10月30日中午12点，石家庄建华都会广场门口的蓝色大巴准时出发，车上载满了欢声笑语的中老年人。

从石家庄到乳山，800多公里，没有直达列车，乘火车已往得先坐高铁到威海，再换乘普快，全程快要7个小时，车费快要340块。

但加入旅游看房团，只需支付车费100块——这样的车，每周都从全国各地的省会都会出发，吸引了无数游客。

53岁的刘香玉又独自乘上了这辆前往乳山的大巴，由于疫情的缘故原由，她买的海景房已经空置了两三个月，她想在那里住一段时间，并带些海产品回来。

她已经记不清三年内多少次踏上回“家”的大巴车，远离家人，一个人住进海边的屋子。谁人濒海的小区一年只有5个月有“生气”，10月至次年5月的入住率不足10％，冬天时，一栋楼里亮着的灯光甚至超不外10户。而这样的小区，在乳山银滩甚至整个环渤海的县级市，另有许多。

兜销内陆人对海的想象

从石家庄到乳山，坐大巴单程要10个小时。中介起劲活跃着气氛，让人人演出节目。

一最先人人还努力唱歌，五六个小时后，人人唱不动了，中介拿起麦最先先容：“中国的海岸线只有3.2万公里，每个人分到的海岸线距离还不到一个指甲盖那么大……”

刘香玉感应厌倦，她只想快一点到达宾馆，洗个热水澡，舒舒服服地睡一觉。这套话术她已经听了三年，连程序也是牢固的——明天一早，中介将放置他们去新楼盘，用三年前推销给自己屋子的那一套话，再推销给其他人。

三年前，这套话术让她对海滨心驰憧憬。2018年7月，刘香玉和同伙在石家庄火车站旁的阛阓逛街，一家名为“唐园房地产”的中介向她递了一张“邀请函”，那是一张花花绿绿的宣传单页，“首付十万，在海边安个家”、“100元三天两晚海边看房游”。

刘香玉本想直接拒掉这张“推销传单”，但中介说：“阿姨去看看呗，就当是去海边旅游了嘛。”

在去海边之前，她先去了房地产公司的宣讲会，公司给她发了两盒茶叶做礼物，她以为真不错，随后还带同伙去了两次。在炎天的一个周五，她与丈夫一起，坐上了前往乳山的大巴车。

她没想到路上要花费10个小时，在大巴上，中介一刻不停地宣传渤海湾的栖身环境——“高浓度负氧离子”、“万亩黑松林”、“十块钱八斤的牡蛎”，在他们的叙述中，高血压、脑溢血、咽炎、鼻炎在这里都能缓解。

第一站是山东乳山银滩。下车后，刘香玉大口呼吸，感受着中介口中的“负氧离子”。她实在并不知道什么叫“负氧离子”，只知道海边的空气好，手机天气软件上天天显示的都是“优”，这和在内陆的石家庄总显示的“良”、“霾”有着天壤之别。

毗邻青岛、威海、烟台三市的乳山银滩，是山东海景房的先头部队。以沙子雪白如银而著名，号称“天下第一滩”、“东方夏威夷”，因其优美的海岸线，被评定为国家4A级旅游度假区。

在海边停留了不到半个小时，大巴就带着她们继续驶向楼盘。

2007年至2010年是乳山房地产生长的巅峰，一栋栋海景房拔地而起。据不完全统计，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上制作了200多个小区，每个小区少则有近十栋楼，多则近百栋楼，险些一个小区就是一个开发商。楼盘凭据离海远近划分成“一线海景”、“二线海景”、“三线海景”。

海洋国际属于“一线海景房”，从房间窗口就能直接看到大海，出门过个马路就是海滩。小小的售楼中央前是来自全国各地的旅游大巴，南京、郑州、杭州的牌照随处可见，来的全是跟刘香玉岁数相仿的中老年人。

刘香玉还记得，中介给她先容：一线海景、远离都会雾霾、居家养生服务、高端休闲设施，等乳山通了高铁还会升值。“厦门和三亚一最先的屋子也不贵呀，你再看看现在。”“买了就是自己的资产，怎么都不会亏，旁边就是我们二期的地，一期卖完了二期还要涨。”

刘香玉在第一次看房后，立即买下了海洋国际一套48平米的开间，客卧一体，银滩的小户型楼盘大多云云。对她来说，有没有卧室无所谓，从窗户外能看到海，才是最主要的。

在售楼中央砸金蛋时，刘香玉笑得很开心，礼花桶“嘭”的一声在她眼前炸开，她好像看到了以后一家人在海边闲步、海中游泳、一起吃海鲜的快乐生涯。

面朝大海，只有大海

石家庄往返乳山，成了刘香玉生涯中一件稀松平时的事。“家在石家庄，屋子在乳山，没办法嘛。”

她喜欢冬天的乳山，比石家庄温和，空气更好，丈夫离退休另有六年，她和姐妹们组团在乳山买房后，人人时常去那里的屋子“度假”，但邻近过年照样要回石家庄，石家庄有家人，那才是真正的家。

现在，中介已经把销售海景房的触角延伸到了乳山市的临市——海阳市。这就意味着，她得在海阳住两天，第三天才气返回乳山自己家中。

晚上10点，大巴车到达了山东省海阳市——那是乳山旁边的一个县级市，近年来也效仿乳山，生长旅居海景房产业。海边11月初的夜晚，气温降到10℃以下，有人甚至穿上了羽绒服。人人拎着大包小包走向旅店，他们要在这里休息两晚。

旅店前还停着来自黑龙江的看房旅游大巴车，中介称，冬天团少，炎天屋子好卖的时刻，旅店前停满了来自全国各地的车。

但现在旅店周边的小区灯火寥寥，一栋楼里只有四五户亮着灯。

刘香玉预想中的海滨幸福时光，只有炎天中的短短一个月，孙子上小学后，丈夫会将年假调到7月份，配合孙子的暑假，全家人一起来度假。穿着泳衣、披着外衣、趿着拖鞋走出小区去海里游泳，回来时从渔民那儿买上一兜花蛤回家煮海鲜汤。

刘香玉的弟媳没有这么好运。弟媳比她早两年买屋子，2012年购入龙口南山团体旗下的房产，龙口较乳山更靠内陆，是烟台市下辖县级市，东与蓬莱市毗邻，南与栖霞市、招远市接壤，西、北濒渤海。

海边除了湿润，另有盐害，家具和电器容易侵蚀。龙口冬天阴冷，屋子没电梯，楼房墙面都已经被海风侵蚀脱落掉皮。刘香玉曾在弟媳家做客一段时间，冬天需要铺电褥子，盖了两层被子都冷。她的膝盖隐隐作痛，起身不敢脱离电暖炉半步。2005年前后建的屋子现在已经卖不上价了，50万入手的屋子，再卖只能卖到20万。

刘香玉的屋子虽然有电梯，但没双气——暖气和天然气。不仅海洋国际，乳山银滩的屋子由于冬天常年无人栖身，没有一个小区冬天供暖；没有天然气，家中只能用电磁炉或煤气灶，电磁炉的加热面积小，锅底受热不均，有时底下的菜都快糊了，上面的还没熟。

不少地产开发项目时，并未备好足够的配套设施，小区周边超市、医院、学校都不齐全，内陆人很少会思量买这里的屋子。

因此，海景房的销售目的以外地人为主，在购置海景房的外地人中，许多人见过大海的次数不跨越三次，有些人从未见过大海。

刘香玉告诉记者，她买房时，中介一直强调，自己的屋子就该自己做主，不要告诉家人，等升值了以后再告诉他们也不迟，于是她先交了两万元定金，和丈夫在两天内凑够了十二万交了首付，夫妻俩计划用丈夫的人为还月供，等丈夫退休后，两人一起来养老。

买房一最先瞒着儿子，儿子知道后诘责刘香玉，“为什么要在乳山买房？新闻上都说那里是’鬼城’，你买了以后卖给谁？”

刘香玉很生气：“我们能在这里住三四十年就不亏，而且我们花自己的钱，退休后能在这里清净安然地生涯。屋子不涨才是好事，现在房价那么高，都是炒起来的。”

面朝大海却也只有大海，这是环渤海海景房的通病——只有屋子，没有配套设施，仅在距离海洋国际约10公里处有一个医院：乳山市第二人民医院。据当地住民称，医院人很少，“医生比病患都多”。乳山银滩很难叫到出租车和“蹦蹦三轮车”，冬天叫车得“看运气”，住在海洋国际的老人想去看病，得乘坐50分钟一趟的公交车。

是看房，不是旅游

周六早上不到七点，中介叫醒客人们吃早餐，9点前他们就要去第一个楼盘。大巴一起驶过海阳沿海街道，路上车辆和行人寥若晨星，有烂尾楼从车窗前一闪而过，小区前的店肆也鲜有营业的。

8点多，刘香玉他们被中介拉到海阳市的潜水湾售楼处听宣讲会，随后，中介带老人们看了样板间，主推的照样61平米和89平米的户型。

潜水湾的屋子还未修建完成，整个小区都是毛坯房，只有门口的楼粉刷了一层黄色，后排的屋子依然是混凝土的灰色，施工吊车还在作业。

据唐园房地产的中介刘铭先容，来渤海湾县级市买海景房的，北方人以自住为主，南方人以投资为主，曾有南方的看房团包下一整层的屋子做投资。其中，来自浙江和江苏的看房团是主力，这个周末，售楼处一上午就成交了12套。

售楼处挂着惹眼的红色条幅：“您不是在刷卡，而是在为您的康健买单。”买完房的客户们开心地举着“签约乐成”的锦旗，旁边售楼处的事情职员抱着礼花桶“嘭”地打开，满天飞翔的彩色礼花映衬着客户们刚签约乐成后喜悦的脸。

石家庄这次的海阳看房团没人签约。这批客户，一部门像刘香玉一样，已经在乳山买了海景房，这次就是随车溜达，然后蹭车回乳山；另一部门有买房意向，以为这里离青岛近，买房应该能升值；另有一部门人以为，这就是个纯粹的“100元低价旅游团”。

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有些客户纯被“100元三天两晚包吃住海边游”的噱头吸引而来，却发现事实并非云云。两天的行程，要跑两个都会的四个楼盘。中介口中的“顿顿吃海鲜”也没有实现，三天中，团餐只包两餐早饭和一餐晚饭，晚餐是行程中最好的一餐饭，有鱼，另有一盘贝类海鲜，第二天中饭就在售楼处吃面包解决。

所谓海边游，就是在去往楼盘的路上，途径海边时稍作停留。中介拉来一个大音响，带着人人一起跳了会儿“社会摇”和“小苹果”，在海边停留的时间，两天加起来没跨越1小时。

杜福66岁了，出门都要随身带着速效救心丸。售楼处的音乐声让他“心脏都快跳出来了”，本以为100元钱能在滨海都会玩三天两晚，却没成想跑了好几个楼盘。途中他给家人打电话平安，一再强调自己就是出来旅游的，死后就是大海。“出来三天被看得死死的，啥也不让干。”他对中介的放置有些不满。

第三天早餐之后，大巴车就把客户们从海阳市带回了乳山市，带新客户去看乳山的楼盘，顺便送以前买屋子的业主回家。

一套屋子，两套价钱

海洋国际“比奇堡”汉堡轻食店的店主张瑛，三年前也陪同怙恃追随旅游团来乳山旅游看房，那时，海洋国际算当地对照新的高等小区，张瑛相中了一套50平米的开间，看房团的火热让他信赖，这里一定能做成一番生意，在中介一遍又一遍“再不买就没有了”、“买了会升值”的推销中，他支付了4万元的定金。

回郑州后，他向山东的战友探问银滩的屋子，才知道从旅游看房团买房，要比当地中介贵十几万。

“我在海洋国际买的屋子，是战友帮我找当地中介买的，旅游看房团中介的价钱每平9000，当地的中介每平米5000左右，都是新居，我看中的房在旅游看房团那儿买是40万，当地中介25万就买到了。买二手房会更廉价。”

但张瑛在旅游看房团交的4万元订金却要不回来了，交订金时，中介答应“先交个订金，以后忏悔可以退”，但最终这笔订金也没要回来。

旅游团中介和当地的中介泛起着互不抢客户的玄妙平衡，每个旅游团客户身旁都配一个中介职员，形影相随，就连客户去洗手间，中介也会在门口期待。

乳山当地的看房中介刘海燕说，海边的屋子，尤其是部门高楼层，老化得对照快，有些屋子的价钱甚至还不如10年前。一套顶层阁楼、无电梯楼房的买卖单价，可以低至1800元一平，若是可以现金买卖卖得就能更廉价。

老屋子难卖，刘海燕也不愿意收那么旧的屋子了。另外，当地的二手房卖给内陆人和卖给外地人价钱差别，内陆人十几万就能买到的屋子，卖给外地人差不多得25万元。

10年前，来自郑州的刘彩虹就曾追随郑州的旅游看房团，以25万元的价钱买下了银滩的一套50平米的屋子，现在成了无人问津的“荒宅”。买房以后，她配了十几把钥匙给亲戚同伙，谁愿意去玩去住都可以，但由于路途遥远，自己和亲戚同伙都没去过几回。

2015年，刘彩虹终于找到了买主，以15万元的价钱出售，她庆幸自己脱手早，“人不住屋子会越来越旧，海风又有侵蚀性，银滩不少早年建的板楼和洋房，墙皮已经脱落得没法看了。”

凭据乳山政务网站公布的年鉴信息，2007年至2010年，乳山房地产完工总面积高达562.34万平方米。市场一时间难以消化云云多的房源，乳山银滩最先泛起房源积压难题。

与此同时，乳山最先吸引外地人来银滩买房，胶东半岛海景楼盘销售网络遍布全国各大都会。海景房的开发商大多选择跟当地的中小中介互助，大量分销式的销售模式每年拿走开发商10%-25%甚至更高的利润。一套楼房80万，旅游看房团的公司约能拿到近20万元的分成。

高额的利润使全国各地的海景房销售站点遍地开花，他们将目的客户从北上广等一线都会，下沉到热门都会非核心区域和三四线都会。除了把屋子卖给外地老年人之外，另有楼盘提供“不住时外出租赁”的托管服务。

2019年，来自西安的王庆华报了200元的旅游看房团，中介见告她，只需缴纳200元，看不上房就当旅游，于是她坐了16个小时大巴去了乳山。她本无意在乳山买房，但中介告诉她，购置衡宇后可以以租养贷，并告诉她，周边已有旅店凭据这种模式运行，基础设施完善。

凭据中介所说的售后返租的模式，王庆华一年可拿到4万元租金。而她的销售司理还告诉她，向导可以给她每平米再优惠一千元。于是王庆华购置了一套70平米的衡宇，首付25万元，计划用“售后返租”还房贷。

回到西安后她才发现，预售条约写明，不允许售后包租，开发商根本不认可中介答应的“售后包租”模式。为此，她和开发商打了两次讼事想要回首付，皆以败诉了结。

王庆华再找已往，公司已经人去楼空。天眼查显示，洪冠德要房产谋划有限公司已于2019年底注销，距离注册时间仅有6个月。而她购房的中介公司的总部“洪冠团体”最新的项目就是海阳市的潜水湾，从石家庄出发的唐园房地产也是其下属公司。

2010年后，在“鬼城”乳山银滩楼房大面积空置、烂尾被媒体普遍报道后，大批业主抛售衡宇却无人接盘。有些楼盘开盘多年，屋子至今没卖完。

即便云云，银滩模式仍然被胶东半岛多个都会复制，其中海阳市曾因海防林黑松林变海景房被央视曝光，但现在又成了“青岛后花园”，“高铁一响黄金万两”的疗养胜地，套路与乳山银滩如出一辙。

冬季的空城

大巴把在乳山买房的老业主送回家后，又带新业主去了一处名为碧海华庭的小区，小区的门口写着：旅居中国颐养中央。买了这里的屋子，可以交给“旅居中国颐养中央”托管，每年给业主4万元租金。事情职员还许诺，除了屋子可以售后包租，以后去海南、天津等旅居中国旗下的楼盘，都可以免费置换、免费栖身。

但据乳山当地中介称，炎天时银滩一套屋子租金可达千余元，冬天300元也没人租。即便将衡宇交给托管公司，也很难租出去。

据《逐日经济新闻》报道，2010年之后，银滩海景房迅速生长的隐患最先展现。2011年之后，《乳山年鉴》便不再透露年度房地产销售面积和金额情形，完工面积也日渐萎缩，乳山市政府昔时还叫停了通俗海景房的计划审批和开发建设。2013年，乳山市房地产完工面积仅88.52万平方米，不及2010年岑岭时期的一半。

但在刘香玉等一些老客户看来，乳山当地中介卖二手房没有售后服务，外地客户没法免费坐往返石家庄和乳山的大巴。至于溢价，则在她能够接受的局限之内。“照样我们石家庄的中介靠谱，他们在石家庄三四年了，纵然上当受骗我们也能找到他们，买二手房，中介在山东，不仅欠好相同，旅程还远，畏惧受骗。”

有乳山中介称，“外地人”买海景房，一为投资，二为养老。买房者多数是投资者，真正定居的人很少。整片海景房炎天入住率约莫50%，冬天入住率也许只有10%。大量的投资性购置海景房，导致这里一到冬季会酿成“空城”。

据安居客统计，乳山银滩的衡宇现在均价只有3700元/平米，与2018年的4800元/平米相比，跌了一千多。今年由于疫情，不少人急着用钱，想把屋子卖了套现，但想买房的人比往幼年许多。

乳山当地中介称，乳山是个轻工业和旅游业都会，体量不大，近年来年轻人都流向大都会，老龄化严重，而现在外地来的也大多是老人。据乳山市政府网站公然信息，乳山市总人口55万人，自1997年以来延续20年人口负增长，60岁以上老年人占总人口29%。

房地产行业从业人士孙洪波曾指出，外洋开发得很乐成的海岸线，基本都有一个主题产业做支持，好比澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中央等。这些乐成开发的海岸线，都是生涯、事情、休假三位一体，配套设施完善。而中国的海岸线开发却相对单调，除了盖屋子，没有其他产业。而入住率低，配套设施就不齐全，生涯不方便，又进一步拉低了入住率，最后酿成恶性循环。

在乳山海洋国际一期，屋子就有3000户，云云重大的社区，社区内却只有一排店肆，多数是买房和托管的中介，只有两家小吃店，一家超市。这排店肆冬天时大门紧锁，“比奇堡”汉堡小吃店的店主张瑛在这里谋划了3年，只在5-10月事情。

据张瑛讲，10月以后，乳山银滩基本上就没人了，因此小区中仅有的两家小吃店和一家超市也会关门歇业。而中介曾对前来买房的主顾说，超市和小吃店关门，是由于“老板去加入同伙婚礼了”。

海洋国际的业主通告栏里有小区往返北京、天津、保定、石家庄等都会的大巴信息，但大巴车的车主称，每年10月后就不跑了，没人。炎天则每周五都有一趟大巴带业主来这里。

中介常挂在嘴边的一句话就是——你接受它的价钱，就得接受它的配套。“厦门和三亚的配套设施好，均价5-6万呢，您怎么不上那儿买呢？”

在这样的“性价比攻势”下，一些客户最终交了钱，并希望乳山也能成为下一个厦门、三亚。

站在银滩的屋子中往窗外看，向东看，是广袤的大海，金色的沙滩，崭新的柏油公路，向西看则是农田、菜地，一派墟落情景。

这或许对于老年人来说，算是理想居处，早晨4点多钟，太阳从海面上升起，海水退潮后可以去赶海、钓鱼，捡拾海产品，去小区后的徐家镇上赶集，薄暮拉着音响去海边跳广场舞，跟来自全国各地的老人们一起交流，刘香玉甚至在这里学到了青海的民族舞蹈“拉花”，直到晚上8点多，小区的灯火渐次熄灭。

11月1日，刘香玉终于从海阳回到了乳山，此时距离从石家庄出发，已经已往48个小时了。

有的老业主受不了在海阳拖延的两天，从大巴上搬下从石家庄带来的自行车，爽性骑了4个小时自行车从海阳回乳山。中介答应的便利会不会随着来乳山人口的削减而越来越少，他们心里也没底。

但刘香玉不怕，她是真的将这座屋子当做“家”来打理。

她购置了电暖气，把家烧得暖暖的，坐在沙发上，盘算着乳山的屋子能够真正成为一个“家”的时间，那将是6年后丈夫退休的时刻。

冬季降临，小区里草木凋零，不远处露天泳池里的水也已被抽干，蒙了一层厚厚的灰。小区中人影寥寥，她期盼着下一个炎天耳边响起全国各地的口音、音响声音放得很大的广场舞，以及丈夫推着童车上的孙子在海边欢笑的场景。

（除王庆华外，文中其余受访者为假名）

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