前两天，一个谋划长租公寓的同伙约我一起聊聊。她告诉我，这段时间公司在生死线上挣扎，但找不到任何解决设施。我很是纳闷，同伙这家长租公寓，在海内算是对照着名的了，现在运营的房间数，可以排到前20了，怎么会落到这个田地呢？我问道，“你没有去寻找主管部门支持吗？”她无奈地应答道，多次去住建主管部门追求支持，但基本上无功而返。

她告诉我，不是主管部门不协助，而是着实找不到法子，不知道怎么帮。她给我梳理了一下，融资难题、报建和挂号难题、商业办公改租赁民用水电问题、消防验收问题、减税问题等，这些都不是住建一家能搞定的。相反，管理部门被“暴雷”吓坏了，各地第一时间的政策反应是，收紧资金口，要求长租公寓将租客长付的租金、押金或租金贷等，所有放入羁系账户。

管理部门的思量，照样为了提防暴雷后的“维稳”问题，而不是长租公寓的难题。诚然，当下确实有部分长租公寓作奸犯科，甚至假借长租之名、行诈骗之实，但多数长租公寓照样想好好谋划的。羁系账户把资金锁死了，本来就重要的资金面更重要了，连一样平常的支付（工程款、员工工资、供应商货款）也吃紧了，弄得供应商把总部都堵上了，这无异于银行被挤兑嘛！

同伙还举了个例子。2月份复工后，疫情影响很大，他们去当地住建部门求援，恰好赶上了“行业纾困”大会。那一幕，让她真切地感受到，什么叫“低人一等”。整个会场弥漫着一股强烈的气息，“启动地产”，真是上下一条心，土地部门说，出让金缓交、保证金降低，把好地块拿出来卖；金融部门说，贷款敞开口子；住建部门说，项目出地面就可卖楼了。

终于等到她谈话了，讲了一大堆现实的难题，好比有租客返城“进不了小区”，租客退租很严重，资金链重要的不得了等，希望获得辅助。然则，管理部门委婉地告诉她，现在经济难题，纾困疫情需要钱，长租公寓要自己克服难题云云。甚至，连同伙最后提的一个请求，希望获得纾困贷款（利率低于房贷4.9%的水平），也破灭了，由于这个贷款需要抵押物。

服务信托能否让长租公寓有乱到治？

讲了这些，同伙告诉我，人人看重的照样房地产。只有在经济好的时刻，才情怀式地搞一下规模化租赁。经济不好了，哪有心情搞这个劳神艰苦、没有税收效应、没有增进效应的器械呢？你看，前几年土地出让“竟配建”（规模化租赁）许多，现在都退出了。确实云云。事情中经常讲，“设施总比难题多”，对于眼下长租公寓的逆境，不是没设施，而是不重视。

这让我想起深圳的商务公寓调控。近年来，这个产物可谓备受袭击、上下其手，好比限制最小户型面积（不低于150平米），不设自力卫生间，不设空调外挂接口、管道煤气不能入户，不能卖给小我私家，买了还要限售等等。然则，市场真的是顽强，见招拆招。专规一过就改图纸，验收也能过，自力卫生间、空调、煤气入户等，都没问题，甚至有的还能排学位。

笔者观光了许多商务公寓，一梯N户，得房率很低（有的只有60%多），栖身空气也很差，做生意的、创业的、开旅店的混杂时代。然则，不故障这些公寓卖得火，即便有些卖得慢，但自媒体软文一吹，外地购房客就来了。一套不到200万，但能在深圳上车，这是很大的诱惑。笔者再次纳闷了，同样是公寓，长租公寓有国家政策扶持，现在正在生死线上挣扎；商务公寓被政策频频袭击，不仅是打不死的小强，热度还如早年。为何，他们的运气就不一样呢？

注：李宇嘉（作者系房地产资深研究人士）

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