2020年已过半，长租行业，政策收紧，竞争增大，若何削减空置率仍是行业上下配合面临的难题。作者将详细分享获取和转化流量两方面的履历，辅助人人实现精细化运营。

长租之秋

长租行业是长链且微利的行业，运营难度极大，近三个月发生的事儿就很能说明问题。

第一件事，原本的六、七、八月，本该是租赁旺季，但租金连续降低，想靠着旺季打翻身仗，补回疫情时代损失的理想破灭了。

第二件事，新一轮的暴雷事宜又起，巢客遇家、团结之家等多地中小公寓接连暴雷跑路。某公寓甚至一口气成立了50个品牌，招聘1万人，专割房客房东韭菜 ，收房源—开公寓—房东租客两头吃—捞够一笔就跑，已然成为了某些投契客的骗人套路。

第三件事，今年起的三年内。，天下将有多个国企大型租赁社区落地，仅上海区域就能提供10万套房源，可以预见的竞争压力，又为行业增添了一抹寒意。

第四件事，政策方面也不好过。8月17日，杭州市公布的《关于进一步落实住房租赁资金羁系相关事情的通知》，明确要求了托管式公寓需在9月30日前凭据要求完成风险防控金缴交。随后，西安也出台了新规，明确10月1日将正式执行租房资金羁系。可以预见，“租金羁系”类政策未来将在多个都市陆续推进，这剂猛药将进一步压缩公寓的利润空间。

流量之战 

撑得住就继续受累，撑不住就狼狈走人，俨然成为行业的生计规则。

众所周知，长租公寓所有的问题都是空置率带来的，而空置率无法被祛除，只能想办法降低。因此，通过公布租房信息来吸引更多匹配租客入住，是解决空置问题的基本目的，取决于获取和转化流量两个维度。

理论篇

1、不是所有的流量平台你都需要捉住

公寓想要获流，就需要通过铺渠道来推广房源。

现在，支付宝、京东、微信号、QQ群、豆瓣、房天下、58赶集、抖音等流量平台百花齐放，种种平台都可以做导流；而线下渠道，如找寻企业客户、租客间的口碑流传等，也都能带来流量。

但首先要明确一个看法，不是所有的流量平台你都需要捉住。每种渠道流量都有其优势，但若是都举行市场投入，成本将十分高，因此推广时切忌大而全，而应先挑选适合自己的客群平台，实现最高效的转化客户，降低成本的同时，快速降低空置率。

2、做好公寓阶段定位

铺发房源信息前，首先要明确公寓的发展阶段。凭据房源规模和公寓靠山，现在市面上的公寓可以分为初创企业、成熟型企业和规模性企业三类，推广时的思绪截然差别。

初创公寓还处在试探阶段，可以先通过低成本渠道去挖掘用户，熟悉市场规模和租客喜欢。成熟型公寓已经积攒了2~3年的从业履历，拥有300~500间房源，在市场中找到了自己的基本盘，可以针对性的加大投放，增大品牌曝光。规模型公寓已经发展为自若、蛋壳这样的头部品牌公寓，在天下漫衍着多个网点，此时渠道投放的目的不仅要获取流量，还要强调品牌“野心”，实现流量的高转化。

3、精准展示信息，实现成倍获客

精准的展示可以提升点击率，促成咨询、带看和成交。

A公寓获取300个租客需要破费10000元时，B公寓却只需花3000多元；前者破费时间是3个月招租到300个，后者只需要破费1个月，效率是前者的3倍，成本却只有1/3。可见，对用户属性的剖析将直接影响流量获取。 

对公寓运营者来说，一定要细扣推广转化的每个环节，建议一套机制严酷把控每位业务职员的执行细节，水滴之前就踩过许多这样的坑，你对业务职员要求10，他只完成了1，每个环节的突破提升都成倍影响租客获取的数目，不能很好的把控执行，再好的计谋也是纸上谈兵。

4、贯串链条思索，掌握租客心理四阶段

公布任何一条租房信息都要坚持链条思索逻辑，详细包罗：

用户看到信息后，会不会起心动念？

起心动念后，会不会实地来看房？

实地看后，会不会想住进来？

现实入住后，会不会对公寓发生认可，是否会续租？

人群、定位、选址、收房、装修和订价是影响流量的六大因素。以租客画像为例，好比同样是规模型的头部公寓，自若是集中式公寓，主攻白领人群，青客是涣散式公寓，主打学生人群。讲述显示，学生可蒙受的平均月租金1100元-1200元，白领可蒙受的平均月租金在2100-2300元区间。研究这两类租客在价钱、消费观念、稳定性上的追求差异后，我们可以反推应该公布哪些租房信息细节，在节约铺发成本的同时，以抓取更多精准流量。

链条思索后，公布的信息中就会把租客的生涯场景和公寓服务有序融合，公寓也可以借此挖掘出“公寓 服务”、“公寓 培训”、“公寓 社交”等新的增值服务赢利点。

公寓 服务

为了知足租客一样平常所需，可以引入自动售卖机、咖啡厅、啤酒吧、无人超市、便利店、干洗服务、餐饮等。这些在集中式公寓中对照常见，收取一定的服务费，租客就可以享受包罗保洁、健身区使用、会议室使用等附加服用项目。

公寓 培训

健身区许多集中式公寓都有设置，但并没有专业的授课先生给与指导，没有组织就很容易行使率不高，可以引入付费瑜伽课、健身课程、职业培训课等。

公寓 社交

长租公寓做社交，后期思量做一些收费社交，一方面设置社交门槛，另一方面也是为实现更好的社交效果，然则收取流动经费，相对应的就要保证社交效果。

实行篇

首先要做房源的推广，涉及摄影、找渠道、上传信息等事情，其次用户看到公寓信息打电话过来，就需要约看、带看到成交。在实行中要对每个节点举行严酷把控，详细步骤是：

曝：提升曝光量

亮：提升浏览率

诱：提升电话咨询率

引：提升看房概率

成：提升带看转化率

其中前4点为获流，最后一点为转化，每个环节的转化率都决议后期租客成交量。

1、提升曝光率

据不完全统计，线上流量推广获客占比46%、线下广告可占比10%、与中介机构互助占比32%、同伙先容占比12%。

现在，互联网找房平台是找房的主要渠道，深圳3月份数据显示，线上租房客户占比由疫情前的54%，上涨到现在的77%，未来线上平台的。巴乐兔数据显示，相比通过58、闲鱼等平台，57.47%的结业生更愿意信赖零中介费、房源信息更透明的找房APP。

线下广告虽然占比不大，幸亏成本低，行使好了可以带来意想不到的效果。投放要注意两点，①投放区域为公寓周围1KM内商铺，找到流量大的入口，好比地铁口、卖早餐的小商铺；小区张贴亭等。②商铺的互助机制。可凭据转化付佣金或是包月的方式互助，凭据转化付佣金的方式最好，能发动商户自动帮你转化，只是手艺难度较高。

跟中介互助也是这样，平时做好关系的维护，钥匙给到他们，都能免去带看的成本。

若何发动用户转先容呢？最基本是公寓服务一定要做好，这样租客愿意先容自己同伙过来，另外就是需要增添一些机制，好比给与先容用度等。没奖励就没动力，可以免月租的形式定死礼貌，这样先容人也不会不好意思，被先容人也不会感受不爽。

2、提升点击率

租客找房的时刻，大量数据迎面而来，绝大数信息都是一晃而过，平均浏览17条信息才会点击一个房源看详情，我们若何在众多信息内里获取精准的流量呢？我们模拟下租客路径，租客在浏览列表信息的时刻，最新映入的无非是题目、价钱、小图，其次另有户型、面积、地址、时间等。这些要素中题目、价钱、小图最为主要，我们着重讲下。

题目：突出亮点

题目怎么写吸引人，先要清晰你对标的用户体贴哪些点，好比：

刚结业的学生、蓝领、白领对照在意房源的价钱和四周交通，那就要思量若何让价钱更有吸引力；交通条件好的可以体现好比：地铁口、交通利便等，经济住房的可以提现付一押一、价钱优惠、签约立减×××元等。

金领人士需要体现装修、品质、商圈、车位，那题目中需要凸显的要害词有：高等装修、全新装修、品质设计、精装全配、牢固车位、商业广场等，免费咖啡厅、免费健身房、定期流动、免费洗衣机等；

在网上找房的大多都被中介坑过，许多用户是异常排挤这样的房源，需要体现真房源、0中介费、非中介等标签；

题目：适当使用符号

好比：【】、<>、（），空格等，用这些括号来突出题目中的亮点，好比营销性子的内容，当日签约立减1000元、首月0租金等。

题目：排列清晰

原则上最主要的内容放在最前面，着重显示，一次往右，举个例子：

 大润发斜对面 精装修大两房 家电家具全配齐 看房随时 签约可优惠1000元

 【签约立减1000元】精装修，大润发斜对面，支持月付，随时看房，家电齐全

价钱吸引

蓝冠智能开户_暴雷背后，详解长租公寓的“杭州模式”

价钱也决议用户是否会点击查看你的房源你详情，但原则上不能诱骗用户，用户在联系后落差太大，很难转化，而且租房平台的羁系力度越来越大，被太多的投诉会有许多贫苦的事情。

这里提供一种思索模式。房源若是急需出租，优惠绝对是要思量的，加入房租出租价钱为2000，可以把首月或是季度的租金设置为1000元，给与优惠提升转换，同时也通情达理，降低租客以为上当的感受。

图片吸引

图片一定要有；

图片一定要真实；

首页缩略图一定是要最吸引人、最有特点的那一张。

3、提升电话咨询率

房源信息包罗照片、房源形貌、房源设置、商圈、房源详情（面积、户型、楼层、朝向）等，当用户点击进入你的房源详情页，照片和房源形貌是最直观的。

常见的房源信息模式，不够吸引人

若何拍摄心机照片？

之前也许做了一个统计，30%左右的公寓方在照片拍摄中不注重细节，扣的不深，拍摄公寓样板照片都是随手拍的，许多甚至都不扫除一下，这些都市影响用户的转化。

实验“心机照”

装备：若是条件具备的话，用单反来拍效果最好，效果是远大于手机的，条件不具备用手机拍摄也可以，但要可用一些美图工具优化一下；

光线：拍摄的时间最好选择在晴天，合理的行使灯光，让找出来的照片能够明亮、清晰；

衡宇部署（软装）：一定要搭配软装拍摄，这样屋子看起来会更具备家庭的温馨、恬静。也可以适当的加一些配饰，好比墙画、挂饰等，这样可以让整个空间加倍丰满、具有立体感，为房间加分。

拍摄手法（角度、技巧）：1、必须横拍；2、不能斜，拍摄器材与地面平行；3、拍摄客厅、卧室全貌的时刻，最宜在角落拍摄，尽可能席卷整个空间，这样拍摄出来的照片会泛起最大的视觉效应。

后期：试试修图

若何提升房源形貌？

好的房源形貌可以提升转化率，对此我们归纳了3大要点：重点突出、内容简朴、营销促进。

修改前

小区环境优美，绿化面积较高，地理位置好，超值，，温馨恬静，采光好，看房随时，拎包可入住。周围设施齐全，交通、教育、购物、银行、医疗等都很利便。公交: 崧泽大道胜利路(青浦7路)盈顺路崧泽大道(青浦7路)崧泽大道城中北路(青浦7路) 周边医院 青浦县万寿医院（二级乙等）、青浦区中医医院（二级甲等）、同德医院、上海青城医院、上海仁博医院、仁铭康复医院 银行: 中国农业银行24*自助银行(上海豪迅商务楼东南)、中国银行ATM、中国工商银行(青浦工业园区支行)、中国农业银行ATM、中国农业银行(盈港路分理处)、中国农业银行24*自助银行(上海盈港路分理处) 超市: 好又多超市、联华超市(青河湾店)、美惠全连锁超市、盈丰便利店、青浦盈丰百货经营部、欧叶便利 餐厅: 沙县小吃、荣粤海鲜酒家、咸肉菜饭骨头汤、川湘阁(清河湾路店)、*牛肉面、阿良排挡 只要您在此区域找房，选择我真的没错，认真踏实是我的特色，能为您找到适合您的屋子我是倍感幸运。信赖我你没错！

修改后

【重大信息】

1、新用户当天签约【立减1000元】；

2、签约即送价值2000元的健身券；

3、100%真实房源、0中介费、免费WIFI、付一押一、拎包入住

【四周交通】

1、崧泽大道胜利路(青浦7路)盈顺路

2、崧泽大道(青浦7路)

3、崧泽大道城中北路(青浦7路)

【小区形貌】

1、小区环境:优雅，专业的物业管理，给您一个平安的住宿环境；若是您有车，我们协助您找到爱车的车位；

2、房型先容：卧室朝南，采光及透风效果好，屋子装修及家电齐全，拎包入住。

提升看房概率

之前与某房东聊若何优化公寓运营，他说自己的电话—带看转化率是50%，并以为这是正常数字，当我告诉他小水滴的转化率有70%以上，他不敢信赖。然则据我的领会，行业内的优异成就是能把电话到带看转化率提升至90%以上。

怎么做到带看率提升到70%以上，我跟人人分享下我们公寓的履历，每个公寓都市有差别的情形，公寓方可以连系自身情形，制作适合自身的SOP手册。

①SOP手册逻辑

1、自报家门；

2、需求领会；（获取渠道（您是在那里看到我们的信息呢？）、需求领会（您是房源到期准备换租吗？））

3、预约时间；（一气呵成，时间越近越好）

4、再次邀约；

5、再次确认；

6、谢谢收尾；

②转化细节

1、着装：着装一定要规范，不要太随意，最好有统一的品牌衫。这个要严酷要求，由于带看职员形象代表了企业的文化，是营销的第一步。

2、接待：人都有占便宜的心理，可以实验送礼，如夏日赠予品牌扇等低成本物品。

3、带看：一定要营造好空气，最基本的房间一定要清洁，增添屋子亮点，好比：绿植、墙画、个性的配饰等。

4、分类：确认客户类型，凭据租客在意的点，用对应的话术去精准营销。

5、逼定：一气呵成，争取现场成交。

6、注意事项：人物要有标签区分。

③数据研究

完成了铺发、预约和带看后，下面要对各个链条、环节举行详细剖析，完成数据复盘。某次一位成都房东来咨询，他有五百多间房，但一直不怎么赚钱。下面是我们与他对话的场景：

您平均天天有多少个租客电话？

——最近也许天天二十个左右。

都来自那里？

——没统计过。

有多少个业务员？

——3个。

谁的转化率最高？

——可能是***，然则给他的资源也多，很多多少推广账号都让他用，详细数字没算过。

作者以为，数据剖析是支持要害决议的焦点，每一位获客都是一层一层转化过来的，每一层的转化率都极大影响整体出租情形。做的好的公寓，每个环节的转化率对照差的房东至少高10倍的转化率都有，那所有环节加下来，整体的转化能力要高快要20倍，也就是你成交1个用户，人家成交20个。

现在行业内高喊的精细化运营，其焦点就是坚持数据剖析，不停琢磨计谋。总之，做公寓没有啥诀窍，一定是抠细节，长琢磨，抠细节，再长琢磨，抠细节，并把履历传承下去。

试试拿来主义

许多新加入行业的公寓同伴，都想自由探索出一套流量营销的SOP手册来，但公寓行业具有链条太长，且人才供应不足等特点，自己试探势必会面临大量难题，发生高昂学费，还可能会影响战机，泛起一些不可逆的结果损失。作者以为，自己试探没成本伟大也没这个需要，人人可以直接“拿来主义”，找一支有履历的运营团队。

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