曾经在绿地内部饰演“扛大旗”角色的商办物业，现在已演变成为压在肩上的“负担”。

克日，有媒体报道称，一份绿地控股团体的商办项目推荐书显示，团体有意出让包罗上海和江苏两地共14个项目27个物业项目，合计售价231亿元人民币。

看法地产新媒体向绿地方面求证，相关负责人回应称，对于绿地而言，出售商办项目是常态，绿地每年有30%的销售金额来自商办物业销售，准确来说，这些商办不能称为资产，而是和住宅一样的可售物业。

值得一提的是，相关报道称，绿地本次推介的项目中买卖方式多为整栋销售，资产买卖和股权买卖兼而有之。推介项目中，不乏地铁上盖综合体、具备市中央区位优势的成熟商圈物业等。

曾一度是这家千亿房企增进的动力引擎，商办物业库存与大量资金沉淀，成为了今时今日绿地需要解决的问题。

出售新闻传出后，不少绿地投资者示意：“绿地卖商业物业应该属于利好，商业资产折旧好多年了，卖了之后绿地净资产可以增添百亿，又可以增添200亿现金流。”

商办镣铐

凭据绿地方面的回应，本次推介项目列入物业销售，那么将为第四季度条约销售增色不少。

据看法地产新媒体领会，绿地控股早前宣布数据显示，前九月累计完成条约销售2179亿元，与张玉良年头定下的4000亿目的仍有1800亿距离。

按每季度销售数据看，绿地控股于今年第三季度实现条约销售金额849亿元，同比增进27%。可见，绿地第三季度在销售方面上下了不少功夫，单季度销售增进远超今年前两个季度。

事实上，每年第四季度亦是房企实现销售收获的主要时间节点，于绿地而言也不破例。去年第四季度，绿地控股实现销售1534.89亿元，远超前三季度。

翻查资料发现，在商办物业销售行情好的时刻，绿地2015年2301亿元的销售中，来自商办物业的孝敬为1131亿元，占比为49.15%。

要知道在绿地对万科实现赶超的2014年，正是商办产物助力完成临门一脚。该年绿地商办销售的孝敬占比为53.8%，增幅更是高达90%。

但不可否认的是，商办产物的高库存已经成了眼下绿地追逐业绩快增进的镣铐。据悉，本次推介的14个项目中，包罗青浦绿地中央、绿地国创大厦、苏州绿地中央等超高层地标性项目。

“做地标性修建不是我们想做，而是政府想做。”做政府想做的事的绿地，虽然经常获得地方政府的大力支持，但可能面临的风险及难题也不少，同时大体量的商办物业沉淀资金也越来越多。

据看法地产新媒体领会，绿地控股每年新增商办比例在20%左右。而在每月的新增地产项目上，除去纯住宅项目外，商住项目的占比基本跨越单月拿地50%以上。

仅以今年1月份新增的7个项目来看，只有一个纯住宅项目，其余均为商住或商服用地。由此可见，在绿地的项目布局里，商业或商办资产仍占不小的比例。

事实上，在特定的阶段，绿地充实享受到了商办比例较高带来的盈利。而对于总资产过万亿的企业而言，商办资产也在随着团体规模扩大的同时不停增进。

一旦遇到经济形势下行、市场颠簸较大时，这些商办资产或会成为累赘。

红线之下

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正如投资者所言，出售项目后绿地净资产可以增添百亿，同时可以增添200亿现金流。

而年终正是冲刺业绩的关键时刻，尤其是对处于“三道红线”红区的绿地控股而言，眼下每一步都显得意义特殊。

从收入角度来看，今年上半年绿地团体房地产营业收入966亿元，而矜持物业取得的租金收入4.8亿元，商办物业更是占比微乎其微。

云云看来，绿地每年通过矜持商办物业取得的租金收入较少，增幅有限，且矜持商办项目的收入受市场影响，会泛起较大颠簸，对于追求高周转的开发商而言显然不是有利条件。出售资产可以快速回血，反而是增厚业绩的手段之一。

事实上，由于矜持会沉淀大量资金，以及散售带来股权涣散、运营治理难题等问题，业内人士早已指出，相比商办持有与散售模式来说，整售模式可以加速资金的回流。

这也是绿地控股常用的财技，例如去年通过出售商办项目及处置金融资产等，绿地投资收益录得同比大增197.17%至88.64亿元，占该期利润总额的28.97%。

今年面临意外的疫情和艰难的金融环境、市场环境，绿地也需作出调整和应对。

绿地团体10月14日召开的工作会议中，张玉良坦言，绿地面临许多的难题，要以决战决胜的精神状态打赢三大攻坚战。

业内解读“三大攻坚”指，分别是销售去化、交付结算、资金保证，这些均离不开现金流的问题。

现金流问题在今年上半年就有所体现：停止上半年，绿地经营性现金流由负转正，经营活动发生的现金流量净额41.33亿元。但与去年同期相比照样泛起腰斩，同比削减49.26%。

绿地控股在讲述中进行了说明，经营活动发生的现金流量净额更改缘故原由：受新冠肺炎疫情影响，回笼资金比去年同期削减。

另一方面，“房企剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%，净欠债率不得大于100%，以及“现金短债比”不得小于1。”绿地控股所有指标都在红线之上。

通过抓回款来弥补现金流，同时增添乞贷融资来保证资金周转，显然这些通例手法已无法完全保障绿地控股的去杠杆和降欠债。

停止今年9月尾，绿地控股短期乞贷为299.47亿元，一年内到期的非流动欠债为730.38亿元，其他流动欠债为117.46亿元，长期乞贷1806.76亿元，应付债券为400.1亿元。

据看法地产新媒体领会，于讲述期末，绿地控股的有息欠债规模约为3354.17亿元，是非债比例方面，短债比例连续下降，长期欠债比例增至7成。

是次将27个商办物业打包出售，无疑是快速回笼200亿现金的最佳打开方式。然而，能不能如愿还要看市场的反映。

除了出售资产，绿地控股还在努力推进ABS、境外债券、公司债等融资。

11月3日，凭据上交所公司债券项目信息平台新闻，绿地控股团体有限公司2020年公然刊行180亿公司债券已获得受理。

该债券为小公募债限期不跨越7年（含7年），扣除刊行费用后拟用于归还到期15绿地01、15绿地02、16绿地01、16绿地02公司债券及其利息。

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