乐居财经 林振兴 发自北京

长租公寓的资本市场舞台上，冠蓝在线前脚青客公寓刚递交赴美招股书，后脚蛋壳公寓就披露了在美IPO的消息，这也为2019年处于平静期的长租公寓行业带来一丝波澜。

美国东部时间10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交招股书，正式启动IPO，将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。本次IPO计划募资至多1亿美元，由花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任联席主承销商。

招股书披露之前，蛋壳公寓完成了新一轮融资，即来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。据乐居财经统计，蛋壳公寓成立迄今已完成7轮融资，估值超20亿美元。而此次IPO募集到资金一是用于拓展业务规模，二是加强技术实力，三是用于一般性营运资金用途。

股东结构中，机构持股方面，老虎环球基金为最大机构投资人，占20%，蚂蚁金服作为战略投资方，占7.8%；愉悦资本持股15.7%；高管方面，蛋壳公寓天使投资人兼执行董事长沈博阳持股为6.3%，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持股为14.2%，Yan Cui持股为2%。

房间数4年增长166倍

蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的白领公寓品牌，是互联网公司也是资产管理公司，于2015年成立。彼时，类似蛋壳的玩家并不鲜见，传统租房生意是一种C2C2C行为，做的是找房生意。

但蛋壳公寓的模式是将城市中的空置房屋长租下来，进行装修，然后再通过平台向租客转租。创始人高靖要做C2B2C模式，也是通常所说的机构化持有住房。凭借这种模式，蛋壳公寓在房源上呈现出爆发式增长。

2019年伊始，蛋壳公寓创造了长租公寓行业最大的收购案，以2亿美元收购了爱上租的100%股权及资产，由此成为长租公寓中的头部玩家。

从城市分布来看，截至9月30日，蛋壳公寓进入了13个城市，北上深等一线城市是蛋壳的主战场，占总房源52.6%，二线城市将是其下一阶段发力布局的重心。在客单价上就可窥一二，今年前9个月，蛋壳公寓的平均月租金为2155元，低于上年同期的2408元，这与其二线城市的房源比例上升有关。

蛋壳公寓持有公寓数从2015年底的2434间增长至2019年9月底的406746间，在不到四年的时间内增长了166倍，增速居行业第一。除了扩张速度，招股书中里还有的几个数字值得关注。

房东方面，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，截至6月30日，房东续签率为80%。租客方面，截至6月30日，租客入住率为89%，租客续租率超过了51%，均居于行业首位。

到了9月底，蛋壳公寓入住率为87%，用户续签率为52%。对比另一家欲上市的青客公寓，其在2019财年的前9个月，房客与青客公寓所签的合同期限平均每份11.7个月，47.3%的租户提前退租，续租率仅为5.1%。

不可避免的亏损

蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。2017年和2018年的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元，同比增长307 %；2019年前三季度，蛋壳公寓实现营收50亿元，去年同期为16.73亿元，同比增长198.85%。

虽然增速喜人，蛋壳公寓仍处于亏损状态，2017年和2018年净亏损为2.72亿元和13.70亿元，今年前三季度净亏损为25.16亿元，经调整后的EBITDA为负14.61亿元，尚未盈利的原因是其持续高速增长。

而青客公寓招股书显示，其2018财年净收入8.9亿元，亏损5亿元；以2019年6月30日为止的9个月时间，净收入9亿元，亏损3.7亿元。与具备房企开发商背景的品牌相比，蛋壳、青客房源大部分通过租赁得来，自身房产很少，因此须付出大量的租金成本，再加上装修、购置家具等，前期投资成本相对较高。

此外，克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

虽然从目前长租公寓的表现来看，未来一段时间内亏损现状难以改变，但蛋壳公寓在成本控制等方面寻求突围，单间装修成本从2017年的平均12646元/间，下降到2019年前9个月的10404元/间，投入回本周期为12到20个月。截至9月底，其账面现金及现金等价物为23亿元。

值得注意的是，北京一居室公寓的平均月租金为5784元，蛋壳公寓带有共享空间（如客厅，厨房和浴室）之私人房间的平均月租金为2788元，便宜了52%。

抢滩登陆的逻辑

就在青客公寓“抢跑”后不久，自如CEO熊林在接受采访时仍保守表示，“长租行业已经由创业期进入精耕期，更需要聚焦于创造用户和社会价值，暂不急于启动IPO。”

对于“蛋壳”们而言，集体上市背后隐藏的最大原因，是市场和资本的双重推动。

在资本寒冬之下，长租公寓融资艰难，加之频繁的爆雷事件，背后的资本逐渐退烧，据CV Source的数据显示，2019年前7个月里，仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降了70%，可见行业风口逐渐消失，开始步入整合期。

另一方面，在当前的态势下，不管是蛋壳，青客都难以停下扩张的脚步，毕竟市场需求不断上涨。长租公寓品牌需要持续资金投入来争夺房源，扩大规模，上市成为品牌方融资最有效的手段，在转向二级市场直接融资的同时，也能让之前的投资方退出。

蛋壳是行业后入者，除了资本加持，最主要的是其大数据分析、定价能力。长久以来，长租公寓品牌接收房源后大多是对存量房进行改造，常规的定价、装修、方案都是通过人工完成，时间和人力成本都相当高。

蛋壳从创立时，就设立了商业运营中心，BI(Business Intelligence)部门负责房屋资产的定价和风控，BA(Business Analysis)部门负责评估业务和城市发展的健康程度，依靠其自主打造的商业智能系统，通过大数据等数据分析能力的加持，对市场数据进行了分析和利用，提高运营效率。

此外，蛋壳公寓在空气质量管理方面投入已达亿级。7月，其对外宣布推出了自主研发的新风系统，被认为是长租公寓行业首创。蛋壳公寓的创始人高靖还带着团队，参与住建部的《机构出租住房性能评价标准》编订。

如果说这是长租公寓“最坏的时代”？绝大部分长租公寓从业者又会毫不犹豫地回答，这仍是一个很好的时代。

根据艾瑞咨询的报告，冠蓝在线2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元，市场发展潜力巨大。蛋壳选择在逆风时刻冲击上市，试图重新得到资本的青睐，同时审视自身不足，逐步将行业规则细化，最终实现盈利。
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