进入2019年尾声，蓝冠测速代理房企赴海外发债步伐明显加快。


　　11月13日，万科公告称，基于此前规模为95亿美元的中期票据计划，全资子公司万科地产香港近期进行了第十四次发行：金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，票面利率为3.15%；以及金额为3亿美元的10年期固息票据，票面利率为3.5%。有关票据将于香港联合交易所有限公司上市。


　　中新经纬记者注意到，除了万科外，近期海外发债的房企不在少数。不过，值得注意的是，部分房企融资利率偏高，引发了投资者对其资金链的担忧。


　　内地房企海外发债超600亿美元


　　按照发改委此前的规定，房企目前发行外债只能用于还旧债。7月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。


　　Wind数据显示，房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，蓝冠测速代理而2019年为475.66亿美元，偿债压力陡增。


　　随着偿债高峰的到来，加之境内发债及信托等多融资渠道受限，不少房企选择了海外发债。11月7日，弘阳地产公告称，建议进一步发行于2022年到期的美元优先票据，利率9.95%。佳兆业近日也发布公告称，将发行额外2023年到期的1.5亿美元规模、利率为10.875%的优先票据，这也是佳兆业今年以来第9次海外融资。


　　据中新经纬记者统计，截至发稿，包括万科、绿城、绿地、佳兆业、融创等在内的12家地产企业公布海外债融资计划，计划发行规模总计50.13亿美元，而10月全月发行规模仅为36.85亿美元。


　　Wind数据显示，截至11月13日，今年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额（约616亿美元），已经公布的融资计划则达624亿美元（按照当前汇率计算）。


　　融资成本两极分化


　　从融资利率来看，龙头房企优势明显。万科此次发行的两期中期票据票面利率在3.5%以下，绿城中国发行的6亿优先票据票面利率为4.55%，而德信中国、大发地产、弘阳地产、佳源国际控股、中梁控股等中小房企的海外债票面利率则基本在10%以上。


　　融资成本的高企加剧了市场对于中小房企资金链的担忧。据人民法院网公告，约有400多家房企发布了破产公告。从债券市场来看，今年以来颐和地产和三盛宏业等房企债务危机爆发，牵连到不少投资机构。


　　兴业证券(601377,诊股)指出，对于海外发债依赖程度更高且美元债发行利率较高的企业而言，人民币汇率带来的融资成本提升、海外融资收紧带来的流动性压力，均会对企业的偿债能力造成较大影响；而对于海外发债规模较大且海外融资成本较低的企业，如果没有适当的对冲工具，汇率变动会产生汇兑损失，对盈利能力造成一定侵蚀。


　　据市场人士分析指出，违约房企在债务危机爆发前通常存在企业融资成本上升等现象。据天风证券(601162,诊股)固定收益首席分析师孙彬彬总结，房企违约或遭遇严重流动性困难前，企业融资成本上升，融资难度加大，体现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化；流动性紧张，拿地放缓，营运能力下降；从样本房企来看，普遍的现金短债覆盖比较低，且与经营性现金流一样，在违约或危机发生前快速下滑。


　　不过上述分析师也指出，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题，并不具有行业代表性。房地产行业的债券仍然是比较优质的资产，建议优选杠杆适中、土地储备质量较好的大中型房企。