在每个资源收购的故事开始时，不到最后生意的那一刻，总会上演一出出真假难辨的戏码。

11月13日下昼股市开盘，SOHO中国的股价在半小时内一度暴涨40.61%至3.22港元/股，市值一度达167亿港元(约21.5亿美元)，其股价也创下了近三个月以来新高，重返SOHO中国于8月13日宣告黑石私有化失败之前的价位之上。

事出必有因，新闻称，已往几个月私募股权投资公司高瓴资源正与SOHO中国举行了开端谈判，拟将其私有化，生意价值或超20亿美元。此外，高瓴资源还在思量负担SOHO中国约180亿元（27.2亿美元）的债务，作为其杠杆收购的一部分。

新闻还示意，高瓴资源与SOHO中国的谈判还处于初期阶段，可能会有转变。有媒体致电高瓴资源人士，对方示意拒绝置评。但就在距离港股闭市另有不到1小时，市场再次传出，高瓴资源示意无意私有化SOHO中国的新闻。

据悉，有媒体新闻指，知情人士称高领私有化SOHO中国的新闻不实，双方没有就私有化举行过谈判。此前，高瓴资源曾在电子邮件中声明，无意将SOHO中国私有化。

原本欣喜若狂的投资者，再次被泼了冷水。这则“无意私有化SOHO中国”的听说散布资源市场后，SOHO中国股价应声下跌至2.37港元/股。停止收盘，SOHO中国股价涨幅缩窄，股价收盘报2.45港元/股，涨幅6.99%。

生意估值降近20亿美元

无论最终是谁私有化SOHO中国，这则新闻最引人瞩目的，是估值价值仅仅“或超20亿美元”，比起今年3月黑石团体私有化SOHO中国的生意价值缩水近一半。

彼时，黑石团体对后者的报价为6港元/股，较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，生意价值约40亿美元。只是半个月不到，这笔生意因未杀青共识而宣告终止，SOHO中国的股价一起走下坡路，股价最低时曾到2港元/股。

IPG中国首席经济学家、中国企业资源同盟副理事长柏文喜在接受看法地产新媒体采访时示意，生意价值缩水近一半主要受整体商业地产市况的影响，SOHO中国毕竟是市场化的企业，随行就市，生意价值下降不无道理。

“今年受疫情的影响，现在的商用物业市况对照昏暗，一是出租率下降，空置率异常高，其次是一线都市的租金下降了快要一半。SOHO中国的资产以矜持商办物业为主，其价值亦由租金或收入水平决议的，以是从市场的角度看，这次生意价值有所下降在商业逻辑上也是建立的。”柏文喜续称。

他同时示意，这次疫情加剧经济下行周期，商办物业的价值进入到历史低点。如果能跨越这次经济和行业下行的周期，等疫情逐步稳固和恢复，商办市场的收益和资产价值肯定会回升。

“那个时候无论是以资产证券化或物业售卖的方式来退出资产，都市有对照好的收益，以是岂论是什么机构私有化SOHO中国，现在来讲应该都是对照好的时机。”

虽然此次私有化生意尚未有进一步的事实证据确定真假，但一线都市商办物业的空置率创新高和走低的租金水平却是真实存在。这一昏暗市况也令商办资产的估值不停缩水，此前二度拍卖的上海明天广场亦陷入无人问津的尴尬田地。

此前，戴德梁行公布今年第三季度北京和上海的写字楼讲述显示，北京和上海的写字楼市场均因新入市的项目，这两座都市的空置率再次被推高，其中北京全市和五大焦点商圈市场空置率划分上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。

此外，上海第三季度有四个项目入市，将全市空置率推升至21.85%，其中焦点区域的空置率为16.6%，非焦点区域为30.6%。戴德梁行预估，北京及上海未来一年的写字楼空置率仍有走高风险。

租金收入方面，北京及上海的写字楼租金收入依旧延续下降趋势。因疫情打击和写字楼市场供应量的增进，上海租金显示继续承压，焦点商圈录得租金为282.7元/平米/月，环比下降1.3%，同比下降6.6%。

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北京全市和五大焦点商圈市场租金虽延续了年头以来的下调趋势，但降幅较二季度有所收窄，划分环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

“不投房地产”的高瓴资源

事实上，这次听说引爆市场关注的点还在于，此次私有化SOHO中国的绯闻主角——高瓴资源，其过往的投资特点是“不投房地产”，传出私有化SOHO中国似乎与高瓴资源一向的投资逻辑有所收支。

出生于河南驻马店，作为高瓴资源创始人兼首席执行官，张磊在2005年建立高瓴资源，治理的资产规模从3000万美元到现在的650亿美元，投资了20多家着名上市公司，包罗腾讯、美的、格力电器等，他也因此被誉为“投资教父”。

早在2019年头，张磊被问及“从来没投资过房地产行业”的原因时，身边正坐着建业地产董事长胡葆森。他玩笑道，我们投公司的第一个尺度就是不能太挣钱，房地产行业赚钱太容易，很难为投资人缔造价值。

那时，张磊与胡葆森是密友又是老乡关系，二人同为河南走出的企业家。只是一年后，他们便在建业新生活的上市中杀青合作伙伴的关系，这是张磊离投资房地产最靠近的一次动作。

至于张磊是否会“破天荒”私有化SOHO中国，暂不得而知，但今年以来，高瓴资源盯上了与房地产相关的上下游企业。

其不仅介入贝壳找房D轮融资，还对内地的物业公司尤其上心。据了解，高瓴资源担任建业新生活和合景悠活港股上市的基石投资者，其中投资7500万美元（约5.82亿港元）认购建业新生活约1.15亿股，再以5000万美元（约3.875亿港元）认购合景悠活4911.2万股。

在张磊看来，不太赚钱的企业才有机遇和他们一起挣钱。正因此，高瓴资源泛起的场所大多为科技创新企业、医疗行业以及消费和服务领域的企业。在今年疫情的影响下，张磊对中国的投资市场显示出十足信心。

年头疫情后不久，张磊曾与黑石团体董事长兼首席执行官苏世民对话时，他曾示意，最好的投资机遇就在中国，就在当下，现在就是重仓中国最好的机遇。

而在企业遭遇危急眼前，张磊有两条信俸的原则，一是stay in the game（活下去，留在牌桌上）。只有一直在场，才气看到更多。二是记着第一条原则。他还示意，历久主义是穿越周期的最终谜底。

显然，在这场SOHO中国私有化的游戏里，潘石屹的退意已决，SOHO中国在此次疫情之后过得并不好，老潘并不想在这场游戏里继续停留，写字楼市况下行或许正加速此次私有化生意的历程。

据SOHO中国业绩讲述显示，上半年实现营收同比增进63%至14.53亿元，系讲述期内确认车位销售的收入；录得租金收入下降12%至7.82亿元，投资物业平均出租率由去年底的90%下降至78%。

疫情除了影响SOHO中国商办资产的出租率和租金收入外，其物业估值亦有所下滑。期内，SOHO中国的物业估值下降影响当期净利润同比下跌63.89%。若剔除估值影响，2020上半年净利润同比增进约39%。（2019中期净利润为1.48亿。）

停止6月尾，SOHO中国的总欠债329.45亿元，非流动欠债272.66亿元，流动欠债56.79亿元。此外，SOHO中国的总借贷188.6亿元，其中一年内到期的约8.4亿元，一年以上二年以内到期的约11.87亿元，二年以上五年以内到期的约40.18亿元，五年以上到期的约128.15亿元。

但从SOHO中国的账面现金流情形看，停止上半年的现金及现金等价物7.46亿元，较年头削减4.69亿元，面临一定的归还短期债务的压力。

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