*本文经转载自  新京报

　　房企加速转型、楼宇新老更迭成为时代生长偏向。在北京，以“旧楼刷新、存量提升”为焦点的都会更新已成为房企角力的风口。从老旧小区刷新到商业、写字楼的更新升级，包罗万科、大悦城控股、首创、远洋、北辰等众多房企都已加入到都会更新的行列。

　　日前，新京报记者获悉，闭店3年后，北辰购物中央转型为写字楼并将于年底亮相。与此同时，高和资源两年前收购的爱琴海购物中央也将在年底投入使用。而这些“商改写”项目的客群，均指向科技互联网企业。

　　在业内人士看来，在北京许多传统商业面临转型升级的当下，购物中央转型办公体验空间，已经成为写字楼市场不或忽视的气力。追随着科技互联网企业外溢的步代，其又将若何“搅动”北京写字楼市场名目?

　　北辰购物中央等商业项目将刷新为写字楼

　　闭店3年后，亚奥地标北辰购物中央终于传来新闻，已确定转型为新型写字楼项目，将以北辰·新空间的身份于年底亮相，预计在2022年冬奥会时代交付使用。早在2018年1月8日，北辰购物中央的关店曾引来周边许多住民合影留念。

　　闭店3年后，北辰购物中央已确定转型为新型写字楼项目。

　　北辰购物中央于1990年因北京亚运会而兴建，修建面积只有7000平方米。1997年，耗时一年半、破费1.5亿元刷新后开张，成为那时北京北部最大的百货中央之一。2002年，北辰购物中央的销售收入北京排名第二，市场占有率能够在6%以上。

　　然则随后，面临大型综合体不停涌现，北辰购物中央无法知足一站式购物需求，销售额最先下降。2018年，北辰写字楼分公司接手北辰购物中央的治理运营，举行转型，这也成为北辰的第一个都会更新项目。

　　与此同时，坐落于太阳宫的爱琴海购物公园，作为红星商业运作的首个“爱琴海”项目，虽然总修建面积达13万平方米，实现了一站式购物，然则谋划情形仍不理想。

　　爱琴海购物中央项目在运营了六年后，于2019年8月，由高和资源收购，最先刷新为以甲级写字楼为主的综合业态，名为高和融中央。现在，该项目的刷新也在举行当中，年底或交付使用。

　　当前，北京许多传统百货阛阓装备老化、谋划业态单一，急需举行转型升级。而阛阓刷新成为写字楼在北京不乏先例。好比，三利大厦和三利百货更新为中粮·置地广场、北京中粮广场C座由高端家居阛阓改成写字楼、北京十里堡原西单阛阓“变身”万科时代广场……

　　对此，贝壳研究院商业地产剖析师郑中示意，北京焦点商圈的写字楼市场已经进入存量时代，但受益于信息手艺类企业的快速扩张，北京焦点写字楼商圈的优质物业依然处于求过于供的状态。而以购物中央、百货阛阓为主的商业零售物业受到电商和疫情的袭击，实体销量普遍受到影响，部门业主在追求转型，来提高营收水平。因此，预计往后北京依旧会泛起新的“商改写”项目，刷新标的以地理位置较好的老旧商业零售物业为主。

　　“商改办”难度不小，但具投资性价比优势

　　挖掘存量项目的优势，释放最大价值是商业地产都会更新的要害。从阛阓物业自己来说，设计绝大部门不适合写字楼，好比阛阓单层面积大，但正规的写字楼单层面积小。此外，写字楼对于自然采光的要求较高，通常要举行中庭刷新。

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　　此外，在郑中看来，商业零售物业通常拥有较为宽敞的中庭和不规则的形状，若何在有限的空间里将可租赁的办公面积最大化，从而到达营收目的，对刷新设计团队而言是一个挑战。

　　现在，无论是北辰·新空间照样高和融中央都在刷新上下足了功夫，无一不是依附其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境来吸睛。

　　据悉，“北辰·新空间”约请着名设计师刘晓光来操刀，“西单更新场”即是刘晓光的都会更新代表作。

　　据北辰写字楼分公司相关认真人先容，由于原有修建基础条件有一些优势，好比层高到达4.5米，是超甲级写字楼的尺度。然则原有修建内有许多结构柱子，最终决议拔了三根柱子，将承重放到周边柱子以及剪力墙上，才得以出现出退台式设计和22米挑高阳光顶的空间感。

　　虽然，都会更新的刷新项目的难度大，耗时长，然则许多“商改写”项目的刷新动力仍不小。

　　在高和资源地产科技基金合资人李慧忠看来，克日，协调康健险以90.57亿元的价钱收购SK大厦;此前，GIC以约80亿收购LG双子座大厦。在北京焦点区，这类生意价钱透明，市场化水平大，导致价钱偏高，资源化率靠近3.5%。相比之下，收购谋划欠好的阛阓，然后举行“商改办”，投资收益的性价比优势更为显著。

　　科技互联网企业需求外溢，哪些区域受益?

　　刷新项目的运营是要害，而产业则是写字楼的主要支柱。据悉，“北辰·新空间”的定位瞄准了TMT(科技、媒体和通讯产业)，以吸引互联网科技企业入驻。无独占偶，高和融中央办公业态的客群主要也是面向科技互联网企业。两个“变身”智能化办公场景的项目同时直指科技互联网企业，并不是有时。

　　对此，郑中示意，现在，中关村-上区域域可大面积租赁的办公面积较为有限，外溢需求已经延伸至北清路区域，TMT公司成为近期新租户主力。相对于金融等其他租户，TMT类企业加倍倾向整层或整栋租赁，显示相对“强势”。

　　感恩梁行刚刚宣布的第二季度写字楼市场趋势讲述也显示，互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业本季度继续活跃，这几大行业成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。

　　“现在，北辰·新空间接触的客群也大多是科技类或是“互联网 ”企业。这与之前亚奥板块的老客群差异。”北辰写字楼分公司相关认真人如是说。

　　提到亚奥写字楼的客群，要从2008年地标修建北辰时代大厦入市提及。昔时北辰时代大厦对标CBD的新华保险大厦、LG大厦，挖角CBD客群。随着汇丰银行、中行、招行、建行、信达证券、中石油、中石化等金融类客户和大型国企入驻北辰时代大厦，亚奥板块才渐整天气。现在，北辰时代大厦进驻10年以上的客户占到60%。

　　住手现在，虽然亚奥片区还没有形成高科技公司扎堆的气氛。然则高力国际剖析人士以为，由于亚奥片区毗邻金融街和中关村，其租金水平较这两个区域有异常强的竞争力，吸引了这两个区域的部格外溢需求。

　　随着都会更新加速，在刷新供应和互联网科技企业需求的推动下，新的市场名目正在形成。对此，郑中以为，经由近五年的生长，以阿里巴巴、美团为代表的望京-酒仙桥区域已经成为全市仅次于中关村-上地的高科技产业园。而以京东为代表的亦庄区域近期也吸引了不少科技类和制造类租户，以华为为代表的丽泽商圈往后也会吸引一部门信息手艺类企业入驻。

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