大公司垂涎，各大团体纷纷盛食厉兵，结构云南。然则，看似美妙的云南市场，仍然面临着生长的烦恼。

问题1.  血脉不畅

旅游资源厚实，但旅游基础设施相对落伍

掐指数来，云南的旅游资源极其厚实，这里5A级景区有8处，4A景区75处，另外另有各种中小型的景区、景点200多个，划分结构在昆明周边、西至大香格里拉环线、南至普洱、西双版纳一带，组成了以昆明为中央、扩散到西线和南线地带的旅游经济走廊。

不外，虽然这里旅游资源厚实，连点成片，但沿线的交通却是问题重重。

以云南西线景致优美的泸沽湖景区为例。游客要想享受优美的景物的价值却是需忍受远程的颠簸。从丽江出发，一起向北，到达优美的泸沽湖，这其中的车程往往需要4个多小时，中途需要翻越5座大山，经由高差数千米的峡谷，盘山上上下下，最终才气到达泸沽湖。这段陡峭的车程，足以让驾驶履历不厚实的游客望而却步。

这背后的缘故原由，来自于云南的经济基础和怪异的地形地貌条件。云南的地形以山地和高原为主（占全省国土面积的94%以上），只有少部门的盆地，这样的地形地貌增加了交通建设和投资的难度。当天下已经大规模通高铁的时刻，云南的基础设施仍然慢了半个节奏。

如上图显示，云南省以通俗铁路为主，仅一段时速160-200KM的高铁路线。

从交通基础设施的质量来看，云南省尤其是各地州景点的交通门路质量较差，加之交通网络密度较低、品级交通网络滞后、旅游交通形式单一，部门门路养护不足，抗灾能力差，从而导致了通行能力较弱。这些因素都使得许多景区的交通系统不完善，旅游可进入性差。因此，部门景区一旦到了节假日，便会泛起“进不去、出不来”的尴尬情形。

另外，由于云南许多旅游区域的整体经济生长水平不高，导致一些地方纵然交通基础设施基本完善，但也存在交通工具不配套，如航班次数较少，汽车、火车和汽船数目少等问题，这些问题导致云南各旅游地的可入性较差，直接制约了游客到旅游地的出行，影响了游客的出行意愿。

以是综合下来看，相比海南全岛贯串而且免费出行的高速公路系统，云南的高速路网系统却始终修建缓慢。

问题2.  转型乏力

云南旅游项目繁多，然则缺乏“优等生”，且平均成就不高

因有上天眷顾的好山好水，奇幻多姿的自然条件，成就了云南旅游业生长的基本推动力。追溯这些年云南旅游业的生长历程，应该说基本履历了从“事业接待型”到“经济产业型”，再到 “支柱产业型”，再到“二次创业”的转型升级生长历程。

凭据现在政府最新的计划，旅游业已是云南省支柱产业，目的是把云南建设成为天下一流旅游目的地。详细来看，云南的旅游业有两个主要目的：第一是 “国际化、高端化、特色化、智慧化”的生长目的；第二是“云南只有一个景区，这个景区叫云南”的全域旅游目的。

但从现在云南旅游景点和旅游度假项目的生长水平可以看到，过往云南虽然具有优异的旅游资源，但云南整体旅游产业综合实力不强，转型升级力度不够，大型旅游企业不多，配套服务设施不足。

旅游市场环境不优，旅游业生长没有完全跳出传统资源开发和运作模式，这样就导致了当前旅游业出现出产物结构不合理，基本以旅行型旅游产物为主体的市场特征。

云南景点舆图-云南主要旅游项目以旅行旅游产物为主

从整体来看，云南旅游的产物创新能力较弱，传统旅行产物占对照高，休闲度假和新业态新产物较少，高品质旅游文化活动匮乏，自创、自主品牌较少。云南旅游产物的转型升级势在必行。

问题3.  勇当接盘侠

海南限购后，云南旅游地产的市场热度迅速升温

我们再看云南这两年如火如荼的旅游度假置业市场。

曾经，在置业旅居上，众人无不憧憬“面朝大海，春暖花开”的海南。而随着海南置业的严肃调控政策的限制，同样具备得天独厚区位优势与自然资源的云南，是继海南之后被看好的另一块“蛋糕”，成为旅游地产投资的下一个价值洼地。

2012年前，昆明市场以本土开发商为主，2012年后外来着名开发商集中进入，2017年更多开发商看好昆明市场，较多开发商进入和准备进入，市场款式逐渐发生改变。2018年又一批外来房企在昆拿地。

现在，在旅游业已成为云南经济生长的新型战略性支柱产业的靠山下，各地州市纷纷最先了新一轮旅游供应侧改造运动，各种文旅地产和旅游项目大干快上，好不红火。

特别是近两年。对于房地产行业而言，在国家对文旅产业、特色小镇大力支持的靠山下，加之地产企业转行需求，云南成为产业地产投资热地，在云南、在昆明，文旅项目早已遍地着花。各大地产商在云南各地普遍结构，昆明、西双版纳、大理、普洱、丽江、腾冲等地都成地产新宠。

举个例子。在 2019 年北京秋季房产会上，共有 300 多个来自天下各地的旅居康养项目参展。其中云南十个州市就有 40 余个优异的房地产康养项目参展。

问题4.  着花不效果

旅游地产遍地着花，但产物品质和运营能力不足

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若是我们梳理云南早期的文旅项目，可以用8个字来归纳综合：“大批夭折、有头无尾”，这险些代表早年的云南文旅项目开发的共性痛点。

我们简朴回首一下近年的生长历程：

2012-2014年，天下包罗云南就已进入了文旅地产的疯狂生长期。云南文旅地产开发已掀起过一次热潮。2012年4月，云南省政府提出了十大历史文化旅游项目建设，预估总投资近千亿元，而且遍布昆明、曲靖、玉溪等8个州市。

云南省一次性泛起了10个最小体量也高达1600亩的文旅项目，立项之初人人信誓旦旦，效果现在已已往数年，生长势态并不理想，有的项目甚至已销声匿迹。且迅速生长的文旅地产，同质化征象逐渐严重，客户黏性不足。如磨具一样平常的复制粘贴，理念相同。

一方面，盲目跟风、定位不清，以销售为主导的项目逐渐被市场镌汰；另一方面，市场存量过高，整体进入销售滞销期，导致全云南省甚至天下文旅地产开发陷入低潮。2015年发生的行业“洗牌”，造成了天下及云南多个文旅地产项目被镌汰。从2017年起，天下和地方，规范文旅地产的政策相继出台，文旅地产开发最先回归理性。

新一轮浪潮即是2017年的“特色小镇”观点。2017年4月，省政府出台《云南省人民政府关于加速特色小镇生长的意见》提出，云南力争到2019年将建成20个左右天下一流的特色小镇、80个左右全省一流的特色小镇。同年6月，召开发布会宣布特色小镇确立名单，丽江古城等全省105个小镇乐成入选天下性特色小镇确立名单。

然则，云南已建和在建的许多文旅主题地产、特色小镇、康养地产问题普遍存在，包罗服务配套功效设施不足；缺乏旅居康养客源，形成有设施无服务征象；业主衡宇空关，无法进入旅居康养租赁市场；引入的包罗三甲医院、各种中医康养、运动养生和文化类养心等康健生涯服务机构由于机构自身客源有限，尤其是淡季缺乏足够的人流支持而退出项目，导致所谓的康健服务功效成了开发商的虚张声势，而且连业主都感应入住社区寥寂乏味，最终形成普遍的“空城、鬼城”征象，造成生态资源严重虚耗。

问题5. 各有神通

鏖战的丽江、管控的大理、火热的腾冲和版纳、妙手云集的玉溪

——云南旅游地产板块空间结构结构及特点

经由近10~20年的生长，云南旅游度假地产已经形成了相对对照成熟的板块漫衍款式。总体来看，可以划分成：丽江区域市场、大理市场、腾冲市场、版纳市场、昆明玉溪市场等五大板块。应该说每个市场都有怪异的地域特色，各不相同。我们逐一来看。

1、丽江区域市场

文旅项目鏖战，胜出者少少。现在丽江的文旅地产类项目重点围绕束河古城以东、丽江古城以北结构。以玉龙雪山为主要靠山旅游资源，然则丽江旅游生长并不顺遂。当地代表性的项目：雪山艺术小镇、复华度假天下、金茂谷镇均差别水平失败在丽江。

2、大理区域市场

虽然近两年洱海履历了最严酷的环保治理风暴，但大理旅居度假市场近年爆品不停。大理小院、大理云想山、大理理想邦等项目为代表，通过注入自然、文艺、康健等新型产物理念，知足旅居客群的审美新情趣，成为大理洱海区域塑造怪异产物力的新趋势。

3、腾冲区域市场

腾冲区域的文旅度假项目主要集中在腾冲两个标志性的高品级景区火山地质公园与温顺古镇之间，漫衍在北海湿地四周居多。重点项目多以腾冲内陆优良的山地田园风貌、怪异的温泉资源、优越的天气条件为基底，引入高品级度假旅店，打造康养特色为主。项目占地规模较大，开发周期较长，部门项目延续十多年。在最近几年，以文旅度假小镇观点较为突出。

4、西双版纳市场

借助突飞猛进的旅游市场，西双版纳的旅游度假地产出现出规模化和特色化内陆文化与旅游的融合，成为版纳文旅市场的主要特征。深度挖掘版纳的热带风情与傣家民俗风情，是版纳文旅地产的两个主要内容。

5、昆明玉溪区域市场

大型的文旅度假开发集中在滇池和抚仙湖两大水系周边，这也是昆明都会扩展的新区域。众多海内一线地产商和内陆开发企业在两大区域举行努力结构，未来竞争空前猛烈。除了共性的山水资源外，若何确立项目的可识别度和品牌影响力，缔造和引入IP资源成为竞争的主要砝码。

总结以上云南的文旅地产生长趋势：以自然山水资源为基底打造生态旅游景观，注入自然、文艺和康健生涯方式理念，挖掘内陆怪异文化风情风貌，整合国际度假和时尚生涯IP资源，注重销售和运营物业的平衡，是当前旅游度假类项目开发的最新趋势。

问题6. 抢滩指南

市场伟大但也竞争猛烈，到底应该若何紧抓旅游地产的战略时机？

当一个地方性的、区域性的市场，跃升为天下性市场时，其客群结构和需求特征就会有基本性的转变。现在，中国旅居置业的主战场轮转到了云南，情形就发生了质的转变。

云南的旅游，这两年很显著的出现出了一种崭新的面目。随着一线资金和一线游客的注入，陈旧的“老云南”变成了文艺的“新云南”。那么，为何会有这股“新云南”的转变呢？我们先从云南游客结构的转变来看。

第一，精研客户需求，瞄准市场结构转变带来的重大机遇

凭据近年来的入滇外洋旅游者破费抽样调查的效果可知游客到云南旅游的旅游目的和念头有以下几点：

一是休闲度假游的游客占到入滇外洋游客的19.1%，高端休闲娱乐活动比重增进迅速，东亚的韩国和东南亚国家异常青睐云南省的高尔夫康体项目；

二是云南省着力打造以昆明为中央，辐射周边次区域的商务会展旅游基地，美国、欧洲和东南亚等国家及中国的港澳台区域的商务旅游者青睐云南省的商务会展旅游产物，商务会展游客占到入滇外洋游客的19.3%。

三是自驾车、康体医疗旅游游客增进较快。随着云南省旅游交通门路的改善和医疗卫生水平的提高，云南省自驾车旅游和康体医疗旅游产物越来越受到外洋游客的关注。

外洋游客作为一种潮水气力，直接会形成传导效应，影响到海内一二线游客的需求，从而如鲇鱼效应般的逐步更新迭代市场，最终会导致了云南供应侧产物的结构改变。这是我们剖析云南旅游需要注重的一个主要征象。

第二，差异化定位，瞄准“康健生涯目的地”的全新生长观点

从政策层面上看，云南当前的一个主导政策诉求是打造天下一流“康健生涯目的地”。康健生涯替换了传统旅行度假，成为了一个很主要的生长特色。那么，若何明白“康健生涯？”什么样的产物和服务，才气让游客康健的安顿下来，在云南度假康养，这是传统云南市场所不具备的要素。这方面，我们需要借鉴海南和长三角经济蓬勃区域一代的市场特点，寻找新的产业升级的发力点。

大理的小院子，获评2018云南最具特色文旅项目，主打旅居度假主题，由生涯气息粘稠的南区、独享半山与清碧溪生态的中区，以及最贴近古城的北区配合组成。从生涯和家 旅居的理念植入计划到产物力迭代升级，均是佳作。

第三，做足度假生涯的内核，缔造的文化IP度假场景

早期的云南的文旅地产开发更着重“旅”，或依托山河湖海等自然资源、或以高级星级旅店作为动员点，辅以公寓、别墅等销售型物业，主题单一，盈利模式单一。而现今文旅地产开发的一个显著趋势是更着重“文”，通过新文化场景、新社群缔造、新度假消费型项目内容的打造，形成加倍更详细验深度的度假空间。

若何在旅游度假目的地内，植入新型的都市消费型文娱项目，都需要异常壮大的运营能力。在内容生长偏向来看，对于云南来说，艺术是一个偏向、康养也是个偏向。

第四，周全升级度假产物的水准

云南度假市场的房价正在稳步上扬。当这个区域市场具备一定房价基础支持之后，一定要快速提升产物的性能，用新景观、新技术、新工艺、新场景来知足新需求，指导需求。当万科、融创、绿地、龙湖等各大一线地产团体扎堆进入后，云南市场竞争猛烈，只有缔造出高性价比的、让客户惊喜的度假产物，才气在竞争中突围，升级产物品质怎么说都不为过。

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