*本文经授权，转载自微信民众号“PropTech研习社”（ID“cv_seal”）

最近有几个跟租金相关的信息，异常触动我。

年前，有篇创业者的反思文章很火，内里有一条提到说：星巴克在写字楼的门店是按开店时间来给房租的，就是三天只算作一天。品牌牛了就可以改变限制条件，想怎么改就怎么改。

去年底，文和友爆火后，虎嗅一篇剖析文和友的文章提到了他们对于商业地产的明白。也许是说，文和友靠自己的强品牌跟海信广场争取了足够多的一楼革新面积，而之前从没有国产物牌被允许这么做。同时他们向海信提出了一种新的分成思绪，海信给予文和友在租金上的高优惠力度，而文和友带来天天不少于1万人的客流，通过数筷子的方式来确认。

再有就是，最近跟一家地产基金聊到空间内容的话题，说阿那亚这样的“精神房产”在高端用户群里异常脱销，哪怕屋子自己质量有瑕疵，但用户愿意为内里蕴含的文化买单。

最近一段时间走进购物中央，最直观的感受来自于一批新消费品牌的视角打击，一批批以调色师、泡泡玛特、BA饰物局、万饰万物等新消费品牌占有了焦点职位，成为阛阓新的“流量经受”。

而另一方面，地产基金正在四处物色“内容运营商”，但这样的投资意向反馈到运营商方面，却没给什么好话头，一些有超强运营能力的内容商都想自己闷头干，对地产基金并没有什么兴致。

这一幕幕下来，忍不住让我们重新思索空间与内容（IP）的关系。地段、地段、地段，曾经在房地产领域盛行的绝对信条，是否还管用？地段与品牌，到底谁在成就谁？空间与内容，到底谁强、谁弱、谁在为谁打工？

当这个话题抛出后，红杉资源合伙人郑庆生在2017年论述的一个话题《线下空间与流量盈利》至今不过时，《美国大都市的死与生》这本书又值得拿出来重读一遍。

带着这个问题一直思索，正巧遇上了陈方勇组织的第三期xin饭局，重播了xin饭局第一期嘉宾——优客工厂、共享际创始人毛大庆关于都市更新的演讲，干货异常多，对于内容的认知异常深刻。完全可以作为我们探讨空间与内容（IP）的话题基础。

在毛大庆靠近2个小时的整个演讲中，IP一词一共泛起了35次，“习惯”一词泛起了10次。作为优客工厂上市后首次深度演讲，毛大庆对于空间内容的明白远比市值治理要有意思的多，以下是本次演讲的精选。 

以下为毛大庆演讲实录摘要（经编辑整理）：

01

从有限供应到无限供应，

用户习惯发生了本质转变 

我们做都市更新的目的是许多元的，然则无论怎么讲，也许这三点是跑不了的：知足人的幸福感，激活都市中央，提供全新的产业和功效载体。

以是都市更新的范式从原来的大拆大改少留，现在已经过渡到主要是留，然后改，着实不行再拆，拆那些违章修建。这就是“留、改、拆”。

此外，从点状更新到片区整体更新，这个已经越来越形成规模了。

我最近走访了一些都市，连南宁都在做文旅的都市中央、文物修建珍爱的大片的都市更新。我问南宁的市长，我说你最缺什么呢？他说我最缺好的内容设计，不是修建设计，是内容设计。

做都市更新，我们不要把它想象成一个很物理的器械，确实由于我们许多人都是房地产行业出来的。我们想的先是屋子，先是空间，现实上我们想的应该先是内容和服务。

以是都市更新首先是一个轻的器械，然后我们去装载重的器械，这是我们头脑逻辑上要首先发生转变。

我们回忆一下原来的经济， 原来的经济是有限供应下的社会，原来我们做一件事情，生产资料都是有限的，土地、屋子、资源、劳动力，这些器械都是有限供应的。

现在我们看到许多逻辑下的器械是无限供应，好比数据，渠道，软件。你开发一个抖音，你弄一个小红书，你弄个软件，这玩意就酿成无限供应了。你不用再花钱了，一直往上装内容，一直往上跑，也就是说我们从有限供应社会已经最先酿成无限供应社会。

我们做都市更新的头脑逻辑酿成：我们能不能找到一个相对于来讲无限供应的逻辑或者模式。譬喻说，王府井百货大楼地下二层的和平菓局，我去了三回，那内里像我这年数的人真不多，我女儿谁人岁数的挺多的。他们一直的在内里找林林总总的场景，自己在内里组合再做设计，就像戏精一样。

现实上它搭的是一个基础局，这帮人再往上再演其他的局。

和平菓局的衍生性和演化性都很强，和平菓局也是在研究一个无限供应。这个无限固然画引号，然则你不需要一直的往内里去投钱，去投物资了。

另外一个很主要的问题，我们要关注到用户的使用习惯发生本质性转变，这是做无限供应一个基本性的问题。

用户的习惯发生本质性的改变，好比说现在消费者不要毛坯房了，宁愿多花2000块钱，你给我做精装修，于是精装修酿成可能挣钱的器械。

我们若是做文旅、养老、康养、文创、园区，我们能不能找到一个理由说服自己我做这个生意，用户习惯在发生本质性的转变，只要你能说服你自己这个问题，这生意它就能做。

我们现在说做都市更新，本质是资产无形化和用户的资产化。这两句话我信赖许多人都能够都能明白。

都市更新做的就是资产的无形化。你说那屋子对你来说很主要吗？是资产的无形化。

另外另有一个用户的资产，要把大量的用户转化成为你的新资产，一直地叠加使用它，这些都是我们在做都市更新内里很主要的事情。这个不用谈什么互联网头脑，跟它没啥关系。然则你现在无知不觉的，你已经跟一帮互联网的用户在打交道，这是不可避免的。

02

从供应约束增进到市场约束增进：

劳动力质量是决胜因素 

原来我们说传统消费就是衣食住行，现在到了无限供应时代，文化、体育、娱乐、康养这四大板块是公认的新兴消费。这固然也是由于生涯质量的提升，新生代的发展，这里边的动因也发生了很大的转变。

原来我们说供应约束增进，土地不够，我就不增进，钱不够，我不增进，劳动力没有，我不增进。然则现在逐步酿成市场约束增进，若是你做一个器械，你以为这个市场异常大，你就恣意去做吧。

简朴的劳动和智慧劳动的差异化连续在扩大，未来会越来越大，以是在你的项目里边带有若干的智慧因素，譬喻说我们有原创的IP，这都叫智慧因素。

劳动力的质量成为企业制胜的决定因素，以是服务行业现实上会越来越被尊重，这是在都市更新未来很大的一个趋势，我们再也不会说由于你做服务行业而被别人看不起。

我到日本很多多少养老院去看，那里给老人洗脚、换衣服的都是硕士博士。很简朴，它没有这个元素，然则另有许多的智力因素是需要的。

我们说智慧成本会大于装备成本，就是说以后装备就不那么依赖，智慧是异常的依赖。

在企业发展这个无限供应要素的过程中，我们发现手艺是最典型的无限供应的要素，它可以影响这个行业。

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一款基于同样手艺和设计的APP，100人使用和1小我私家使用，商业价值差异是异常大吧？以是手艺酿成了一个驱动型的底部气力，我们今天做所有的都市更新，实在最后都市回归到数据手艺，那么我们不可以逃离这样的一个逻辑。

以是我们在设计自己产物的时刻，产业结构的时刻，一定要带有这些方面的研究。另外一个，当供应趋于无限的时刻，需求的承载力变得异常主要，这也是一个异常主要的规则。

这里边我们说无论是新经济、新消费，照样新手艺，商业逻辑只有三条：以用户为焦点，以增进为导向，以数据为能源。

我们今天做都市更新，要对用户做异常深入的剖析。譬喻说我们今天做都市更新的对象是年轻人，我们现在做年轻人的生意，若是我们的用户认知停留在原来的状态下，你是没办法做这些器械的，以是进而影响到你的商业价值、品牌价值、谋划效率等等。

总而言之，人才、手艺、理念跟创意这4个是做新经济公司的焦点法宝。你可以拿这四样回去解释一下你自己的团队和公司。我没人才，人都是老同志那我估量就歇菜，是不是有人专门能够帮你做一些手艺剖析和手艺上的解决方案？理念是基本，创意是生命力，这是我们做都市更新的几个主要的要素。

03

Z世代孝敬30%消费，

线上种草线下打卡成新趋势 

商业这里，我们注意到几个事：消费主力在改变，人们在为新需求买单。

有一个数据显示，20%的人口孝敬了30%的销售。中国Z世代人口占比19%，消费占比也许30%，而且随着他们事情收入的提升，这个比例还会再扩大，这跟人口比例是不成正比的。

95后消费品牌的增速是不得了的，是惊人的。你看lamer这个品牌卖疯了，1076%的增速，lamer在以前像我们这岁数人都舍不得买的。

在传统消费的决议流程里，需求端真实地感受或真实需要，然后信息端通过报纸、广告，最后到决议端，导购推销我们购置。而新兴消费者决议流是抖音导流，小红书种草，然后到直播收割，逻辑完全不一样了。

另有矛盾经济，这个也是很有意思的一个状态。差别代际的入睡的时间是不一样的，80后70后为什么要研究入睡时间呢？由于他们在差别的入睡时间内里在进行着林林总总的叠加消费，岁数越小入睡时间越晚。

我女儿晚上一上床最先刷手机，从12点上床到2点才睡。那两个小时在干嘛呢？基本上是刷小红书，就看直播买器械。这两小时是什么时间？是商业时间。譬喻说她瞥见和平菓局挺有意思的，明天就去了。

另有一个数据，你们知道吗？我们现在有66万考上外洋大学不能去、滞留在海内的留学生，这66万人组成一个重大的消费群体。他们午夜三更上网课，这些人午夜全都叫外卖。

第4餐，你能想象吗？这也成为一个消费征象。以前我们怎么会研究这问题？由于以前没有互联网，我们不是在互联网上去做营销，以是你若是研究代际入睡时间，你会知道这个时间段我做点什么生意。

以是今天的个性化和细分已经到了无以复加的境界。前面谈到了社交经济，线上种草线下打卡，这是异常典型的。

我再讲个案例，上海现在异常会玩互联网，上海花了5年多的时间，鼎力在革新浦西的老旧街区、文保修建，做的真是天下最好的。

你们去上海看，所有老屋子都挂上牌了。老屋子是哪一年建的，原来干嘛的，谁的宅子，然后最先就引入种种网红IP，做这个网红一条街，现在最先已经异常成熟了。

1900个IP群集在16条街道上，这个规模就出来了。你知道吗？一条一公里的街道的人流量、替换率、复购率、客单价即是一个购物中央。16条街就是16个购物中央，即是把购物中央就铺平了。

2.2公里的愚园路，那就两个购物中央，最大的安福路975米即是一个购物中央。然后最先干嘛呢？就最先做小红书上的集中推广，另有民众点评、抖音集中推广。

有篇文章叫安福路打卡全攻略，这背后是谁弄的呢？是上海政府弄的。政府在运营网红马路，把马路都酿成了网罗用户IP的附着地。你说这玩意厉害吧，搞什么园区，马路都可以变园区。现在这玩意在哪卖呢？在小红书线上种草，然后到线下来打卡照相。

上海愚园路堪称商业街区的革新范本，从2015年最先革新，现在已经进入第三阶段。最先是做初级阶段的革新，政府干嘛呢？政府是做一些拆违，做一些界面的修复，恢复一些文物的原貌。

运营商创邑进去干嘛呢？最先第一步是引入IP，就是引入了一些异常有意思、好玩的商家，创意零售，时尚商业，艺术体验，跨界细腻融合，做了一个街区，这是第一步。第一步革新面积并不大，做了一年多，到了第二步做了升级阶段，这个阶段做了许多的转型，譬喻做了一个长宁工人文化宫，把这小剧场做成了一个共享剧场，人人来这可以种种演艺、流动，就从这个街区最先向文创文艺最先演进。

最后到了2018年至今，愚园路已经成为一个都市生涯艺术化的一条马路了。这里边有很多多少让人感受就是一个旅游的地方，现在到上海去哪旅游，已经没什么人去外滩豫园，就到愚园路，到安福路。

最先先以垫付政府做革新，弄几个引爆点，第二个最先提升文化的感受，第三步最先连成片，做大量的旅游推广，酿成旅游目的地。

04

都市更新的焦点在于IP，

更像星探一样挖掘IP 

实在做一个小型的文旅综合体、产业园，照样做一个文旅地产，这背后有一个逻辑是完全一样的，焦点我还得有IP。

你怎么弄这IP？是你投了这个IP，你养了这个IP，照样你招来的IP？“招”实在是一个异常不稳定的状态，你怎么控制这些IP。 

IP是什么？IP是你发现它是一个能够引爆的器械，但一定是在它没引爆的时刻发现了它，然后通过你的包装以及平台把它给引爆，那这生意就是你的了。它一定随着你走。它为什么不跟你走？是你把它给养大的。

以是品牌内容的升级很主要。品牌内容升级靠什么？靠星探去发现IP，这个事情是很有意思的。

共享际做了不少实验，譬喻说我们孵化了像念念行旅、两杯两杯、胖妹面庄，这些都是很大的网红，包罗像铁手咖啡。我们前几年就最先做这个事，我们自己的员工，98年的小朋友们做了一个现在照样挺有意思的，戏剧沉醉场景的密室升级版，叫88号工厂沉醉式体验馆。

为什么我说叫IP发现及孵化呢？这些IP都在，原来都是个小生意，厥后我们把他们挖掘出来，然后培育他们。胖妹面庄的老板原来是什么人呢？她原来是万科的销售员，厥后不卖屋子了，跟他老公两人卖面条去了，就卖成今天这个样子。 

我们算了算，88号工厂的客单价是相当可观的，元旦晚上跨年一直折腾到早晨四点，一小我私家300块钱一个小时。原来你去KTV唱歌是不是这价钱？你是不是出来还得在我这喝杯咖啡、吃点器械，聊会天？ 

这么一个项目，打完一个样儿，就又可以输出了是吧？实在做这些IP的目的就是一直的复制，为空间引流和复购、坪效提升抓手。

以是通过什么呢？通过这三个器械，流量孵化、资源孵化和激励孵化来养IP。

我们在过程中一直的在培育了一帮跟我们长在一块的IP，以是这是未来你输出，你去别人家里去做，你拿什么器械去弄呢？就拿着这一堆人。

这和早年王健林的万达广场是一个逻辑，只不过是 IP变了，内容化，而且内容是沉醉式的，是消费者可以带入感强的，有同理心的这些器械，这是很主要的。

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