“除了拿购物袋去超市买菜的大爷大妈以外，很少有其他人走进，蓝冠测速官网偶尔有几辆电动车在门口经过，门口贴着《关于北京太阳宫爱琴海购物公园终止经营顾客告知书》，少有人驻足观看。”12月19日，一个寒冷的北京冬日下午，90度在爱琴海购物公园的门前看到了这幅空旷的景象，与黄金地段该有的繁华不同，这里人流稀少。

  一个多星期以后，这家运营了6年的购物中心将要闭店，现在商户们都在忙着做最后的促销，然后退场，他们面临两个选择，要么跟随运营方爱琴海集团转战大兴世界之花假日广场，这是爱琴海集团今年新签约的商场；另一个选择是不转签，终止合作，目前看有些商户似乎不愿意转战大兴。

  闭店倒计时

  抖音网红歌曲、圣诞歌、“一件2折起”的喇叭宣传声……走进爱琴海购物公园，各种声音交杂在一起，给人一种误入三四线城市百货商店的感觉。相较于开业之初专门定制的舒缓风夹杂海浪声的音乐，让人感慨爱琴海购物公园的江河日下。

  在无印良品店，往日的精致感不见踪影，“闭店特惠”四个大字四处可见，鞋子、保暖裤被扔的乱七八糟，打折力度大商品的货架，早已被“洗劫一空”。不远处安德玛店，场景也差不多，挂出的运动服大多未经熨烫皱皱巴巴，店内装衣服的纸盒箱、衣架散落各处。

  90度走访调查发现，目前百家商户已有几十家完成腾退，4、5层的早教区、餐饮区，有一半的店铺闭店，空空如也，正在运营的商户大多在12月底就会撤出商场。爱琴海购物公园门口贴着《关于北京太阳宫爱琴海购物公园终止经营顾客告知书》，上面写着“因业主方收回物业，租赁合同终止”。

  “现在只能是到年底关店了，后续就是清退一些商户，12月31日闭店。”爱琴海购物公园的内部人士表示，一部分商户会去大兴的世界之花假日广场，因为都是品牌连锁，他们会在大兴开一些分店，也有很多用户不会前往，爱琴海购物公园的运营方正在跟商户处理一些后续的转签、续约、赔偿等相关事宜。

  一家知名餐饮店品牌主管表示，自家餐厅进驻时与爱琴海运营方签的租约合同是到2020年底，对于腾退通知，他感觉有点突然。据他了解，由于商场方违约，要退给餐厅投资方一年的租金，外加违约金，将近一百万元。由于发出闭店消息，该餐饮店近一个月客流直线下降，不少客人也纷纷跑来退储值卡，晚饭时间，蓝冠测速官网店里也仅有几桌客人，“近一个月营业收入肯定是降的。”上述主管表示。

  对于餐饮店的未来去向，该主管明确表示会终止合作，他们的下一步计划是去三元桥周边。90度地产走访多家商户，他们均反应12月底会从爱琴海购物公园腾退出来，至于下一步计划，多数商户表示不会搬到南四环的新店，原因主要是位置太远。

  据90度地产了解，世界之花爱琴海仍有很多空置店铺，据不完全统计，招商率在60-70%左右。对此，爱琴海集团的说法是作为一个筹备项目，有一定的空置是正常的，按照目前的招商进展，世界之花爱琴海将在明年有一个全新的亮相，将会有大量城市首店和旗舰店进驻。

  但有网友反应，上周末去世界之花爱琴海，人流稀稀两两，几乎没什么人，本来周边居民就少，商场里面特别冷，没有活力。不仅如此，商场没有推出具体的主题活动，也没有什么大的品牌，对客户几乎没什么吸引力。

  反观爱琴海购物公园，人气似乎相对好些。在大众点评上，爱琴海购物公园仍显示为太阳宫人气商圈TOP1，很多网友已经得知爱琴海购物公园即将闭店，表示很惋惜：“平时还喜欢去吃饭看电影，怎么说撤就撤啊”、“这里的超市和购物都挺方便，以后买水果都费劲”。一对来办理退储值卡的夫妻感叹“家附近的商圈没了”。

  对于爱琴海购物公园的归宿，有媒体报道，原业主方北京双全房地产开发有限公司已将该商业地产出售给商业地产私募股权基金高和资本，后者将保留少部分商业，主体改为写字楼。

  闭店背后的商业逻辑

  对于爱琴海购物公园闭店的原因，90度调查发现主要涉及两个方面，一个与项目本身经营有关，另一个与北京存量物业的发展背景有关。

  对于爱琴海购物公园的经营现状，运营方内部人士表示， 爱琴海开业这些年来，经营业绩一直在上升，物业的价值不断攀升，这一点业主方是十分认可，从2013年开业至今，出租率常年保持在95%以上，各类业态的品牌门店销售也都持续增长。

  如果经营业绩良好，为何业主方还会选择收回？上述人士表示：不清楚，是业主单方面收回，我们也不愿意闭店，毕竟在这里经营了6年多，运营情况非常好，正是稳定收入的时间，业主收回，我们也没有办法。

  “购物中心，除非遇到特别重大的问题，比如世茂工三项目，被乐视收购以后运营出现问题，否则一般的出租率都是在90%以上，对购物中心来说，客流出现问题一般会非常迅速做出反应，比如做品牌调整或者业态调整，调整为市场主流的模式。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，爱琴海购物公园现在做的比较多的是零售、亲子及体验式业态，比较中规中矩，虽然能满足周边居民和家庭的消费，但没有特别出彩的地方。

  李想认为，爱琴海购物公园未来的发展比较受限，主要有三个原因，一是自身定位不明确，二是项目辐射面比较窄，三是区位及交通通达性不是特别理想。

  首先是定位，也就是要做什么类型的购物中心，爱琴海购物公园有一些很独特的设计，比如仿欧式的中庭或者装饰布置，很吸引眼球，但在主力店铺、业态定位及品牌组合等方面，定位不是特别清晰，没有形成自身的特色，这几个关键的点在发展过程中不是很明确。

  其次是区位，地铁上盖项目一般引导客流的能力会非常强，但爱琴海购物公园距离地铁13号线大概1公里，不是很方便，如果不打车，需要走很远的距离，这种时间精力的耗费会消磨消费者来购物的热情，这是一个比较尴尬的问题。

  再次是辐射面，爱琴海购物公园周边辐射的客群非常有限，往南进入三环会有燕莎商圈这个强劲的竞争对手，那里购物选择非常多，往北则缺乏人口密集的居民区，辐射面有限导致吸引客流的能力略显薄弱。

  “如果继续运营下去，也就是这样平平淡淡，从这个角度讲，如果我是业主方，可能会考虑一次性抛售掉，套现资金未来再去收购项目或土地。”

  据一位接近本次交易的人士告诉90度，高和资本出了一个非常诱人的价格，预计成交价格会落在35-40亿元左右的范围内，因为现在各个开发商或者业主方都面临资金面紧张的困境，如果抛售一个项目，可以回笼大量资金，对他们来说，这个事情完全是可以推进，来解决资金问题。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主办公楼部主管资深董事王一茜表示，随着北京“新总规”的出台，成熟区域的核心资产将日益稀缺，城市更新、存量物业改造也成为北京写字楼市场解决局部区域供需矛盾的重点方向。“我相信投资方也是看到了这种资产价值，才愿意做相应投入。”

  王一茜表示，在评估项目改造可行性的时候，不见得是原有经营出现问题，才进行业态调整。北京近年有很多商改写或者酒改写项目入市，也是因为在过去五年写字楼业态的平均租金坪效更高，很多业主或投资者纷纷对原有物业进行升级改造以获取更高收益。

  李想认为，此前太阳宫百盛购物中心被中融信托收购改造成中融信托广场，现在被大众汽车集团整租，整个商改办是非常成功的。爱琴海购物公园紧邻中融信托广场，从高和资本的角度来讲，这是比较成功的案例，可以效仿。